почему квартира на первом этаже считается неликвидной
Квартира на первом этаже: экономия или неликвид
Отношение к квартирам на первых этажах у потенциальных владельцев двойственное. С одной стороны, такой вариант дешевле, а в условиях сэкономить — дело не лишнее. С другой, есть опасения, что будет небезопасно и шумно. Есть ли плюсы в покупке квартиры на первом этаже, разбиралась Анжела Варданян, независимый эксперт по городской и загородной недвижимости.
Когда разговор касается покупки квартиры, хочется рассчитать все до мельчайших деталей. Многие доверяют стереотипам, что на первом этаже всегда холодно, сыро, слышен шум за окном, небезопасно, поэтому наотрез отказываются рассматривать жилье с такими условиями. Но действительно ли все так плохо или мы просто слепо верим в то, что пишут в газетах? Разберемся с плюсами и минусами такой покупки.
1. Отсутствие балкона. Значительное неудобство жильцам доставляет отсутствие балкона или лоджии.
2. Близость к подвалу. Такое расположение квартиры повышает возможность появления насекомых и грызунов.
3. Сырость. На рынке вторичного жилья первые этажи расположены низко, из-за чего помещение не прогревается до необходимой температуры.
4. Плохое освещение. В случае, если окна выходят не на южную сторону, велика вероятность недостаточности естественного света.
5. Небезопасность. Ни для кого не секрет, что проникнуть в квартиру первого этажа просто. Из-за чего, людям приходится устанавливать металлические решетки на окнах, что слегка портит вид из окна.
6. Повышенный уровень шума. Многие собственники первых этажей жалуются на повышенный уровень шума как из окна, так и из подъезда.
В случае, если вы намерены покупать квартиру на вторичном рынке, безусловно, мириться с недостатками первого этажа сможет не каждый. Однако, в современном мире давно придуманы эффективные средства борьбы с насекомыми, неплохое искусственное освещение, стеклопакеты, обогреватели и другие дополнительные источники комфорта. А, если жилье приобретается в новостройке, дискомфорт первых этажей сведён к минимуму.
Все неудобства, связанные с проживанием на первом этаже относительны. Для многих людей, первый этаж — это безопасность, свежий воздух и экономия денег. Для предпринимателей — это хорошая перспектива коммерческой недвижимости, а для пожилых людей — беспрепятственная доступность на улицу.
1. Экономия. Финансовая составляющая для людей играет существенную роль. Квартиры на первых этажах дешевле и доступнее, и иногда даже комфортнее.
2. Отсутствие проблем с водоснабжением. Напор воды на первых этажах всегда хороший, это позволяет экономить время и нервы.
3. Пожаробезопасность. В экстренных случаях, жильцам первого этажа будет проще найти выход из дома и остаться в безопасности.
4. Комфорт в летний период. В то время, как жильцы верхних этажей изнемогают от жары, собственники первого этажа утопают в прохладе.
5. Легкий доступ. Проживание в пятиэтажном доме без лифта настоящая катастрофа для пенсионеров, молодых мамочек и людей с ограниченными возможностями здоровья. Первый этаж позволяет беспрепятственно оказаться на свежем воздухе.
У медали две стороны, и в данном вопросе, все решают наши предпочтения. Нельзя сказать, что первый этаж комфортен, как и пятый, но и нельзя сказать, что это неликвидный вариант. Каждому родителю безопаснее, когда ребёнку не надо подниматься на десятый этаж с незнакомой компанией. Когда можно посмотреть в окно и убедиться, что дети играют на площадке или же их не нужно одергивать, когда они прыгают по дому. Когда не переживаешь, что затопишь соседа и знаешь, где можно спрятаться от знойной жары.
Независимый эксперт по городской и загородной недвижимости. Опыт работы на рынке коммерческой недвижимости более 5 лет.Окончила Российский современный гуманитарный университет по специальности «Юриспруденция». В настоящее время проходит обучение в MBA, специализация “Master of Business Administration”.
Крайности выбора: кто и почему покупает жилье на первом и последнем этаже
«Первый и последний этажи не предлагать». Это традиционная фраза для объявлений постперестроечной России: в девяностых и двухтысячных годах люди старались не покупать жилье на крайних этажах многоквартирных домов. Первый не устраивал покупателей из-за того, что служил легкой мишенью для грабителей и был слишком близок к подвалу, откуда в квартиру могли прибежать крысы. Последний не нравился людям из-за высоких рисков протекания крыши — построенные в советское время дома не всегда отличались высоким качеством, а потому затопления верхних этажей считались вполне вероятным событием.
Ситуация начала меняться в 2010-х, когда в крупных городах России появилось ощутимое число квартир в новых домах, а на рынок пришли люди более молодого поколения. Новые дома оказались качественнее советских, а современные покупатели не всегда разделяли стереотипы старшего поколения. Тем не менее устойчивое мнение о неликвидности первого и последнего этажей в многоэтажках по-прежнему доминирует в сознании множества россиян. Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать у риелторов и застройщиков, как изменились предпочтения покупателей жилья и кто покупает квартиры на первых и последних этажах в 2017 году.
Жить наверху — удел молодых
Разрушать стереотип о непривлекательности квартир на последних этажах начали молодые россияне восьмидесятых годов рождения — те, кого принято называть поколением Y, или миллениалами. Таких людей часто противопоставляют поколению X — то есть тем, кто родился в шестидесятых-семидесятых годах прошлого века и провел юность в Советском Союзе. Миллениалы на 25% чаще поколения Х стремятся жить на верхних этажах — желательно в квартире с панорамными окнами во всю стену и террасой на крыше», — сообщили «РБК-Недвижимости» в девелоперской компании Urban Group.
«Спрос на последние этажи подогревают молодые активные люди до 40 лет, — подтвердил начальник аналитического отдела риелторского агентства Century 21 Кирилл Котриков. — Спрос вырос — покупатели больше не обращают внимания на стереотипы о последнем этаже». На вторичном рынке Москвы стоимость квартир на последнем этаже обычно на 5% ниже, чем средняя цена жилья в том же самом доме, подсчитали в Century 21.
В новостройках ситуация отличается: на первичном рынке стоимость жилья на последнем этаже зачастую оказывается даже выше, чем в среднем по дому, благодаря живописным видам, открывающимся из окна, выяснили в риелторском агентстве «Азбука жилья». «На верхних этажах больше света и чище воздух, — пояснил генеральный директор компании Владимир Каширцев. — Стоимость квартир на верхних этажах с видовыми характеристиками выше на 10–15%». «Квартиры на последних этажах имеют множество преимуществ: это хорошая инсоляция, вид из окна, отсутствие шума и риска затопления от соседей сверху, а также чистый воздух», — добавила управляющий партнер агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
«Потенциальные покупатели жилья на последнем этаже [часто] опасаются возникновения таких проблем, как слабый напор в водопроводе, протечки крыши и сквозняки. Однако современные технологии и оборудование позволили устранить все эти недостатки, характерные для домов старого фонда. Например, во многих новостройках коммуникации расположены под крышей, поэтому и напор воды, и качество отопления оказываются даже лучше, чем на нижних этажах», — рассказала Литинецкая.
Впрочем, в отдельных городах России существует своя специфика, связанная с местными климатическими условиями. К примеру, верхние этажи многоэтажек в Оренбурге считаются более холодными из-за сильных ветров, которые дуют на высоте зимой — в результате стоимость подобных квартир систематически оказывается ниже жилья на средних и нижних этажах, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «На первоначальных этапах строительства застройщики и девелоперы в первую очередь реализуют верхние этажи зданий. Чем ближе к окончанию строительства, тем дороже становятся квартиры на средних и нижних этажах», — заявил руководитель Единого центра недвижимости в Оренбурге Андрей Черкасов.
Покупатели с повышенными потребностями
Первые этажи наиболее привлекательны для маломобильных граждан и пожилых людей, считают риелторы. «Пожилые люди предпочитают первый этаж, если в доме нет лифта. Другая ситуация — они опасаются частых поломок лифта и хотят облегчить себе проживание в многоквартирном доме», — рассказал Кирилл Котриков.
«Несколько лет назад к нам пришла молодая женщина и попросила продать ее квартиру на среднем этаже и взамен приобрести аналогичную, но на первом, — привела пример управляющий директор брокерского департамента компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — Когда мы стали предлагать ей подходящие варианты, она уточнила, что подъезд обязательно должен быть оборудован пандусом. Оказалось, что ее муж — инвалид-колясочник. Он работает дистанционно и полностью обеспечивает семью. Когда покупали квартиру на среднем этаже, не подозревали, что передвижение из дома на улицу и обратно станет настоящей проблемой, несмотря на наличие лифта. В итоге решили поменять квартиру».
Впрочем, пенсионеры и инвалиды — не единственные, кто ценит первый этаж сильнее прочих. Таким жильем интересуются садоводы-любители, которые разбивают цветники у себя под окнами, а также многодетные семьи, нуждающиеся в месте для коляски и легком доступе на улицу, рассказали в агентстве «Миэль». «Плюсом квартир на нижних этажах, окна которых выходят на зеленые «островки», является иллюзия проживания в уютном загородном доме, — подтвердили это наблюдение в «Метриум Групп». — Однако надо учитывать, что из-за близости деревьев в квартиру будет поступать меньше солнечного света, чем на этажах, находящихся выше крон».
Поселиться внизу, чтобы сэкономить
Стоимость квартир на первом этаже оказывается ниже цен на такие же квартиры на более высоких этажах на 10–15%, подсчитали в агентствах «Бест-Новострой», «Азбука жилья» и «Метриум». В новостройках комфорт-класса разница доходит до 31%, обнаружили в компании Est-a-Tet. «В премиум- и элит-классе первый жилой этаж, как правило, делается высоким, что соответствует обычному второму этажу, поэтому разница в стоимости между таким первым этажом и последующими значительно меньше, чем в комфорт- и бизнес-классе», — говорится в материалах Est-a-Tet.
Более низкая цена привлекает тех, кто готов смириться с непрестижностью первого этажа ради прибавки площади. «Например, семья с двумя-тремя детьми со средним доходом планирует купить квартиру определенной площади. Оформить кредит на недостающую сумму они по каким-то причинам не могут. Более низкая стоимость становится решающим фактором при окончательном выборе жилья», — рассказала Ирина Пешич.
«Нижние этажи выбирают не только из-за чуть меньшей стоимости, но и по причине оптимального расположения. Люди в этом случае не боятся поломки лифта», — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья». «Зрелое поколение Х на 30% больше [молодежи] ценят нестандартное жилье на первых этажах: ситихаусы или квартиры-офисы с отдельным входом с улицы, — резюмировала директор по информационной политике Urban Group Яна Максимова. — Времена, когда жилье на первом и последнем этажах считалось неликвидным, постепенно уходят в прошлое. Благодаря появлению редких форматов квартир эти этажи получили новое прочтение и популярность у покупателей».
Самые популярные этажи
Наибольшей популярностью при покупке квартиры пользуются этажи с четвертого по 16-й: по данным «Азбуки жилья», эти этажи поглощают 71% спроса. «Если дом находится вблизи крупных транспортных артерий, то лучше выбрать более высокий этаж — начиная с пятого или седьмого. Это позволяет минимизировать негативное воздействие шума от автомобилей и воздуха, загрязненного выхлопными газами», — советуют в «Метриум Групп».
«До 2015 года квартиры в строящихся домах на 95–97% раскупались на различных стадиях строительства. Действовал остаточный принцип: последними уходили квартиры на первом этаже. Согласитесь, не все любят, когда за их жизнью наблюдают проходящие мимо», — рассказал Кирилл Котриков из Century21. «В нашей стране золотой серединой считаются квартиры, находящиеся на третьем — десятом этажах: в новостройках они всегда раскупаются первыми, — убеждена Литинецкая. — Это связано с тем, что такое жилье лишено основных недостатков — находящихся в квартире не беспокоит шум с улицы или загрязненный воздух».
Но прежде чем я изложу своё экспертное мнение на счёт целесообразности такого неоднозначного приобретения в целом, предлагаю для начала, ознакомиться и рассмотреть преимущества и недостатки, плюсы и минусы, все обстоятельства, с которыми потенциальному покупателю возможно придётся столкнуться в процессе проживания и эксплуатации квартиры на первом этаже.
Посторонние звуки и шумы
С акустической точки зрения жить на первом этаже очень не комфортно — многие владельцы жалуются, что в квартире действительно очень шумно. Звуки доносятся до квартирантов буквально ото всюду: шахта лифта, треск, лязг и звон от приземлившихся бытовых отходов в мусоропроводе, постоянно хлопающая дверь подъезда, двигатели внутреннего сгорания в рабочем режиме, крики, ор и разговоры прохожих с улицы, высокоинтеллектуальные речи старых пьяниц или сплетниц на лавочке с фасадной стороны дома. На низких этажах как нигде ощущается фон города.
Жильцы квартир на первых этажах регулярно и чаще остальных испытывают на себе такое хорошо знакомое по урокам физики явление как диффузия. Автомобильные выхлопные газы, зловоние из подвала или подпола, гнетущие запахи мусоросборника в первую очередь посещают собственников жилья на низких этажах.
Крысы, мыши, тараканы, пауки, блохи, клопы и другие живые микроорганизмы обитают совсем неподалёку и часто заглядывают на огонёк к соседям на первый этаж. Жильцы на зубок знают телефоны служб, которые при необходимости проведут дезинфекцию помещений и избавят их от таких непрошеных гостей как насекомые и грызуны.
Закат солнца вручную
Небесное светило, уходя на покой, заставляет тени ползти снизу вверх. В условиях современной плотной застройки темнеть в квартирах на первом этаже начинает намного раньше положенного. К тому же солнечный свет способствует выработке серотонина — гормона счастья, и быть может именно поэтому жильцов на низких этажах иногда называют несчастливыми?!
Без балкона или лоджии
Многие из нас так привыкли к таким вспомогательным помещениям как лоджия и балкон, что и не представляют себе полноценной жизни без оных. Неотапливаемой палочке-выручалочке собственники находят самые разнообразные применения: хранение консервации, уход за комнатные растениями или выращивание рассады, обустройство рабочего места, фитнес зона со спортивными тренажёрами и снарядами, складирование вещей, в которых нет повседневной необходимости, совмещение и увеличение общего полезного или жилого пространства. К сожалению, такая незаменимая конструктивная особенность гражданских зданий у большинства квартир первых этажах отсутствует вовсе.
Современная циркуляция отопления
Часто на первых этажах многоквартирных домов располагается элетрощитовая. Бетонная стена, разделяющая техническое и жилое помещения, сильному электромагнитному излучению не помеха и поэтому оно может крайне негативным образом сказываться на психофизиологическом состоянии живущих по соседству.
Как видно из вышеперечисленного списка, поводов у потенциального клиента задуматься над тем, стоит ли покупать квартиру на 1 этаже, действительно предостаточно!
А может всё-таки стоит покупать квартиру на первом этаже: явные преимущества, достоинства, плюсы 1-го этажа
Явное и главное конкурентное преимущество на фоне аналогичных предложений на других этажах, потому как во многих случаях размер скидки на «ущербность» при реализации жилья на первом достигает порядка 20%. А фактор доступности, как известно, был и остаётся для большинства клиентов на рынке моментом ключевым при выборе жилья, определяющим во многом их решение о покупке. Изначальная дешевизна приобретения может в итоге с лихвой может компенсировать и перевесить все недостатки квартир на первом этаже.
Свой палисадник или огород
Поистине уникальная возможность существует у собственников и жильцов квартир на первом этаже: не выезжая за город разбить под окнами палисадник для выращивания цветов или мини-огород для регулярного сбора урожая. Порой единственной изюминкой или жемчужиной целого жилого квартала, полюбоваться на которую стекаются все местные жители, является, например, такой шедевр ландшафтного дизайна как альпийская горка. И вся эта красота во многом становится возможной благодаря стараниям и усилиям жильцов именно первого этажа!
Квартира на первом этаже как нельзя лучше подойдет для проживания определённым категориям граждан: пенсионерам, инвалидам, лицам с заболеваниями опорно-двигательного аппарата и людям, страдающих всякого рода психическими расстройствами. Для подъёма на нужный этаж необходимо преодолеть всего лишь несколько ступенек по лестнице и вы уже дома! В этом заключается несомненный плюс квартир на первом этаже.
Нет лифта — нет проблем
У собственников квартир на первом этаже нет никакой необходимости регулярно использовать лифт — ну, только, если изредка подняться к кому-нибудь из соседей на верхние этажи в гости. Они не рискуют провалиться в шахту лифта или застрять на долгое время в замкнутом пространстве до прихода лифтового мастера. Также стоить отметить, что в некоторых случаях, владельцы жилья на первых этажах освобождены от оплаты за неиспользуемый ими подъёмный механизм.
Без риска затопления
У жильцов в квартире на первом этаже при всём желании затопить соседей не получиться. Они могут быть уверены, что никому не причинят вреда в случае потопа. Существует огромная доля вероятности, что им никогда не придётся возмещать ущерб, причиненный по неосторожности или халатности в результате неисправности или не правильной эксплуатации сантехнического оборудования.
Для чего покупать квартиру на первом этаже?
С точки зрения инвестиций приземлённые объекты не так безнадёжны как могут показаться на первый взгляд — изначально при покупке они значительно дешевле, а выхлоп с них тот же что и с нормальных — например, на месячную арендную ставку этаж почти никак не влияет. Рентабельность у первых этажей намного выше — затраты на приобретение меньше, а издержки на эксплуатацию и доход у наймодателя как у всех.
Всем удачи и выгодных покупок жилой недвижимости на первых этажах!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:
Стоит ли покупать квартиру на первом или последнем этаже: мнение эксперта
Главное при покупке квартиры — её максимальная ликвидность. В пределах обозначенной суммы, конечно. А что, если эти пределы очень ограничены и купить жильё нужно именно в этом районе (доме, улице)? Тогда приходится чем-то жертвовать в угоду низкому бюджету и личным обстоятельствам.
Недостатки первого и последнего этажей
Квартиры на первом и последнем этажах жилого здания обладают заведомо более низкой ликвидностью по сравнению с аналогичным жильём на средних этажах того же дома. Это общеизвестно и понятно. Большее беспокойство от соседей по подъезду и просто прохожих; как правило, отсутствие лоджии/балкона; пониженная безопасность проживания — это только часть серьёзных аргументов для отказа от вариантов на первом этаже.
Если лифта нет — тяжело подниматься на высокий этаж, если лифт есть — сломается, и подниматься всё равно тяжело. Если даже сейчас протечек нет, то они могут появиться в любой момент — мотивы отказа от последнего этажа. При поиске вариантов по различным квартирным базам для категорично настроенного покупателя риелторы пользуются специальной сортировкой — «кроме первого и последнего этажей».
Правда, от последних этажей отказываются реже, чем от первых. Есть примеры, когда клиент, несколько раз менявший место жительства, каждый раз покупал квартиру именно на последнем этаже, «чтобы никто не ходил по голове». Есть ещё один мощный довод в пользу последнего этажа, но об этом позже.
Не последний, а предпоследний этаж: вариант с техническим помещением
Основной мотив покупки крайних этажей — они дешевле средних. Если для последних этажей брежневок и хрущёвок без намёков на приличный чердак/техэтаж цена ниже в среднем на 10–15%, то для первых этажей дисконт при аналогичном ремонте может достигать 20%. Для квартир на последних жилых этажах зданий с полноценным чердачным помещением цена практически не отличается от среднеэтажных аналогов. Но продать такую квартиру при необходимости в дальнейшем всё равно труднее. Очень уж сильна сортировка «кроме первого и последнего». Иногда риелторы идут на профессиональную хитрость и пишут в рекламе, что квартира не на последнем, а на предпоследнем этаже. Но в первых же словах комментария должна идти полная правда со ссылкой на полноценность технического помещения над квартирой. Такой манёвр особенно оправдан, когда продаваемая квартира отлично отремонтирована. Обидно же, что из-за применения сортировки при поиске никто не увидит предлагаемую к продаже красоту. Пусть полюбуются картинками, а дальше уже решат — вариант или нет.
Гораздо реже лёгкое лукавство в рекламе с одновременными правдивыми комментариями для первых этажей. И только для квартир с лоджиями — в 9–16-этажных домах отдельных серий на первых этажах бывают отличные лоджии на одну, а то и на две комнаты длиной. В этом случае обязательно нужно упомянуть о возможности устройства подпола.
Преимущества первого этажа
Есть ещё положительные моменты в покупке первого этажа. Некоторые перепланировки, невозможные на более высоких этажах, являются утверждаемыми для первого. Площадь кухни можно увеличить за счёт площади жилой комнаты или санузла. Можно вообще отказаться от кухни с обеденной зоной и расположить кухню-нишу в части жилой комнаты или любого (за исключением лоджии) нежилого помещения квартиры. Это позволит увеличить при необходимости площадь жилой части квартиры. Всё это верно только для кухонь с электроплитами.
Идеологически утверждаемой перепланировкой является пристройка лоджии/балкона на первом этаже. Правда, дело это хлопотное, длительное и не слишком дешёвое. Но на фоне цен на столичную недвижимость вполне оправданное. Только не пытайтесь сначала возвести планируемую постройку, а потом согласовать — не получится. Самое опасное при подобном самострое — затронуть общедомовые коммуникации.
Если дом не является памятником архитектуры и пристраивать лоджию вы собираетесь не на фасадной его части, то обращайтесь в жилищную инспекцию своего округа за консультацией. По опыту достаточного количества клиентов есть примеры успешного решения поставленной задачи.
Преимущества последнего этажа
Здесь тоже можно законно увеличить площадь кухни за счёт санузла или его части. Самое же привлекательное — возможность выкупа или долгосрочной аренды чердачного помещения. Создание пентхауса существенно повышает комфортность проживания и значительно увеличивает рыночную стоимость квартиры.
Если у чердака/техэтажа есть собственник (город или физ./юр. лицо), то можно вести с ним переговоры о выкупе желаемой площади. Когда же нежилой этаж является общей долевой собственностью всех собственников квартир в многоквартирном доме, согласие на присоединение чердачный/технических помещений должны дать ВСЕ собственники. Для оформления договора аренды или пользования согласие дают не менее 2/3 собственников.