перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей

Перепланировка в коммунальной квартире

Ремонт и перепланировка помещений часто оказываются единственными возможностями улучшить условия проживания. Причем касается это не только тех, кто проживает в отдельной квартире, которая находится в полной собственности. В не меньшей степени вопросы перепланировки относятся и к проживающим в коммунальных квартирах и общежитиях, где условия далеки от идеальных.

Однако перепланировка в коммуналке имеет ряд особенностей по сравнению с квартирой в собственности.

Какие вообще возможны варианты перепланировки в коммунальной квартире?

Если у вас, к примеру, две небольшие смежные комнаты, то вы можете объединить их в одно, более просторное помещение. Правда работы по демонтажу перегородки будут также считаться перепланировкой. Даже если изменение конфигурации помещений касается только внутренних жилых комнат, то рано или поздно о ваших изменениях узнают коммунальные службы, и, помимо того, что вам предстоит узаконивание уже выполненных работ, также вас обяжут выплатить административный штраф.

Какие ещё документы, кроме согласия соседей, вам потребуются для согласования перепланировки в коммунальной квартире?

Если изменения затрагивают несущие стены, например, если вы захотите объединить две соседние комнаты, а стена между ними окажется несущей, то проводить такие работы можно будет только на основании проекта перепланировки. Заказать проект перепланировки коммунальной квартиры можно в лицензированной проектной организации, либо у автора дома вашей серии.

Как при проведении перепланировки обычной квартиры приступать к перепланировке в коммунальной, следует только после того, как у вас на руках будут официальное письменное разрешение на перепланировку, полученное в Жилищной инспекции.

Источник

Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Дмитрий Алексеев

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Перечень требуемой документации

Для того, чтобы осуществить перепланировку комнаты необходимо собрать такие документы:

В дополнительном порядке может понадобится выписка с ЛС, а также прочая документация на жилплощадь.

Получение согласования

С такой целью выше представленный пакет документации нужно подать в территориальную структуру по работе с объектами недвижимости жилого типа.

Рассмотрение происходит на протяжении 2-х месяцев, затем предоставляется разрешительный документ, срок действия которого – 4 месяца.

В том случае, если за указанный срок времени не удастся выполнить переустройство, нужно заново инициировать обращение в инспекцию, а также продлить разрешительный документ на 4 месяца.

При условии нахождения ошибки в документации, истец получит отказ в реализации переустройства.

Кроме того, среди основных причин отказа могут быть:

Заявитель имеет возможность скорректировать недочеты, а также заново подать документацию.

В том случае, если причина отказа – вид выполняемых работ, доведется отказаться от такой идеи либо же переделать проект.

Письменное согласие всех жильцов

Сложность переустройства в квартире коммунального типа полагает в том, что в обязательном порядке необходимо получить согласие от каждого жильца квартиры.

При условии, если в помещении проживают люди, которые арендуют комнату, для начала нужно встретиться с владельцем, а также получить его официальное согласие.

Одобрение собственника должно быть оформлено письменно, затем бумага заверяется нотариально.

Каждый владелец обязуется составить заявление с отметкой паспортной информации.

Переустройство в коммунальном помещении без получения согласия жильцов может привести к штрафным санкциям, а в определенных условиях – даже к уголовной, административной ответственности.

Выполнение самовольной перестройки в коммунальной квартире

Такого рода перепланировка – это перестройка комнаты без получения разрешительного документа на ее осуществление.

Подобные действия определяются как неправомерные, могут быть обнаружены при таких условиях:

В случае несогласования перепланировки запрещено реализовывать любые юридические сделки с помещением. А значит, комнату нельзя подарить, обменять или же реализовать.

В числе правовых последствий допустимо назвать штрафные санкции, которые насчитывают порядка 2,5 тыс. руб. (в соответствии с нормативами ст. №7.21 КоАП РФ ).

При условии, если из-за переустройства произошло нарушение пожарных, санитарных норм безопасности, возникла угроза для здоровья, жизни окружающих, величина штрафа повышается в 2 раза.

Кроме того необходимо возвратить коммунальную комнату к первозданному виду, если были обнаружены серьезные нарушения, или же в судебном порядке санкционировать переустройство.

Если вышеописанные требования не будут исполнены, данный вопрос будет рассматриваться в порядке судопроизводства. Правонарушитель может лишиться своей собственности.

Что нужно для согласования перепланировки санузла с ванной, читайте тут.

В определенных ситуациях предполагается наступление уголовной ответственности. Она появляется в том случае, если перепланировка вызвала возгорание либо разрушение стен, из-за чего погибли люди.

Допустимые способы переустройства

Выделяют пару вариантов перепланировки, которые можно выполнить в квартире коммунального типа:

Урегулирования вопроса в судебном порядке

От типичного процесса данный способ узаконивания отличается продолжительностью (практически в 2 раза дольше по времени), кроме того нужно привести веские доказательства в пользу выполненных переделок.

В частности, нужно удостоверить, что в результате переустройства не была создана угроза для здоровья, жизни других людей по всем строительным, санитарным нормативам.

Порядок подачи заявления

Иск составляется в соответствии с предложенным шаблоном. Если в процессе написания заявления появляются сложности, необходимо обратиться к правоведам с целью предупреждения совершения погрешностей.

В иске отмечается следующая информация:

К иску необходимо приложить те документы, которые требуются для согласования строительства, а также решения СЭС, МЧС.

Такие органы должны выполнить независимую проверку для нахождения нарушений противопожарных, санитарных нормативов.

Вынесение решения судом

Суд выносит постановление на протяжении 2-х месяцев. В том случае, если истец получает положительное решение об узаконивании переустройства, с полученным на руки разрешительным документом он вправе обратиться в БТИ с целью внесения поправок в документацию на жилье, а также для получения новой редакции свидетельства о праве собственности (при условии, если в этом имеется потребность).

В положениях ст. №27 ЖК РФ перечислены препятствия для санкционирования перепланировки, а именно:

Как оформить перепланировку в ипотечной квартире в статье: перепланировка квартиры в ипотеке.

Видео: Студия из коммуналки

Похожие материалы:

Один Комментарий.

Если свидетельства на собственность на разделенную часть нет, а квартира просто разделена, то необходимо будет согласие всех собственников квартиры на перепланировку

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Источник

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник

Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей

Пожалуйста как узаконить перепланировку в коммунальной квартире через суд без согласия соседей. Очень нужно.

Скажите пожалуйста, можно ли в коммунальной квартире делать перепланировку без согласия соседей, т. е. переставлять дверь (открывалась вовнутрь, теперь открывается в коридор), тем самым сбивая соседей, проходящих мимо их дверей. Что делать и куда обратиться с жалобой?

Установка душевой кабины в коммунальной квартире.

Я с женой живу в приватизированной комнате в 3-комнатной коммунальной квартире. Соседи: бабушка 80 лет и мужчина. В квартире нет ванны, только туалет и раковина. Могу ли я установить в коридоре душевую кабину или ванную без согласия соседей. Сосед, по непонятным причинам, категорически против этого, а соседка то да, то нет.

В коридоре есть место. Имеется вытяжка. У соседей этажом ниже в этом месте расположен туалет и ванная. Все расходы согласен взять на себя. Подскажите, пожалуйста, какие документы нужно собрать. Возможна ли установка душевой кабины без перепланировки при согласии только одного из соседей?

Просим обосновать поподробнее права собственника комнаты в коммунальной квартире на перепланировку комнаты в виде устройства второго дверного проёма в капитальной стене из комнаты в коридор общего пользования без (!) согласия соседей по коммунальной квартире, если размер (в квадратных метрах) помещений общего имущества в коммунальной квартире не изменяется в строгом соответствии с положениями статьи 41 Жилищного кодекса РФ.

Просим обосновать, что права соседей по проживанию и по пользованию помещениями общего имущества в коммунальной квартире не нарушаются, поскольку законом установлены места непосредственного проживания граждан в комнатах, в которых условия проживания не изменяются, а не в помещениях общего имущества, и законом установлены равные (!) права всех жильцов коммунальной квартиры по пользованию помещениями общего имущества. Никаким жильцам коммунальной квартиры не предоставлено право на преимущественное использование помещений общего имущества. А собственник комнаты имеет все (!) права владения, пользования, распоряжения комнатой; ни одно такое полномочие не может быть ограничено иначе как на основании прямого указания федерального закона, что подтверждено выводами Президиума Верховного Суда РФ в Постановлении от 17 ноября 2004 года № 19 ПВ 04. Прямые указания закона относительно согласия соседей по коммунальной квартире содержатся только в статье 41 Жилищного кодекса РФ.

Являюсь собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Квартира без ванны и душа, есть туалет и раковина. Соседи решили без оформления документов и без моего согласия установить душевую кабину в кладовке. Знаю что жилищным кодексом самовольная перепланировка запрещена. Придерживаюсь мнения, что стоит договориться с соседями о совместной перепланировке. Но соседи технически неграмотные люди считают, что оформление лишь лишняя трата времени и денег. Я предоставил им для ознакомления выписку из жилищного кодекса часть 4 статья 26 пункт 2, но они сказали, что этой бумажкой я могу подтереться. У меня интересная, насыщенная жизнь и добавлять в неё коммунальные ссоры я не хочу. Мой вопрос: Как мне защитится с помощью государства от штрафов и взысканий со стороны государственных структур и соседей выше и ниже этажом если душевая кабина протечет или из гнилых труб на соседей потечёт канализация?

Перепланировка в коммунальной квартире была выполнена Жэком до 1984 г и представляет собой перегородку в проходной комнате, которая делает ее изолированной площадью 10,8 кв м. Ордер на эту комнату был получен нами в 1998 г, т.е мы перепланировкой не занимались.

В БТИ ЮВАО узаконить без согласия соседей нам отказали сославшись на 25 жилищного кодекса. Только через суд. Подскажите пожалуйста правомочен ли отказ? И куда нам дальше обращаться?

Просим подтвердить права собственника комнаты в коммунальной квартиры БЕЗ СОГЛАСИЯ СОСЕДЕЙ на перепланировку комнаты в виде устройства дополнительного дверного проёма в капитальной стене из комнаты в коридор общего имущества в коммунальной квартире и устройства внутрикомнатных перегородок для раздела комнаты на две изолированные комнаты, если размер (в квадратных метрах) помещений и земельного участка общего имущества многоквартирного дома и коммунальной квартиры не изменяется, границы помещений и земельного участка общего имущества многоквартирного дома и коммунальной квартиры не изменяются, часть общего имущества не присоединяется, числители долей собственников помещений соседей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома не изменяются и все технические требования соблюдаются в соответствии с положениями Главы 4 и статей 36, 40, 41 Жилищного Кодекса РФ с учётом того, что никакое правомочие собственника жилого помещения не может быть ограничено иначе как на основании прямого указания закона (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 года № 19 ПВ 04), подобные прямые указания закона изложены в статьях 36, 40, 41 ЖК РФ; комната является одним из полноценных видов жилых помещений (перепланируется комната, а не квартира); условия проживания соседей не изменяются так, как не изменяются в установленных законом (ст.16 ЖК РФ) местах непосредственного проживания (в комнатах соседей); условия эксплуатации дома и квартиры не изменяются так, как не изменяются условия эксплуатации того, что отнесено к технической эксплуатации жилищного фонда; права соседей по пользованию помещениями общего имущества соблюдаются так, как соблюдается РАВЕНСТВО прав всех жильцов коммунальной квартиры по пользованию помещениями общего имущества (всем жильцам предоставлено РАВНОЕ право пользования помещениями общего имущества, которое соблюдается после перепланировки; никаким жильцам не предоставлено право ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО использования помещений общего имущества, в том числе право использования КОНКРЕТНЫХ участков помещений общего имущества, а собственник комнаты имеет все права собственности, в том числе вправе обеспечивать пользование комнатой с несколькими входами, если соблюдаются технические требования, а не «согласия соседей»); изменение порядка реализации любых прав и свобод граждан не означает их прекращения, поэтому они соблюдаются (не нарушаются) аналогично тому, как порядок реализации прав граждан разных категорий на льготы был изменён с 1 января 2005 года с предоставления натуральных льгот на предоставление единых денежных выплат (ЕДВ). Отрицательных голословных ответов без надлежащего изучения всех соответствующих положений законодательства не надо. Только верные ответы, пожалуйста.

Источник