перенос сроков сдачи квартиры застройщиком 2021 в связи с коронавирусом
Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?
Размер неустойки при нарушении сроков передачи жилого помещения дольщику может оказаться меньше ожидаемого, поскольку при ее начислении не будет учитываться период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. К тому же дольщик вовсе лишится возможности получить ее, если подпишет соглашение о переносе сроков
В феврале Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по борьбе с распространением в России коронавирусной инфекции (подробнее об этом – в новостях «Президиум ВС утвердил третий коронавирусный обзор» и «Эксперты прокомментировали наиболее значимые положения третьего коронавирусного обзора ВС»).
Один из пунктов этого документа посвящен вопросам взыскания неустойки при нарушении застройщиком условий договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Разберемся, в каких случаях можно получить компенсацию с учетом новых положений и при каких условиях она не выплачивается.
Пандемия скорректировала правила начисления неустойки?
Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).
При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.
При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается.
Как взыскать неустойку?
Для взыскания неустойки потребуются договор участия в долевом строительстве и документы, подтверждающие его оплату. Также к ДДУ могут прилагаться договор уступки прав, соглашение об изменении условий договора, например в части срока передачи, акты осмотра и т.д.
Для начала следует обратиться к застройщику с претензией, в которой излагаются требования к компании (уплата неустойки, возмещение материальных затрат, например расходов на аренду квартиры, компенсация морального вреда). В документе нужно указать расчет неустойки и конкретные суммы требований. Обычно в ДДУ прописывается порядок досудебного урегулирования споров, в том числе срок ответа на претензию. По истечении этого срока можно подавать заявление в суд.
Как правило, компании стараются не доводить до суда подобные дела, так как нарушение прав дольщиков грозит и начислением штрафа. Но застройщик может попытаться избежать ответственности. Так, вам могут предложить подписать соглашение о переносе сроков, которое, по сути, меняет условия основного договора. После подписания такого соглашения требовать выплаты компенсации вы уже не сможете. Если вы не согласны с переносом сроков и хотите получить неустойку, то обращение лучше подавать сразу – в таком случае больше шансов, что на счетах компании останутся средства для удовлетворения требований.
Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года
Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.
Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?
Даниил, действительно, правительство приняло такое постановление 2 апреля 2020 года. Оно касается особенностей применения неустоек, штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение обязательств по договорам долевого участия. Объясняется это желанием поддержать застройщиков. Но делается все почему-то за счет дольщиков.
Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.
Почему это постановление на руку застройщикам
Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.
Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.
Есть и другой момент. За дольщиком сохраняется право расторгнуть ДДУ, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. В обычной ситуации застройщик должен вернуть вам деньги в течение 20 рабочих дней, а если не вернет, с него можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако по новому постановлению застройщик может не возвращать вам деньги до 1 января 2021 года без каких-либо финансовых санкций.
Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.
Как московские застройщики готовятся к эпидемии коронавируса
В Москве сейчас действует режим повышенной готовности из-за угрозы распространения коронавируса. В столице уже начали разрабатывать концепцию быстровозводимого медицинского центра для борьбы с инфекционными заболеваниями. Построят мобильный комплекс инфекционной больницы в Новой Москве.
Власти держат на контроле ситуацию на московских строительных площадках в связи с распространением коронавируса, на стройках проводятся мероприятия по профилактике. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у столичных застройщиков, как они готовятся к эпидемии коронавируса.
Ситуация под контролем
Московский рынок новостроек пока не ощущает на себе влияние коронавируса: работы ведутся в штатном режиме, заразившихся не выявлено. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали столичные застройщики.
В Московском регионе обстановка в связи с распространением коронавируса в целом спокойная. Ситуация на площадках находится под контролем. Все строительные работы ведутся согласно существующим графикам, перебоев с поставками деталей в настоящий момент нет, заверил директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.
В настоящее время эпидемия никак не отразилась на графиках и темпах строительных работ, заявили в ГК «Инград». «На объектах компании инфекционных заболеваний, в том числе коронавируса, не выявлено. Граждане из Китая не принимают участия в строительных работах на наших проектах. В случае получения от органов государственной власти поручений по проведению спецмероприятий и карантинов мы в обязательном порядке примем все необходимые меры для профилактики и выявления коронавируса», — отметил вице-президент ГК «Инград» Григорий Звенигородский.
В ГК «А101» (крупнейший девелопер Новой Москвы) также заявили, что коронавирус не повлиял на работу компании. «Пока нет оснований переносить сроки строительства объектов в связи с коронавирусом — во всяком случае, насколько известно, ни на одной строительной площадке и ни в одном стройгородке на территории Москвы заболеваний не выявлено», — сказал директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев.
Антисептики, тепловизоры и беседы с сотрудниками
Несмотря на стабильную обстановку, застройщики проводят профилактические мероприятия в связи с коронавирусной инфекцией. Одни устанавливают тепловизоры на входные группы бытовых городков, другие раздают маски и антисептики.
«Мы следуем общим рекомендациям столичных властей и Роспотребнадзора. Это осмотр и опрос работников перед началом смены об их самочувствии, обязательная обработка помещений и уборочного инвентаря дезинфицирующими средствами. Помимо этого, сотрудники на рабочих местах обеспечиваются кожными антисептиками», — рассказал Павел Брызгалов из ФСК.
Представитель ГК «Гранель» рассказал, что на фоне возможного распространения вируса проводятся регулярные совещания. На них до работников доводится информация о распоряжениях мэрии и даются рекомендации о том, как вести себя в критических ситуациях.
ГК «А101» проводит дезинфекционные меры, это касается и офисов, и строительных площадок. «Рабочие проверяются тепловизорами, санитарно-бытовые помещения обеспечены кожными антисептиками, дважды в день в них проводится влажная уборка, при которой применяются дезинфицирующие средства. Начальники участков регулярно напоминают рабочим о необходимости как можно чаще мыть руки. Работники с симптомами простуды отправляются к врачу и, если необходимо, лечиться, но это делалось всегда для предотвращения эпидемий обычного ОРВИ», — рассказал Олег Гурьев.
Проблемы с поставками оборудования из Китая
По словам застройщиков, коронавирус никак не скажется на сроках строительства. При этом есть риск манипуляции на фоне коронавируса, заявил генеральный директор VSN Invest Денис Волкович. «Оценка масштаба возможных затруднений для строительной отрасли и для рынка недвижимости должна быть основана на конкретных заявлениях от застройщиков», — отметил он.
Пока о переносе сроков строительства из-за коронавируса сообщил только китайский инвестор, который возводит деловой центр «Парк Хуамин» в Останкинском районе Москвы.
При этом девелоперы допускают, что могут возникнуть сложности с поставками материалов и оборудования из Китая. Но речь идет о небольших объемах. В ГК «Гранель» заявили, что доля таких материалов в их компании близка к нулевой.
В основном — это чугунные трубы и фитинги для систем канализации жилого дома, комплектующие для счетчиков воды и отопления, платы управления для систем освещения и автоматизации. В настоящее время предприятия, которые производят такое оборудование, продолжают работать, но из-за усиленного антивирусного контроля и профилактики на границе сроки доставки в Россию заметно увеличены, рассказал Олег Гурьев из ГК «А101».
«Если ситуация продолжит ухудшаться, то в ближайшие полтора месяца может возникнуть дефицит. Чтобы не тормозить стройку, придется закупать более дорогие аналоги, что скажется на себестоимости», — допустил он.
По мнению Павла Брызгалова из ФСК, сложности могут возникнуть с инженерным оборудованием, в состав которого входят комплектующие китайского производства. «Застройщики, скорее всего, будут искать альтернативу, чтобы не допустить срывов сроков строительства. В этом случае есть риски повышения цен на продукцию», — сказал он.
Денис Волкович из VSN Invest допустил корректировки сроков и материалов в проектных декларациях. «Чем больше будет раскачиваться маятник этой темы, тем меньше станет желающих покупать», — добавил он.
Квартиры продолжают покупать
Риелторские компании, как и застройщики, пока не отмечают особых перемен из-за коронавируса. «Мы не заметили оттока посетителей в офисах продаж или спада их активности. Процесс поиска и выбора квартир идет как обычно. Люди приходят в офисы, общаются с менеджерами и ипотечными брокерами. В масках никто не приходил пока», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Гораздо большее влияние на рынок окажут скачки курсов валют, снижение стоимости нефти, геополитические процессы, добавила она.
На рынок новостроек ситуация с коронавирусом окажет влияния не больше, чем ежегодные заболевания гриппом и ОРВИ, считает глава компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. «В этом году для паники также пока нет причин. Люди продолжают жить обычной жизнью, ходить на работу, покупать квартиры. В нашей компании количество обращений и сделок не уменьшается, клиенты, которые хотят приобрести квартиру, не откладывают решения своих вопросов из-за сообщений о коронавирусе».
Глава агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова настроена менее оптимистично. По ее словам, уже сейчас наблюдается падение котировок, курса рубля, фондовых индексов, происходит удешевление нефти.
«Коронавирус не может не сказаться на состоянии экономики, особенно при наличии очагов заболеваемости в среднесрочной перспективе. Рынок недвижимости инерционный, и последствия будут заметны с лагом в три-четыре месяца», — отметила она.
В первую очередь эпидемия ударит по гостиничному бизнесу, рынку аренды апартаментов. В зоне риска — сегменты торговой и офисной недвижимости, так как китайские инвесторы входят в число ключевых игроков.
Строители и коронавирус: мнение доктора
Сейчас в России зарегистрировано мало случаев заболевания коронавирусом. Поэтому пока нельзя говорить, что строители наиболее подвержены этому заболеванию, отметила кандидат медицинских наук, заведующая отделением Сеченовского университета Инна Тулина.
«Строители могут находиться в группе риска по уровню иммунитета. Это обусловлено частым нахождением на открытом воздухе, снижением иммунитета и, как следствие, большей подверженностью инфекционным заболеваниям. В перерывах между работой работники строек часто собираются группами. Это повышает вероятность передачи инфекционных заболеваний, передающихся воздушно-капельным путем. К ним относится и коронавирус.
В зону риска также попадают строители, которые часто выезжают за рубеж, например граждане СНГ. В этом случае повышается вероятность заражения коронавирусом на территории этих стран. Поэтому если человек выезжал за пределы страны, то самокарантинизация в течение двух недель обязательна.
Сейчас доказано, что коронавирусная инфекция передается воздушно-капельным путем. Однако есть вероятность заражения через бытовые предметы. Поэтому если в столовых используется обычная посуда, можно перейти на одноразовую.
Пока единственным достоверным способом определить коронавирус является специальный анализ. Проводить его всем подряд нет смысла. Самое главное — отсеять работников, у которых есть симптомы ОРВИ, гриппа или COVID-19, и предотвратить возможное распространение инфекции.
Стоит обращать внимание не только на то, как люди работают, но и где находятся в свободное время. Рекомендуется ограничить нахождение в местах большого скопления людей.
Что касается масок, то Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) не считает их мерой профилактики для здоровых людей. Маски должны носить люди, у которых есть симптомы респираторной инфекции. Больше всего вирус передается через грязные руки — поэтому нужно чаще мыть их.
В целом необходимо сделать рабочую среду максимально безопасной для всех, это касается не только строек, но и любого производства».
Сколько дольщики потеряли из-за коронавируса?
Мы купили квартиру в новостройке. По ДДУ дом должны были ввести в эксплуатацию в декабре 2019 года, а передать ключи — в первые четыре месяца 2020 года. После того как истек этот срок — с 1 мая 2020 года, — мы могли требовать с застройщика неустойку.
Однако в апреле 2020 года правительство издало постановление № 423, по которому мы не можем взыскать неустойку, если застройщик задерживает сроки сдачи, с апреля 2020 по январь 2021 года.
Но застройщик же должен был передать ключи раньше того срока, на который ввели мораторий. Можем ли мы взыскать неустойку за январь, февраль и март 2020 года?
Наталья, увы, взыскать неустойку за эти месяцы не получится. Просрочка застройщика наступает, когда он нарушает срок передачи ключей, — в вашем случае она началась бы как раз с 1 мая 2020 года. До этого никакого нарушения нет, а значит, нет и ответственности.
Поскольку с апреля 2020 года на неустойку застройщиков действовал мораторий, взыскать ее получится только после даты, когда этот мораторий закончился, то есть с 2 января 2021 года. Если, конечно, застройщик не передал вам ключи раньше.
Расскажу, что это за мораторий, сколько дольщики потеряли из-за него и можно ли что-то с этим сделать.
Почему дольщики не могут получить неустойку
В 2020 году правительство решило поддержать застройщиков из-за распространения коронавируса. Но не за счет бюджета, а за счет дольщиков. В числе мер был мораторий, по которому застройщиков освободили от неустойки.
Такая неустойка полагалась дольщику, если застройщик задерживал передачу квартиры либо дольщик расторгал договор долевого участия, в том числе из-за просрочки передачи квартиры более чем на два месяца. В последнем случае неустойку рассчитывают с момента внесения денег застройщику.
Мораторий ввели с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. За этот период нельзя было начислить застройщику неустойку и другие финансовые санкции типа штрафов и пеней. Если дольщик заявил требования до 3 апреля 2020 года, застройщик получил отсрочку на выплату — до 1 января 2021 года. Потребовать выплаты дольщик мог только с 2 января 2021 года.
В обычное время неустойку считали бы так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка
Количество дней просрочки удобно считать с помощью специального калькулятора. Поскольку ключевая ставка периодически меняется, точные данные можно посмотреть в архиве. Применять нужно ставку, которая действовала на день исполнения обязательств. Хотя бывает, что за время просрочки ставка меняется несколько раз, и тогда считать можно немного иначе — об этом мы уже писали в статье про претензию застройщику.
Ниже расскажу, сколько потеряли дольщики из-за моратория в разных ситуациях.
Как победить выгорание
Пример 1: застройщик сдал квартиру с просрочкой
Допустим, Маша купила квартиру за 4 млн рублей. Застройщик должен был передать ключи до 1 апреля 2020 года, но выдал их только 31 декабря. Вот сколько денег потеряла Маша из-за постановления № 423:
4 000 000 Р × 273 дня × 1/150 × 6% = 436 800 Р
Даже если бы правительство не ввело мораторий, не факт, что Маша получила бы эту сумму целиком. Скорее всего, суд снизил бы неустойку. А с оставшейся части Маше пришлось бы отдать еще 13%, поскольку неустойка, взысканная с застройщика, — это доход, с которого нужно платить НДФЛ.
Но бывает, что суд вообще не снижает неустойку.
Так, в одном деле застройщик пытался уменьшить неустойку. Он говорил, что она значительно выше среднего размера процентов по краткосрочным вкладам граждан. Суд это не впечатлило. Он указал, что изначально в законе для застройщиков предусмотрена ответственность, которая значительно выше процентов по краткосрочным вкладам. А снижать неустойку или нет, решает суд исходя из обстоятельств дела и своего внутреннего убеждения.
Пример 2: застройщик задержал неустойку
Застройщик должен был передать Артему квартиру до 31 декабря 2019 года, но передал только 28 февраля 2020 года — на два месяца позже. 5 марта 2020 года Артем направил застройщику претензию и потребовал выплатить неустойку. Даже если бы Артем подал в суд и выиграл спор, выплату он получил бы только после 1 января 2021 года. Застройщик все это время пользовался бы деньгами бесплатно.
Это также касается случаев, когда дольщик заключил с застройщиком досудебное соглашение о погашении неустойки. Его часто предлагают подписать вместе с актом приема-передачи квартир. Дольщик соглашается на небольшую часть неустойки — примерно 30%, а остальную часть прощает, так как у него нет желания судиться. Но даже эту часть дольщик получил бы только после 1 января 2021 года.
Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 02.12.2020PDF, 53,1 КБ
Пример 3: дольщик расторг ДДУ и забрал свои деньги
Настя неплохо зарабатывала в турагентстве и решила взять студию в ипотеку. Чтобы сэкономить, она купила квартиру на стадии фундамента за 2 млн рублей. Договор подписала 1 октября 2018 года, а ключи должна была получить до 1 декабря 2020 года. Ее дохода хватало, чтобы выплачивать кредит и продолжать снимать квартиру.
Сначала все шло хорошо, но из-за ковидных ограничений доходы Насти упали. К тому же застройщик не спешил строить дом, и к декабрю 2020 года о ключах даже речи не было: застройщик только заканчивал коробку дома, а строителей на объекте было очень мало.
Настя решила отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и избавиться от обременительной ипотеки. Такое право у нее возникло после двух месяцев просрочки — с 1 февраля 2021 года. В таком случае застройщик должен вернуть Насте цену квартиры и уплатить проценты за все время, что пользовался ее деньгами, то есть с момента, когда их получил.
Застройщик пользовался деньгами 28 месяцев. Но часть срока попала под мораторий, поэтому застройщик не должен Насте за эти месяцы. Она 10 дней готовила документы и отказалась от договора 10 февраля 2021 года:
2 000 000 Р × 274 дня × 1/150 × 4,25% = 155 267 Р
В итоге она не досчиталась именно этой суммы как процентов за пользование ее деньгами.
Настя отказалась от договора без суда из-за накопившейся просрочки, но в некоторых случаях дольщик вправе расторгнуть договор только через суд. Например, если строительство приостановлено и уже очевидно, что в предусмотренный договором срок дольщик квартиру не получит.
Что можно сделать, если не согласны с мораторием
Некоторые дольщики не стали сидеть сложа руки и попытались оспорить постановление правительства о моратории в Верховном суде РФ. Однако Верховный суд требования отклонил. С ним согласилась и апелляционная коллегия ВС РФ. Суд указал, что, принимая такое постановление, правительство за рамки своих полномочий не вышло, а вопрос о целесообразности такого акта суд вообще рассматривать не вправе.
Однако неустойка не единственная выплата, которой можно добиться от застройщика. При приемке квартир часто возникают ситуации, когда дольщик может выставить застройщику внушительный счет, но не все этим пользуются.
Дольщикам, которые попали под мораторий, следует внимательнее изучить другие права, которые у них есть как у потребителей. О них мы уже много писали:
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома
Срок сдачи дома 30 октября. Сейчас застройщик обзванивает дольщиков и уведомляет о переносе сроков на два месяца. Но об этом мы узнали случайно. Нас никто не уведомил о необходимости подписать допсоглашение ни устно, ни письменно. Нарушены ли наши права? За какой срок до сдачи дома застройщик должен был предупредить нас о переносе сроков? Имеем ли мы право на денежную компенсацию за каждый день просрочки сдачи дома? Как лучше поступить в данной ситуации?
Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерац.ии».
В подтверждение взаимных обязательств между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (далее – договор), который подлежит обязательной государственной регистрации.
Одним из существенных условий договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Срок ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи) – это срок, в который застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Передача объекта долевого строительства (квартиры) осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Причем в договоре срок передачи объекта может быть указан конкретной календарной датой, кварталом года, а может ставиться в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. Но в любом случае можно подсчитать конкретный день, не позднее которого квартира должна быть передана дольщику.
Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Причем изменение срока осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Об этом говориться в ч. 3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если срок указан как 30 октября, то уведомление и предложение об изменении договора должно было быть направлено застройщиком не позднее 30 августа. Поскольку направление уведомления является обязанностью застройщика, то его ненаправление является нарушением.
Подписывать дополнительное соглашение или нет, это решать дольщику. Если застройщик просит подписать допсоглашение, значит, квартира вовремя передана не будет, а у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.
В случае подписания дополнительного соглашения срок передачи квартиры будет исчисляться с даты, указанной в допсоглашении. Соответственно, начислять неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по первоначальному договору уже нельзя.