неслыханная щедрость почему три дня в году застройщики отдают квартиры за полцены
Аукцион неслыханной щедрости: как Собянин разоряет инвесторов
Наглость столичных чиновников при полной поддержке судов
Принадлежащая госкопорации ВЭБ.РФ строительная компания не в силах отстоять свои права в конфликте с московской мэрией. Потеряв 5 млрд рублей, девелоперы готовятся к новым тратам: их вынуждают покупать активы, которые город должен был передать еще четыре года назад. Абсурдные решения чиновников встречают полное понимание в судебном корпусе, издевательские определения первой инстанции поддерживают в апелляции, а поставленные на защиту закона парламентарии предпочитают не вмешиваться.
Попытки компании «Столичное Подворье» инвестировать в строительство жилья в Москве обернулись для нее убытками на сумму примерно в 5 млрд рублей, и судя по всему, эти убытки будут только увеличиваться.
Как уже рассказывало ПАСМИ, история противостояния девелоперов и столичной мэрии началась в 90-х годах прошлого века, когда «Столичному Подворью» под строительство жилого дома был предоставлен участок на улице Большая Молчановка, 20, который вскоре вошел в состав природного комплекса с запрещением любого строительства. Что интересно, это не помешало подчиненным Сергея Собянина предъявить компании претензию о задолженности по арендной плате за вышеуказанный участок на сумму около 3,7 млн рублей, набежавшую с учетом пеней и просрочек в период с 1996 по 2013 годы.
Серьезными проблемами для девелоперов закончилась попытка возвести жилой дом по адресу Хилков переулок, 3 — данный участок администрация Москвы предоставила компании взамен земли на Большой Молчановке с условием, что фирма расселит находящийся там ветхий дом. Компания условия выполнила — приобрела жилье для всех собственников помещений в аварийном доме, а также 12 квартир для переселения тех, кто жил по договору социального найма. Эти квартиры были переданы городу, но взамен девелоперы ничего не получили.
Двойная продажа
В 2016 году московская мэрия, вместо передачи освободившихся помещений девелоперам, чтобы те смогли снести аварийный дом и начать строительство нового, оформляет их в собственность и выставляет на аукцион.
Они в курсе:
— председатель Верховного суда России Вячеслав Лебедев
— председатель Арбитражного суда Москвы Николай Новиков
— генпрокурор Игорь Краснов
— мэр Москвы Сергей Собянин
Правда, впоследствии этот аукцион был признан несостоявшимся. Дело в том, что администрация ввела покупателей в заблуждение, объявив, что в здании имеются все коммуникации, хотя они были отключены еще в конце 2010 года. Кстати, задаток этим обманутым покупателям на общую сумму порядка 25 млн рублей вернуть так и не удалось.
Теперь же подчиненные Сергея Собянина предпринимают вторую попытку извлечь выгоду из площадей, которые давно должны быть переданы компании «Столичное Подворье». Аукцион по продаже квартир и нежилых помещений назначен на 15 апреля. Начальная стоимость квадратного метра — порядка 140-150 тыс. рублей.
При этом администрация Москвы любезно предоставила компании «Столичное Подворье» преимущественное право на выкуп ряда комнат в доме по адресу Хилков переулок, 3.
Как пояснил ПАСМИ генеральный директор компании Станислав Громов, московские чиновники просто вынуждают девелоперов выкупить как эти комнаты, так и остальные площади. В какие суммы это обойдется, сказать сложно. В предложении о приоритетном праве выкупа комнат речь идет о 9 млн рублей, общая стартовая сумма квартир, выставленных на торги — около 49 млн, нежилых помещений — около 20 млн рублей, но в ходе аукциона цены будут разгонять. К примеру, в 2016 году стоимость квартир в ходе аукциона выросла на 150%, а нежилых помещений — более чем на 1000%.
«Другого варианта, чтобы снести дом и начать строительство у нас нет, если только не возобладает здравый смысл у правительства Москвы или не вступится премьер-министр и председатель наблюдательного совета ВЭБ.РФ Михаил Мишустин, к которому мы намерены обратиться», — отметил Громов.
Открыты для диалога
Между тем, попытки найти какой-то разумный компромисс с властями Москвы продолжаются. Так, в начале марта к главе Департамента городского имущества Москвы Максиму Гаману обратилась столичный уполномоченный по правам предпринимателей Татьяна Минеева.
В своем письме бизнес-омбудсмен излагает предложения по разрешению конфликтной ситуации между московским правительством и компанией «Столичное Подворье».
Одно из этих предложений — передача в собственность компании помещений в Хилковом переулке, которые оказались выставлены на торги. Еще один вариант — отменить постановление о запрете строительства на Большой Молчановке, 20, а если это невозможно — завершить процедуру изъятия данных земель под госнужды и предоставить девелоперам компенсационный участок.
«Прошу вас оценить возможность реализации предлагаемых ООО „Столичное Подворье“ вариантов разрешения спора или предложить иные вариант разрешения сложившейся ситуации», — пишет бизнес-омбудсмен в обращении к чиновнику.
Как отметил Станислав Громов, личная встреча заместителя Минеевой Александра Лазарева с Гаманом по данному вопросу результатов не принесла: в департаменте заявили что договор на участок по адресу Большая Молчановка, 20 был расторгнут, так как этот участок был «не освоен арендатором». Что же касается Хилкова переулка, то там, оказывается, компания сама отказалась от реализации проекта.
Ответ на письменное обращение бизнес-омбудсмена Максим Гаман обещал дать 18 марта. Разобраться в вопросе поручено первого зама главы Департамента Кириллу Пуртову.
Парламентское невмешательство
Как уже писало ПАСМИ, все судебные инстанции встали на сторону московской мэрии. Исковые требования компании не удовлетворил 15 августа 2017 года Арбитражный суд Москвы, а потом сторону столичного правительства приняли апелляционная и кассационные инстанции, а также Верховный суд: судья Галина Попова отказалась передать кассационную жалобу ООО «Столичное Подворье» на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда, а затем отказ был подтвержден заместителем Вячеслава Лебедева Олегом Свириденко.
После этого ООО «Столичное Подворье» обратилось к члену Совета Федерации Инне Святенко с просьбой выступить с внепроцессуальным обращением к главе ВС и в генеральную прокуратуру РФ для защиты права компании на частную собственность и доступ к правосудию.
Но обращение было оставлено без рассмотрения на основании закона, запрещающего вмешательство сенаторов и депутатов «в оперативно-розыскную, уголовно-процессуальную деятельность органов дознания, следователей и судебную деятельность». Помощник сенатора Святенко предложил представителям «Столичного Подворья» самим обратиться к генпрокурору Игорю Краснову.
Без разъяснения причин
Между тем, при рассмотрении искового заявления строительной компании в арбитраже были допущены серьезные нарушения. В частности, первая инстанции в лице судьи Екатерины Коноваловой не учла вступившее в силу решение по иску ФАС к правительству Москвы, в котором было прямо прописано, что участок в Хилковом переулке был выделен «Столичному Подворью» в качестве компенсации за изъятые участки, и проигнорировала определение Девятого апелляционного суда по поводу исковой давности. При этом давать разъяснения по этим и другим вопросам судья отказалась.
В своем определении судья Коновалова на вполне конкретные просьбы представителя «Столичного Подворья» уточнить кадастровый номер участка или решение арбитражного суда, отделалась расплывчатыми замечаниями: «Очевидно, что смысл данного абзаца понятен и не требует разъяснения», «Неясность данного выражения, с точки зрения суда, отсутствует», «Значение цифр кадастрового номера не требуют разъяснения» и тому подобное.
Представители компании обратились с апелляционной жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд, отказался удовлетворить жалобу на действия судьи Коноваловой. «Текст решения Арбитражного суда г. Москвы изложен четко и ясно», — говорится в определении второй инстанции за подписью судьи Галии Александровой.
«Суды стоят насмерть, и это понятно — если дать разъяснения, то решение судьи Коноваловой просто развалится», — заметил Станислав Громов.
Тем не менее, девелоперы обратились с кассационной жалобой на определение Коноваловой в Арбитражный суд Московского округа. Заседание назначено на 12 марта, рассматривать жалобу будет судья Ирина Григорьева.
Если у вас есть информация о коррупционных нарушениях московских чиновников, пишите в рубрику ПАСМИ «Сообщить о коррупции».
Неслыханная щедрость почему три дня в году застройщики отдают квартиры за полцены
Щедрость застройщиков знает границы: сколько можно сэкономить на акциях, скидках и рассрочках
В последние годы многие застройщики для привлечения наибольшего количества потенциальных покупателей к своим домам и активизации продаж квартир используют различные маркетинговые приемы: объявляют акции, дают скидки, дарят подарки, сертификаты Причем, чем крупнее компания и чем больше она строит жилья, тем дороже подарки. И грех было бы ими не воспользоваться.
Получаем скидку на квадратные метры
Как правило, скидки на квадратные метры застройщики чаще всего приурочивают к знаменательным праздникам. Так, например, группа компаний Dana Holdings к 3 июля — Дню Независимости — подготовила специальное предложение на покупку квартир во всех домах ЖК «Маяк Минска», расположенных вдоль бульвара Пикассо.
Кроме того, к покупке новой квартиры можно привлечь очень выгодный кредит сроком до 20 лет под процентную ставку 9,9%.
Сегодня компания « 10 УНР-инвест» дает 5-процентную скидку при покупке готовой квартиры в жилом доме 1А по ул. Рогачевской ( бывший военный городок « Уручье»). Но есть одно условие: внести плату за жилое помещение необходимо в течение 3 банковских дней.
Кстати, данный застройщик ведет очень гибкую ценовую политику. В разное время компания предоставляла существенные скидки на квартиры в различных своих проектах.
Кроме того, квартиру можно приобрести в кредит под 13,9% годовых или финансовый лизинг под 10,5% годовых, а также в рассрочку на 2 года, но с увеличением стоимости.
Многие застройщики тесно сотрудничают с банками и по совместным индивидуальным программам предлагают своим покупателям кредиты по сниженным процентным ставкам.
Дарить квартиры не готовы, а комнаты — вполне
Крупные компании, которые одновременно реализуют по несколько больших проектов, идут на более серьезные скидки и при покупке многокомнатной квартиры одну комнату предлагают в подарок.
Так, например, ко Дню 8 Марта группа компаний Dana Holdings объявляла акцию и при покупке 3-комнатной квартиры в жилом доме « Марина 5» в комплексе Minsk World третью комнату давала в подарок.
Начинает входить в практику и такой прием, как « черная пятница». Придя в офис застройщика в определенный день и время, можно с большой скидкой купить новую квартиру.
« Черную пятницу» по реализации квартир в своих домах на пр. Победителей, № 3 по генплану, Дзержинского — Любимова № 12 по генплану, Дзержинского — Любимова № 13 по генплану, Дзержинского — Хмелевского — Щорса № 2 по генплану устраивала компания « Айрон».
В мае текущего года первую ночную распродажу квартир в ЖК D3 провела компания Svitland Development Belarus. Каждый покупатель получил скидку в размере 10% на квадратный метр жилого помещения. Кстати, D3 стал абсолютным победителем премии Realt Golden Key 2017 в номинации « Новостройка года — премиум-класс».
Рассрочки в тренде
Есть много людей, которые хотят купить новую квартиру, но у них не хватает на это средств. Не каждый человек может и способен привлечь к столь дорогостоящей покупке кредит. Понимая это, многие застройщики идут навстречу своим покупателям и предлагают рассрочки платежа.
Одной из первых на рынке новый продукт — рассрочку на 5 лет на квартиры в миниполисе « Каскад» — в свое время предложила компания « ЮНИВЕСТ-М». Затем рассрочка стала активно использоваться и другими застройщиками.
В настоящее время компания « А-100 Девелопмент» при покупке 3-комнатной квартиры в сданном в эксплуатацию 19-этажном доме ЖК «Новая Боровая» предлагает оплатить две комнаты, а за третью рассчитаться в течение двух лет без удорожания ее стоимости. Рассрочка предоставляется на квартиры общей площадью 78 кв.м.
В компании « Тапас» действует беспроцентная рассрочка на квартиры в трех новых секциях ЖК «Мегаполис» под названием « Рассрочка для сына и для дочки», которая предоставляется до 2 лет.
Вдобавок всем покупателям квартир подарят сертификат на покупку мебели для детской комнаты ( кровать, компьютерный стол, компьютерный стул, шкаф) на 1 000 рублей от центра интерьерных решений Domani.
Компания « Жилстройкомплект» предоставляет рассрочку платежа на 18 месяцев на квартиры в 3-й и 4-й секциях строящегося жилого дома № 3 ЖК «Грушевский посад». По желанию клиента квартира может быть реализована с полной отделкой, выполненной в современном скандинавском стиле.
Машиноместо в подарок
Не секрет, что все столичные застройщики имеют большие проблемы с реализацией машиномест в подземных паркингах и предлагают различные варианты их реализации или сдачи в аренду.
В настоящее время можно взять в аренду машиноместо в паркинге № 9 в миниполисе « Каскад».
По льготной цене можно купить машиноместо в ЖК «Славянский квартал» ( компания « Внешэкономстрой»). Так, при покупке одного машиноместа цена за 1 кв. м составляет 2 700 рублей. Покупателям двух машиномест цена « квадрата» обходится в 2 100 рублей. При покупке трех и более машиномест цена кв. м снижается до 1900 рублей. Покупая квартиру в жилом комплексе, машиноместо обходится в 1 600 руб./кв.м.
Время от времени появляются даже такие заманчивые предложения от застройщиков, как машиноместа в подарок.
Почему застройщики идут на такие траты
Комментарий в тему
Вадим Тачкин, директор консультационной компании « Вива Капитал» ( торговая марка ViVa Invest):
— Есть немало людей, которые хотели бы купить новую квартиру, но по разным причинам либо не могут этого сделать, либо еще не определились со временем. Снижением цен, подарками, скидками, розыгрышами, кредитными продуктами застройщики пытаются стимулировать спрос и побуждать людей совершать покупки.
Кроме того, на рынке существует конкуренция. Зачастую аналогичные квартиры у разных компаний достаточно серьезно отличаются по цене. Чтобы привлечь потребителя к своему товару, объявляются различные акции.
Есть квартиры, которые по разным причинам не находят своих покупателей: они либо большие, либо до окончания срока строительства надо ждать 1−2 года, либо дома строятся не в тех местах, которые предпочитает потребитель. Соответственно, в этих случаях покупатель получает какую-то компенсацию в виде бонусов от застройщиков.
В основном акции проводятся крупными корпорациями, которые одновременно реализуют много проектов, поэтому им постоянно нужен приток денежных средств.
Нельзя сбрасывать со счетов и такие моменты, как градостроительные и планировочные решения объектов. Часто ошибки проектировщиков в концепции проектов по месторасположению, времени реализации, потребительским качествам, а также ценовой политике застройщиков компенсируются бонусами. Если внимательно проанализировать квартиры, на которые даются скидки, то видно, что они, как правило, не востребованы самой широкой покупательской аудиторией со средними и ниже средних доходами. Это менее популярное жилье. Что касается ликвидных квартир, то они чаще продаются без акций.
Если застройщики не продают квартиры, строящиеся за деньги дольщиков, они вынуждены строить их за свои. Но беда в том, что у них нет собственных денег, иначе они были бы девелоперами. Заказчики строительства пока не настолько богаты, чтобы строить жилье на продажу. Но всем этого хочется, все мы к этому стремимся, но пока не получается.
Может складываться ощущение, что цены у застройщиков были завышены изначально и, предоставляя даже такой бонус, как комната в подарок, они ничего не теряют. Но это не так. Цены на рынке уже давно не завышены. Отчеты показывают, что строительная деятельность не относится к высокодоходному виду ведения бизнеса. Строительные компании имеют небольшую рентабельность. Скорее, работает принцип: если не смог привлечь деньги дольщиков и продать квартиру, заплати за ее строительство сам. Поэтому застройщики ищут различные способы реализации квартир.
Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Куда жаловаться
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Проверка жалобы
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Гарантии на отделку
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)