можно ли взять сельскую ипотеку если уже есть ипотека в сбербанке
Сельская ипотека: вопросы и ответы
«Сельская ипотека» — это ипотечная программа, распространяющаяся на строительство или приобретение жилого дома на сельских территориях.
Кто может взять ипотечный кредит по программе «Сельская ипотека»?
Если вы проживаете в сельской местности или планируете переехать из города, вы можете стать участником программы и получить ипотечный кредит по ставке до 3%.
Какие основные условия кредитования?
Максимальная сумма кредита в Ленинградской области, автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа составляет 5 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.
Какую недвижимость можно приобрести с помощью сельской ипотеки?
Вы можете использовать сельскую ипотеку для покупки готового жилья по договору купли-продажи или квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве.
Также программа позволяет приобрести земельный участок и построить на нем частный дом.
Где должно быть расположено жилье?
Приобретаемое жилье должно находиться в сельской местности, например, на территории сельского поселения, рабочего поселка, поселка городского типа или малого города с населением до 30 тыс. человек.
Каким требованиям должен соответствовать частный дом, приобретаемый с помощью сельской ипотеки?
Сельскую ипотеку выдадут только на приобретение дома, который является пригодным для постоянного проживания, обеспечен коммунальными системами (электроснабжением, водоснабжением, канализацией, отоплением). Также важно, чтобы площадь дома соответствовала нормам, установленным местными властями.
Я планирую потратить кредит на строительство частного дома. Как правильно оформить документы?
Если вы хотите использовать кредит для индивидуального жилищного строительства, все работы должны производиться только на основании официальных документов. С компанией или индивидуальным предпринимателем, который ведет строительство, обязательно нужно заключить договор подряда. При этом продолжительность работ не должна превышать 24 месяца, иначе банк может повысить ставку по кредиту.
В какие кредитные организации можно обратиться для получения льготного кредита?
Получить кредит на льготных условиях можно в любом уполномоченном банке из перечня, который формируется Минсельхозом России.
Можно ли взять льготную ипотеку под 6,5% несколько раз
Программа льготной ипотеки под 6,5%, запущенная в качестве антикризисной меры в апреле 2020 года, стала драйвером развития рынка новостроек. По последним данным, с момента действия программы российские банки уже выдали 292,4 тыс. кредитов на общую сумму 837,9 млрд руб., при этом 97% объема выданных кредитов приходится на топ-15 банков. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в «Дом.РФ» (ред. — госкорпорация является оператором ипотечной программы).
Несмотря на свою популярность льготная ипотека имеет ряд ограничений. Основное — воспользоваться ей можно только при покупке жилья в новостройках. Также в рамках льготной программы нельзя рефинансировать старые кредиты.
Можно ли оформить ипотеку под 6,5% несколько раз
Прямых запретов по количеству кредитов, оформленных в рамках льготной программы под 6,5% годовых, нет. То есть, заемщик может взять льготную ипотеку, закрыть ее и взять снова (если успеет уложиться в сроки). «Заемщик также может запросить у банков несколько кредитов в рамках льготной ипотеки под 6,5% в случае одобрения банком», — отметили в «Дом.РФ».
В банке «Открытие» также подтвердили, что никаких ограничений нет. «Количество кредитов по льготной ставке 6,5% годовых не ограничено, все зависит от платежеспособности заемщика», — пояснили в пресс-службе банка.
Оформить льготный кредит под 6,5% годовых до 12 млн руб. могут жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а до 6 млн руб. — жители остальных регионов страны. Льготная ипотека под 6,5% позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам субсидирует государство.
Можно ли взять на одну семью несколько ипотек под 6,5%
Здесь тоже программа не ограничивает заемщиков. То есть, например, каждый из супругов может оформить ипотеку по льготной ставке, главное — чтобы семья имела на это средства. «Если совокупный доход семьи позволяет обслуживать несколько кредитов, то такое возможно», — пояснили в «Дом.РФ». Такую же позицию озвучили в Райффайзенбанке: ограничений по числу льготных ипотек для членов одной семьи нет.
«Общее правило — ипотеку по льготной ставке (не выше 6,5%) можно оформлять неоднократно. В Правилах возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах, нет ограничений по количеству кредитов на человека. Если банк одобрит, то один человек и/или члены его семьи могут по этой программе оформить несколько ипотечных кредитов», — добавили в «Открытие».
Можно ли взять ипотеку под 6,5%, если уже пользуешься льготными программами
Если заемщик до этого уже был участником другой льготной программы, но выплатил заем, то он может воспользоваться льготной ипотекой. «Ипотеку с господдержкой под 6,5% годовых в можно оформить несколько раз, даже если до этого клиент уже пользовался льготами по ипотеке», — рассказали в Райффайзенбанке.
Но быть одновременно участником двух действующих льготных программ один гражданин не может. Например, если заемщик взял льготный кредит в рамках семейной ипотеки, то он не может взять еще и льготную ипотеку на новостройки. «Заемщик должен определиться, в рамках какой программы он оформляет кредит, оформить один кредит по двум программам льготного кредитования невозможно. Кредиторы за этим строго следят», — отметили в «Дом.РФ».
При этом в части получения дополнительных выплат ограничения отсутствуют, добавили там. Например, заемщик может взять льготный кредит и в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал. А после оформления кредита получить еще 450 тыс. на погашение ипотеки (такая льгота предусмотрена для многодетных семей).
Продление льготной программы
Изначально программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года. Однако из-за высокого спроса было принято решение о ее продлении до 1 июля 2021 года.
Более того, некоторые из членов правительства выступают за сохранение льготной ипотеки и после этого срока. Такую позицию высказал вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль. О возможном продлении льготной ипотеки после середины 2021 года говорил глава Минстроя России Ирек Файзуллин. Однако ЦБ выступает против. По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, льготная ипотека должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке.
Сельская ипотека под 1-3 процента в 2021 году — условия
В России уже действует несколько госпрограмм по льготной ипотеке, но в 2020 году стартовала еще одна — сельская ипотека под 1 процент. Команда Bankiros.ru выяснила, чем отличается новая инициатива от других программ ипотеки, как получить такой кредит и какие ограничения есть в его оформлении и обслуживании.
Что такое сельская ипотека под 1-3 процента?
Сельская ипотека — это новая программа льготных кредитов, которые выдают на строительство и покупку жилья. Ее цель — улучшить жилищные условия россиян, которые проживают в сельской местности. Кроме этого, льготной ипотекой власти хотят остановить отток людей в мегаполисы, привлечь в агросектор горожан и простимулировать развитие инфраструктуры.
По расчетам Минсельхоза, к 2025 году более 200 тыс. семей смогут воспользоваться этой программой.
Поиск ипотеки
Условия ипотеки под 1-3% для сельской местности
В зависимости от банка ставка может колебаться: например, с дополнительным финансированием от региональных властей заемщики смогут получить ипотеку от 0,1%. Но главное условие программы — ставка не должна превышать 3%. А с учетом того, что средний процент по жилищным кредитам сегодня — 8%, сельская ипотека россиянам более чем выгодна.
В каких регионах работает программа?
Жилье в ипотеку под 0,1% можно купить в любом населенном пункте, который относится к сельской местности, в том числе:
Получается, что купить дом в городской черте нельзя: мегаполисы, крупные и средние города не подпадают под действия программы. Еще кредит не выдадут на жилье в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — эти регионы исключены из условий льготной ипотеки.
Какие требования к жилью?
По программе можно купить в сельской местности квартиру в многоквартирном доме, отдельно стоящий дом или пустующий участок. Объект может быть готовым или только возводиться. Либо же строительством занимается сам заемщик — тогда ипотеку он берет гектары с земли с отсутствующими коммуникациями.
Ниже — требования к приобретаемому жилью:
Важно! Площадь жилья — готового или только возводимого — должна быть не меньше учетной нормы на каждого члена семьи. Узнать об это подробнее можно в местных госорганах: в каждом регионе действуют свои нормы.
Где взять ипотеку под 1-3 процента?
От 500 тыс. до 5 млн. рублей
От 3 до 360 месяцев
Аннуитет или дифференцированная — на выбор заемщика
Обязательное — имущества, приобретаемого в ипотеку;
Добровольное — здоровья и жизни заемщика/созаемщиков
Со временем к программе могут присоединиться и другие банки (например, уже сейчас о своем участии заявляли СберБанк и Россельхозбанк, но пока прием заявок приостановили). Bankiros.ru будет следить за рынком и обновит информацию, как только появятся новые кредиторы.
Как получить ипотеку под 1-3 процента?
Сельская ипотека оформляется по той же схеме, что и обычный кредит. Нужно выполнить четыре шага:
В ходе оформления не нужно обходить госинстанции: основные документы есть у заемщиков на руках, а недостающие берут застройщика/продавца недвижимости и по месту трудоустройства.
Требования к заемщику
Со стороны государства особых ограничений нет: ипотеку разрешается выдавать заемщикам любого возраста и семейного статуса, живущим в любом регионе РФ. Единственное условие — для сельской ипотеки нужно быть гражданином России.
Но кроме программных, свои требования выдвигают кредитные организации. В Россельхозбанке, например, такие ожидания от заемщиков:
Отдельный блок требований касается трудоустройства (без стабильного дохода ипотеку получить нельзя):
Созаемщики по кредиту тоже должны работать. Всего Россельхозбанк допускает не больше 3-х созаемщиков, в т.ч. состоящих в родственной связи с титульным заемщиком. Супруг(а) заемщика становится созаемщиком по умолчанию.
Какие нужны документы?
Точный список будет зависеть от кредитора. В Россельхозбанке для ипотеки в сельской местности под 3 процента запрашивают такие документы:
Пакет бумаг увеличится, если привлечь несколько созаемщиков или предоставить залог (по крупным кредитам заявители могут заложить другой объект недвижимости).
Часто задаваемые вопросы
По программе сельская ипотека ряд моментов и нюансов остаются пока непроясненными. Ниже Bankiros.ru отвечает на часто задаваемые вопросы от потенциальных заемщиков.
Может ли банк отказать в сельской ипотеке под 3 процента годовых?
Да, может. Заемщиков кредитует банк, а правительство лишь возвращает ему недополученный доход (разницу между льготной ставкой и текущей ставкой ЦБ). Получается, что все риски — по просрочкам и невыплатам — ложатся именно на банк, который вправе отказать ненадежным клиентам.
Что делать, если вам все-таки отказали?
Можно пробовать другую госпрограмму. Таких в России действует несколько:
Но чаще в ипотеке отказывают сами кредиторы, если видят недостаточный доход заявителя или плохую КИ. В этом случае стоит обратиться в другой банк: есть шанс, что в нем требования к заемщикам будут мягче.
Можно ли использовать материнский капитал, чтобы выплатить сельскую ипотеку?
Да, материнским капиталом можно погасить задолженность, а еще — использовать субсидию в качестве первоначального взноса. Если вам положены другие льготы, их тоже можно направить на выплату кредита. Например, с сентября 2019 года многодетные могут получить 450 тыс. рублей на погашения ипотечного кредита, в т.ч. сельской ипотеки.
Хватит ли на всех бюджетных денег?
В 2020 году финансирование сельской ипотеки составит 1 млрд рублей. Для сравнения — на семейную ипотеку выделяют 600 млрд рублей, правда, на несколько лет действия программы. Такая разница в цифрах связана со спецификой программы: по расчетам правительства, на жилье в сельской местности будет априори меньший спрос. Поэтому выделенного бюджета должно хватить.
Сбербанк возобновил прием заявок по сельской ипотеке под 2,7% годовых
С 4 июня Сбербанк возобновил прием заявок на оформление сельской ипотеки под 2,7% годовых, заявил на Петербургском международном экономическом форуме заместитель председателя Сбербанка Кирилл Царев.
«Когда в мае 2020 года мы запустили программу [сельской ипотеки], годовой лимит в 97 млн руб., выделенный Минсельхозом РФ для банка, был принят за восемь часов. Потом мы возобновили прием заявок в августе — и спрос был настолько высок, что за два дня исчерпали дополнительный лимит. Выделенный в декабре прошлого года лимит был также быстро израсходован, и в начале февраля 2021 года мы завершили прием заявок, — отметил Царев. — Сейчас нам выделен дополнительный лимит, и мы запустили программу снова. Ставка в рамках программы составляет 3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде снижается до 2,7% годовых».
Сельская ипотека со ставкой не более 3% годовых запущена в 2020 году в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», разработанной Минсельхозом России.
Условия программы:
Объект недвижимости должен быть расположен в сельской местности. Участвуют все субъекты России, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
Максимальная сумма кредита для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа — 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.
Максимальный срок кредита — 25 лет.
Минимальный первоначальный взнос — 15% от общей суммы кредита.
Приобрести жилье по программе можно на вторичном рынке у физического или юридического лица по договору купли-продажи. Возможно также приобретение на первичном рынке — только у юридического лица по договорам долевого участия и уступки прав требования.
В прошлом году были названы регионы — лидеры по выдаче сельской ипотеки. Чаще всего сельскую ипотеку оформляли жители Башкортостана, Татарстана, Удмуртии, Новосибирской и Белгородской областей.
Я купила квартиру рядом с Петербургом по программе сельской ипотеки под 2,7%
Правда, в любой момент мне могут поднять ставку
Я взяла ипотечный кредит в размере 2,5 млн рублей по ставке 2,7% на 20 лет.
Вместе с мужем мы купили в ипотеку квартиру-студию в поселке городского типа Янино-1 Ленинградской области. Поселок находится всего в шести километрах от Санкт-Петербурга.
Если бы мы взяли обычную ипотеку, ставка была бы 10% — почти в четыре раза больше, чем у нас. Но оказалось, что с программой сельской ипотеки все не так просто, есть нюансы. Расскажу, что это за программа, какие документы нужны и почему ставка может вырасти в любой момент.
Что такое сельская ипотека
В начале 2020 года новость о том, что в России заработает программа сельской ипотеки, облетела все новостные ленты. В Тинькофф-журнале тоже был подробный разбор этой программы.
Расскажу кратко, в чем ее суть:
Сельская ипотека должна стимулировать граждан РФ покупать квартиры и дома в сельской местности. Список таких территорий правительство каждого субъекта РФ должно было сформировать самостоятельно и опубликовать на своих официальных сайтах.
Мы живем в квартире родителей в Янино-1 почти два года и знаем все достоинства района: тут активно развивают малоэтажное строительство, цены на жилье доступны, район находится близко к Санкт-Петербургу. Но есть и недостатки: тут загруженные дороги, пробки, плохо организован общественный транспорт, недалеко есть свалки мусора.
Мы мечтали о своей квартире давно, поэтому заинтересовались сельской ипотекой по льготной ставке. Решили покупать квартиру у застройщика с ближайшим сроком сдачи, чтобы не ждать долго, пока дом достроят, и не рисковать. Поэтому выбор для нас был уже невелик, а цены — на уровне готовой квартиры.
Первоначальный взнос по программе сельской ипотеки должен быть не менее 10% от стоимости квартиры. У нас было накоплено около 300 тысяч рублей — хватало на покупку ипотечной студии. В итоге мы выбрали вариант, который смогли потянуть финансово: небольшую квартиру-студию за 2,7 млн рублей по ДДУ. Студия была на шестом этаже, срок сдачи — второй квартал 2020 года.
Какие документы я подготовила для подачи заявки
Весной 2020 года сельскую ипотеку выдавал только один банк — «Россельхозбанк». В мае подключился Сбербанк, но уже за первый день он принял годовой лимит заявок по этой программе.
В «Россельхозбанке» я узнала, какие документы необходимо представить. Вот этот список:
Это стандартный комплект документов для подачи заявки на любую ипотеку. Никаких особенных документов, связанных именно с сельской ипотекой, в этом списке нет.
С точки зрения банка я надежный заемщик: больше трех лет работаю в одной организации и могу подтвердить свой официальный доход в районе 60 тысяч рублей в месяц, у меня хорошая кредитная история. Доходы мужа я банку не показывала, но в договоре он выступает в качестве нефинансового созаемщика.
С чем стоит определиться при подаче заявки на сельскую ипотеку
При этом ваше место жительства и сельская территория, на которой расположена приобретаемая недвижимость, могут быть никак не связаны. Например, можно жить в Мурманской области, а объект недвижимости купить в Краснодарском крае.
Цель кредита. Тут нужно указать, что именно вы планируете приобрести:
Если изменить цель кредита, банк будет заново согласовывать заявку. Это может затянуть и так небыстрый процесс.
Я написала в заявке, что хочу приобрести жилье на первичном рынке, и даже указала конкретного застройщика.
Страхование. По закону для ипотеки нужно только страхование недвижимости. Остальные виды страховок заемщик оформляет по своему желанию. Но пока дом строится, недвижимость страховать не нужно, поскольку ее еще нет. Зато банк может предложить застраховать жизнь и здоровье. Если заемщик отказывается — банк повышает ставку.
У нас было так: если оформить страховку — 2,7%, если без нее — 3%. Лучше сразу принять решение, потому что на этапе, когда оформляется кредитный договор, будет сложно что-либо поменять.
В моем случае застройщик был заинтересован продать квартиру, в том числе по программе сельской ипотеки. Он бесплатно забронировал ее для нас и вместе с нами ждал выхода на сделку.
Я советую заранее определиться со всеми вводными данными, даже с отделением банка, в которое вы будете подавать заявку.
Как я получала одобрения
Чтобы получить сельскую ипотеку, необходимо пройти двухступенчатую систему согласования. Сначала банк рассматривает вашу заявку. Когда он ее одобрит и вы выберете конкретный объект недвижимости, банк отправит все на дальнейшее согласование в Министерство сельского хозяйства РФ.
Одобрение банка. Я подала заявку 27 января 2020 года. 31 января 2020 года банк ее одобрил. Но я об этом узнала только 7 февраля, когда сама пришла в отделение банка. Здесь проблем не возникло.
Одобрение Министерства сельского хозяйства РФ. Когда документ об официальном одобрении оказался у меня на руках, нужно было пройти второй этап. И тут вышла заминка.
Сельская ипотека — это не щедрая акция банка, а государственная программа, которая направлена на развитие жилищного строительства на сельских территориях. Государство в лице Министерства сельского хозяйства РФ предоставляет банкам денежные субсидии, чтобы возместить недополученные доходы в размере ключевой ставки ЦБ.
Иными словами, государство возмещает банку деньги в размере 100% ключевой ставки ЦБ, которые банк мог получить, выдавая ипотечный кредит по обычной ставке.
Но на момент, когда я получила одобрение банка, государство и банк еще не договорились о том, сколько выделят на эту программу и с какого момента будут одобрять заявки. Какое-то время с моей заявкой ничего не происходило. Периодически я ходила в банк и спрашивала, когда будет информация о том, что делать дальше.
Только 3 марта 2020 года Минсельхоз и АО «Россельхозбанк» заключили соглашение о предоставлении субсидий. На программу в 2020 году выделили 789 млн рублей. Это не покрывало потребности всех, кто хотел взять сельскую ипотеку, поэтому во многом программа стала напоминать лотерею.
В банке мне сообщили, что теперь необходимо определиться с объектом недвижимости и прислать ДДУ в банк на согласование. Чем раньше банк получит такие документы, тем раньше договор и заявка уйдут на согласование в Министерство сельского хозяйства РФ. И тем выше будут шансы, что повезет именно нам.
Почему одобрения банка недостаточно
В постановлении правительства № 1567 нигде прямо не указано, что для получения сельской ипотеки необходимо предварительное одобрение Министерства сельского хозяйства РФ. Наоборот, банк сам должен проверять, соответствует ли заемщик установленным требованиям. Реестры заемщиков тоже составляет и ведет банк.
Но поскольку банк и Минсельхоз заключают отдельное соглашение, в нем они и предусматривают, что заявку еще должно предварительно одобрить министерство. Это выглядит логично, потому что объем субсидий ограничен, а значит, контроль необходим на этапе выдачи ипотечных кредитов.
Мой застройщик был заинтересован в сделке, поэтому сам отправил ДДУ в банк в начале марта. А дальше мы все — банк, заемщик и застройщик — стали ждать одобрения Минсельхоза. При этом «Россельхозбанк» и его работники сами не знали, по какому принципу и критериям согласуют заявки в министерстве: по очередности или по субъектам РФ, по платежеспособности заемщика или по определенным целям использования.
Срок одобрения моей заявки истекал 31 марта 2020 года. 19 марта мне позвонили и радостно сообщили, что мою заявку одобрил Минсельхоз. Банк назначил сделку на 26 марта 2020 года.
Минсельхоз согласовывал мою заявку на сельскую ипотеку
Получилось, что министерство согласовывало мою заявку около трех недель.
Какие еще нюансы возникают на практике
У одних заявку так и не рассмотрели, то есть и не отказали, и не одобрили.
У других заявку одобрили, но возникли проблемы на этапе подбора объекта недвижимости. В заявке они указали, что хотели бы приобрести квартиру на вторичном рынке, и стали искать ее. Когда нашли подходящую, столкнулись с тем, что продавцы хотели получить задаток за квартиру и как можно быстрее выйти на сделку.
Вносить задаток мои родственники не хотели, поскольку не были до конца уверены, что получат льготную сельскую ипотеку: сделку должен был еще одобрить Минсельхоз. Нельзя было предсказать сроки ожидания, и у родственников не было уверенности, что ведомство вообще одобрит эту квартиру. А значит, сделка могла не состояться — и они остались бы и без задатка, и без сельской ипотеки.
Потом я поняла еще одну их ошибку. Все документы нужно было дистанционно подать в отделение банка в том регионе, где покупается недвижимость, потому что сделка по купле-продаже и ипотечная сделка должны происходить в один день. Дистанционно договор ипотеки заключить нельзя, а выдавать деньги будет тот банк, что одобрил заявку.
Поскольку мои родственники жили в Ростовской области, а покупали жилье в Ленобласти, было бы физически невозможно в один день подписать ипотечный договор в одном месте, а потом получить деньги в банке за много сотен километров.
В результате от решения взять сельскую ипотеку на вторичку и купить квартиру в Янино-1 они отказались.
Выход на сделку
26 марта мы подписали и ДДУ, и кредитный договор со ставкой 2,7%. Процедура ничем не отличалась от того, как подписывают обычный ипотечный договор. Сначала мы съездили к застройщику и подписали у него в офисе ДДУ. Затем в этот же день в банке подписали ипотечный договор и открыли в пользу застройщика аккредитив.
На следующий день у застройщика была предварительная запись в МФЦ. Мы подали документы, чтобы Росреестр зарегистрировал ДДУ, а также право требования в пользу банка. За регистрацию мы заплатили госпошлину — 117 Р с каждого.
госпошлина за регистрцию ДДУ в Росреестре
Мы попали на период введения карантинных мер, но успели подать документы в последний день перед тем, как ввели официальный режим самоизоляции. Зарегистрированный договор я забирала 9 апреля, когда режим самоизоляции уже был введен, а МФЦ то работали по предварительной записи, то нет.
Могут ли мне поднять ставку до обычной
Ответ на этот вопрос нужно искать в договоре. Есть несколько вариантов, почему может измениться ставка.
Если государство прекратит финансировать программу. Например, закончатся деньги, которые выделили на нее. Причем об этом прямо говорится в постановлении. В таком случае мне установят базовую процентную ставку. Рассчитывать ее будут следующим образом: к 2,7%, моей льготной процентной ставке, прибавят действующую ключевую ставку ЦБ.
Базовая процентная ставка будет действовать, пока у государства не появятся деньги, чтобы вновь субсидировать сельскую ипотеку. Если я выплачу кредит раньше, чем возобновится субсидирование, разницу мне никто не вернет.
Для расчета новой базовой ставки будет браться размер ключевой ставки ЦБ РФ, который действовал на дату изменения процентной ставки с льготной на базовую.
Разберу на примере моего кредитного договора, как будет рассчитываться базовая процентная ставка, если, допустим, 3 августа 2020 года Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии и 7 августа 2020 года банк получит уведомление об этом.
По моему графику платежей следующий платеж после 7 августа 2020 года — даты, когда банк получил уведомление, — у меня приходится на 26 августа. То есть с этого дня будет действовать новая базовая ставка: 2,7% плюс ключевая ставка ЦБ.
Допустим, ключевая ставка ЦБ будет 4,5%, тогда новая базовая ставка с 26 августа 2020 года составит 7,2%.
Если 5 июля 2021 года Минсельхоз возобновит субсидирование и уведомит об этом банк, то с 26 июля 2021 года, даты моего следующего платежа, ставка вновь станет льготной — 2,7%.
Но в период с 26 августа 2020 по 25 июля 2021 будет действовать базовая ставка в размере 7,2%.
Если субсидирование не возобновится никогда, то ставка до окончания ипотеки будет сохраняться на уровне 7,2%.
Если изменится ключевая ставка. Ключевая ставка ЦБ — величина непостоянная, на нее заемщик объективно повлиять не может. Но положение заемщика и государства здесь различается.
Государство субсидирует 100% действующей ключевой ставки ЦБ. Если она изменится, Минсельхоз должен будет предоставлять субсидии из расчета новой ставки. Заемщику следить за величиной ключевой ставки незачем.
Однако все изменится, если Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии. Тогда размер ключевой ставки на эту дату напрямую повлияет на заемщика: ему установят базовую ставку с учетом действующей ключевой ставки. Дальнейшие колебания ставки на него влиять не будут: ставка кредита сохранится в том же размере до возобновления субсидирования. А если его не возобновят — то до конца ипотеки.
Заемщик должен понимать: если субсидия от государства закончится, ставка кредита вырастет. Это главный риск в сельской ипотеке.
К сожалению, предсказать, хватит бюджетных средств у государства или нет, когда такое субсидирование прекратится и прекратится ли оно вообще, практически невозможно. Так же как и повлиять на это.
Но заемщику не стоит бояться большого скачка ключевой ставки.
Ключевая ставка — это ставка, по которой ЦБ дает деньги коммерческим банкам или принимает от них депозиты. Она зависит от многих факторов: ситуации в стране, замедления или ускорения роста ВВП, годовой инфляции, изменения кредитно-денежных условий и так далее. ЦБ устанавливает ключевую ставку восемь раз в год. Тинькофф-журнал уже подробно рассказывал о том, как происходит изменение ключевой ставки ЦБ и на что она влияет.
Если посмотреть динамику изменения ключевой ставки за последние шесть лет, то видно, что самой высокой она была в 2014 году: 17%. С этого момента она планомерно снижалась и за последние три года не поднималась выше 10%, а на момент написания этой статьи и вовсе упала до 4,5%.
На сегодняшний день в правилах предоставления сельской ипотеки много странного
Объем субсидий на текущий год Минсельхоз определяет по заявкам банков и регионов, которые те подают до 1 июня того же года. Окончательный план министерство утверждает не позднее 1 ноября, а в 2020 году — до 10 февраля. Но в июне 2020 самого плана на сайте ведомства я так и не нашел.
Вероятно, отсюда и кулуарное одобрение заявок банков Минсельхозом в индивидуальном порядке. Иначе может получиться, что ко дню утверждения плана заявка чиновникам не понравится или деньги кончатся, а человек все это время платил низкий процент вместо обычного. И как быть тогда? Правила молчат. Вот и приходится что-то придумывать.
Из-за непрозрачности процедуры, по которой Минсельхоз и государство в целом верстают план по сельской ипотеке на текущий год, она и впрямь местами напоминает лотерею. С одной стороны, как уже говорилось, заявки на текущий год собирают до 1 июня этого же года и утверждают план к 1 ноября, в 2020 году — к 10 февраля. С другой стороны, Госдуме нужно заранее заложить финансирование программы в закон о госбюджете, который принимают в предыдущем году. Если в Минсельхоз в текущем году придет меньше заявок, чем запланировано в предыдущем, — отлично, все получат льготную ставку. А если больше? По какому принципу будут отсеивать неудачников? И с какого момента? В правилах ничего об этом не сказано, на сайте Минсельхоза — тоже.
Поэтому автор статьи прав: прежде чем связываться с сельской ипотекой, оцените, сможете ли вы платить проценты по обычной ставке, если вдруг попадете в число тех, кому не повезет.
Если установят стандартную процентную ставку — 11,5%. Такую ставку могут установить, если заемщик нарушит договор. Тут возможны два варианта:
У меня договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поэтому мне нужно было зарегистрировать сам договор и залог имущественного права требования в пользу банка.
Я юрист, поэтому всегда мыслю категориями доказательств. Когда я пришла в банк с зарегистрированным ДДУ и отметкой о регистрации права требования, сотрудники банка с радостью взяли оригинал ДДУ, отсканировали его у себя и отдали мне. Никакой подтверждающей бумаги с отметкой о том, что я представляла в банк такой договор, мне не выдали. Прокомментировали так: «Не положено».
Я знала, что мне могут поднять ставку, если я вовремя не представлю нужные документы. И поэтому хотела иметь доказательства, что я принесла их в банк.
В этот же день я составила обращение в банк: указала, что появлялась в отделении банка, представляла ДДУ, но подтверждающую бумагу взамен мне не дали. Я распечатала это обращение, подписала, приложила копию ДДУ с отметками о регистрации и отправила ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу банка.
Если власти исключат из списка вашу сельскую территорию
Может случиться так, что власти исключат из списка сельскую территорию, где вы уже взяли сельскую ипотеку. У меня так и произошло: Янино-1 находится очень близко к Санкт-Петербургу, поэтому льготная ставка спровоцировала огромный спрос на жилье в этом районе.
Льготная ипотека была придумана, чтобы поддержать людей, которые действительно живут в селах и не могут позволить себе приобрести жилье. По факту получилось, что банку выгоднее выдавать сельскую ипотеку платежеспособным и надежным клиентам, работать с уже аккредитованными большими застройщиками, нежели выдавать деньги на строительство дома на земельном участке, который находится где-нибудь на окраине области.
Новый список сельских территорий Ленинградской областиPDF, 15,4 МБ
Но по общему правилу закон обратной силы не имеет. Поскольку на момент, когда я получала ипотеку, Янино-1 было в перечне сельских территорий, исключение из этого перечня на мой договор не повлияет.
Можно ли сдавать в аренду это жилье
Мы не собирались сдавать свою квартиру в аренду, но друзья часто у нас про это спрашивали. Так что этот вопрос я для себя решила выяснить на будущее.
В постановлении правительства № 1567 нигде не указано, что жилье предоставляется только при условии проживания в нем самих заемщиков. В кредитном договоре тоже ничего не сказано про возможность сдачи в аренду. При подписании кредитного договора я согласилась с общими условиями кредитования «Россельхозбанка», которые есть на сайте.
В этих условиях указано, что банк может потребовать «документы, отражающие действительность целей, для достижения которых заключен Договор». Но прямого запрета на сдачу квартиры ни в одном из документов нет.
п. 3.2.6.1 общих условий кредитования «Россельхозбанка»PDF, 555 КБ
Соответственно, вступает в силу общее правило, по которому заемщик вправе без согласия банка передавать заложенное имущество в аренду другим лицам. То есть сдавать такую квартиру я смогу.