можно ли взять квартиру в лизинг на физическое лицо
Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке
Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.
По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.
Издержки и преимущества
Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».
Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».
В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей. Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.
Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля. По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.
Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц). Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.
Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.
«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Аналог ломбарда
Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.
Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».
«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.
Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.
Перспективы развития лизинга
За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.
«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита. В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.
В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.
«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении. Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.
В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?
Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.
Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.
Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.
Что такое лизинг и зачем он нужен?
Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.
По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.
Объекты лизинговых правоотношений
Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.
Виды лизинга для граждан
Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.
В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.
Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.
Как работает механизм жилищного лизинга?
Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.
На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.
В каких случаях актуальна схема лизинга?
Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.
Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.
Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга
Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).
В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.
И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.
Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.
Преимущества и недостатки
Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.
Плюсы
Минусы
Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?
Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.
Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.
Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.
Специфика приобретения
Требования к клиенту при оформлении
Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.
Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.
Требования к объекту
Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.
Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).
Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.
Пакет документов
Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?
Погашение
Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:
Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?
Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.
Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).
По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:
Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.
Стандартные требования к юрлицу:
Где можно оформить квартиру в лизинг?
Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.
Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.
По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.
Для оформления продукта достаточно трех документов.
Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.
Советы профессионалов
На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?
На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.
Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!
Особенности лизинга недвижимости
Лизинг недвижимости как инструмент целесообразно использовать для следующих целей:
финансирование сделок по приобретению новых объектов недвижимого имущества;
рефинансирование сделок по уже приобретенному недвижимому имуществу (возвратный лизинг);
финансирование сделок по приобретению недвижимого имущества на стадии строительства.
Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:
объект недвижимости на момент совершения сделки должен быть свободен от любых обременений, в том числе от долгосрочной аренды (сроком более 1 года);
при возвратном лизинге арендованного здания лизингополучатель должен расторгнуть текущие договора аренды до момента перерегистрации права собственности и передачи в лизинг;
на момент совершения сделки по объекту недвижимости отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам;
наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и земле;
На основании сложившейся практики и в целях минимизации рисков, связанных с регистрацией, целесообразно:
предварительно согласовать регистрацию договора лизинга с соответствующим территориальным подразделением ФРС (желателен письменный ответ на запрос);
подготовить договор купли-продажи, а также договор лизинга соответствующего объекта недвижимости и подать их на регистрацию единым пакетом документов (дата подписания договора купли-продажи должна совпадать с датой подписания соответствующего договора лизинга).
В каждом из договоров купли-продажи рекомендуется указывать, что объект недвижимости приобретается с целью последующего лизинга, а также идентифицировать лизингополучателя. Это будет наиболее наглядно свидетельствовать о заключении договора купли-продажи во исполнение лизинговой сделки, а также о соблюдении требования законодательства об уведомлении продавца о лизингополучателе (ст. 667 ГК РФ).
Часто на практике контрактная стоимость объекта недвижимости существенно отличается с его балансовой стоимости, в таком случае у продавца недвижимости возникает НДС к уплате, а так же налог на прибыль в размере 20% с разницы между ценой продажи без НДС и балансовой стоимостью. Возможные решения данной проблемы:
доведение балансовой стоимости до уровня, сопоставимого с контрактной стоимостью за счет специальных мероприятий;
в контракте в качестве цены объекта недвижимости указывается его балансовая стоимость, на разницу между рыночной и контрактной стоимостью продавцу предоставляется кредит финансирующим Банком, на условиях, сопоставимых с условиями лизинга (по сроку и стоимости ресурсов). Как прямой кредит, так и кредит, полученный для реализации лизинговой сделки, обеспечиваются ипотекой (имеет место двойное обременение) приобретаемого объекта недвижимого имущества.
Лизинг жилой недвижимости
Данную статью мы подготовили по просьбе одного слушателя нашего ютуб-канала. Может ли физическое лицо заключать сделки по лизингу с жилой недвижимостью? Как работает схема лизинга с жильем и какую недвижимость можно приобрести в лизинг?
Лизинговые сделки с жилой недвижимостью были невозможны до 2011 года, ведь лизинговое имущество могло использоваться только в предпринимательской деятельности. Но законодательство изменилось и лизинг жилых помещений активно используется, составляя конкуренцию ипотечным кредитам (Определение ВС РФ от 05.11.2013 г. № 48-КГ13-5). Поэтому лизинг жилой недвижимости легален.
Что может быть предметом лизинга?
В лизинг может передаваться жилая недвижимость: квартира, дача, коттедж, апартаменты, загородные дома, таунхаусы.
Для того чтобы лизингодателю «обзавестись» жилой недвижимостью, он должен ее выкупить у собственника и впоследствии передать лизингополучателю (ст.665 ГК РФ, ст.3 Закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).
Если лизингополучателем является компания, то она может заключить договор с лизингодателем и впоследствии использовать жилую недвижимость для проживания своих работников.
Для того чтобы компании использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, его нужно перевести в разряд нежилого помещения (ст.22 ЖК РФ).
Физическое лицо — лизингополучатель может использовать жилое помещение для собственных нужд либо для бизнеса. Например, разместив в нем офис (письмо Минфина РФ от 08.08.2011 г. № 03-03-06/1/458).
Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью?
С договорами лизинга жилой недвижимости работают такие крупные банки, как Сбербанк, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ и ряд других.
Преимущества работы с крупными банками очевидны — банки заключают договоры с надежными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в ВТБ банке.
Например, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ предлагает физическим лицам любую жилую недвижимость — от гаража до загородных домов на срок до 36 месяцев.
Лизингодатель разработал две программы для физических лиц: «Оптимальное решение» и «Стандартный».
Первый пакет будет интересен клиентам, которые хотят приобрести апартаменты, загородные объекты с минимальным количеством документов.
Условия финансирования следующие:
Второй пакет «Стандартный» актуален для клиентов, которые хотят взять в лизинг дорогостоящую недвижимость.
В этой программе условия финансирования следующие:
И в том, и в другом вариантах сделка оформляется на основании трех документов: российского паспорта, СНИЛСа, ИНН. Если гражданин не имеет свидетельства ИНН, то можно предъявить водительские права.
Итак, если физическое лицо располагает деньгами, то он сам выбирает понравившуюся квартиру и заключает с банком или лизинговой компанией договор.
Между банком и лизингополучателем-физическим лицом заключается договор, после внесения аванса, размер которого устанавливается в зависимости от предмета лизинга. Физическое лицо сразу может въехать в квартиру или в иной жилой объект. По окончании срока лизинга физическое лицо выкупает жилую недвижимость по остаточной стоимости и в общеустановленном порядке оформляет на нее право собственности.
Договор лизинга регистрируется в Росреестре.
Как правило, на сайтах банков и лизинговых компаниях размещен удобный онлайн калькулятор, с помощью которого можно рассчитать различные схемы лизинговых сделок.
Что выгоднее: лизинг или ипотека?
На сегодняшний день лизинг жилой недвижимости является единственной альтернативой ипотеке.
Предоставление в лизинг жилья является своего рода альтернативой ипотечному кредитованию.
По заверению банков, оформить лизинг проще, чем ипотеку.
Как мы видим из программ лизинга, банки и крупные лизинговые компании более лояльно подходят к документации клиента. Зачастую физическому лицу трудно взять ипотеку по причине отсутствия нужно официального заработка. Для лизинга не обязательно официальное подтверждение дохода и занятости лизингополучателя.
Условия лизинга гораздо гибче — здесь индивидуальный подход и расчет графика платежей и срока выкупа жилой недвижимости.
С точки зрения финансовой выгоды работает правило — чем больше первоначальный взнос и срок выкупа, тем меньше переплачивает покупатель.
Например, квартира стоимостью 5 млн рублей по программе «Стандартный» компании группы ВТБ обойдется физическому лицу:
Это намного дороже ипотеки. Не у каждого физического лица есть такие деньги, чтобы за 3 года рассчитаться с приобретенной недвижимостью.
Конечно, если вносить первоначальный взнос до 40% от стоимости жилья, то процент переплаты будет намного меньше.
Поэтому участвовать в такой схеме могут только люди с высоким стабильным доходом. Несмотря на то, что документально не нужно предоставлять справок о своем доходе, банк или лизинговая компания тщательно проверяют платежеспособность клиента.
В подобной ситуации проще заключать договоры лизинга с юридическими лицами, которые могут воспользоваться налоговыми преференциями в части лизинговых платежей.
Исходя из этого, лизинговые сделки как альтернатива ипотеки не стали у граждан популярными в России.