можно ли взять ипотеку на 2 квартиры сразу в сбербанке
Хочу купить две квартиры в ипотеку
22 января 2022 года
Ситуация
Летом 2019 года после окончания института в родном городе переехала в Москву зарабатывать на хорошую жизнь. Сначала цели накопить на что-то конкретное не было, просто откладывала по 25-30 тысяч ежемесячно с зарплаты 55 тысяч…
Могу сказать, привычка сберегать деньги у меня с детства. Помню, как родители дали 50 копеек. Первый мой вопрос: «Что на них можно купить?». Оказалось, немного — только коробок спичек, но мне бы его все равно не продали. А если подкопить, хватит на пакет молока или шоколадку… С тех пор я откладывала практически все деньги, которые попадали ко мне в руки.
Вернёмся к выбору цели:
…со временем на карточке денег понемногу становилось больше, одновременно с этим работа по найму перестала радовать, но все еще оставалась единственным источником дохода. И случился карантин. Всех высадили на «каникулы» и моя зарплата сократилась на 50%, а потом и ещё на 25%; стало ясно, что нужно искать новые источники заработка.
Сидя «дома» в арендованной комнате, я тщательно следила за всеми новостями и узнала о льготной ипотеке: так зародилась мысль, что я могу сама себе купить квартиру (конечно, не в Москве, а в моем родном городе — Саратове, и конечно, в ипотеку).
Не буду утомлять читателя рутиной, которая происходила дальше на пути следования к мечте. Могу сказать следующее: до повышения цен я не успела приобрести ничего, потому что боялась подать на ипотеку, а кредит в Тинькофф (где лежали все мои деньги, что давало больший шанс одобрения) мне выше 330 000 Р не давали без залога.
Весной 21 года подала через ЦИАН общую какую-то заявку, предложений от банков не получила.
Кстати, не упомянула одну важную деталь: работаю я неофициально, соответственно доходы подтвердить не могу.
Посоветовали переложить деньги в ВТБ и попробовать у них — положила денег на дебетовую карту, подала заявку — отказ.
Потом долгие поиски подходящего варианта, раздумья: а потяну ли 😅
Квартиры ещё как раз подорожали, все сложно. Добавлю, что квартиру планирую покупать под сдачу.
В общем, наступила осень. Октябрь 2021 года. Срок ипотеки закончился.
Переподали с ипотечным менеджером чуть на большую сумму — положительный ответ через 5 минут (снова сумма больше, чем просила).
Начался второй виток поиска 😁
Старт
Кстати, про дополнительный доход, который мне очень помогает в достижении цели:
сдача гаража в аренду — 3000 Р (достался от бабушки) доп.доход от фриланса — 9000 Р сдача квартиры маминой — 7000 Р
И помощь в ремонте квартиры от родственников моего парня (продала им свою машину по «докарантинной» цене).
Итого почти 800 000 Р наличными, одобрена ипотека в 1 банке, есть стабильный доход (но это не точно).
Препятствия
Так как я загорелась купить две квартиры в ипотеку, нужно получить одобрения как минимум ещё в 2 банках (про запас ещё чтобы был один).
Но я думаю, а точно ли мне это нужно. Очень сомневаюсь, смогу ли воплотить задуманное (по сдаче в аренду) в жизнь, а если пойдёт не по плану — потяну ли такие расходы.
Также есть вопросы по перепланировке, мне нужно будет её сделать в соответсвии с придуманным мною проектом (и квартира подбирается под него — если вкратце, он позволит получать больше доход).
Ещё и ситуация с заболеваемостью не очень хорошая в России, впереди нас ждут 11 дней ноябрьских каникул.
Но, кто не рискует, тот не пьёт шампанское.
Собственно, времени до конца этой ипотеки у меня ещё много — почти 4 месяца 😂
Отношения с деньгами
Про пассивный доход и накопления я уже рассказала.
Могу добавить ещё немного об отношении к деньгам: таблицы в Эксель я веду только на планы по накоплениям, то есть расходы ежемесячно не высчитываю, но и не транжирю в моменте, много экономлю.
За деньгами слежу в таком ключе: есть нужная сумма на счету или нет в соответсвии с планом, сколько ещё есть у меня в этом месяце «свободных денег».
Если совсем «дебет с кредитом» не сходится, могу взять у себя в долг, но обязательно с возвратом — такое бывает редко. При расчётах я здраво оцениваю свои потребности и возможности, стараюсь балансировать между «надо побольше накопить» и «хочу сходить в кафе и купить новую одежду срочно».
Реалити-шоу о финансовых целях: заявки. Первый этап, в котором читатели ставили цели и объясняли, почему выбрали их
Дважды «рабы», или Ипотека в квадрате
Зачем люди покупают в кредит не одно, а два жилья
Ставки по ипотеке в России находятся на исторических минимумах. Может ли это стать поводом для открытия второго ипотечного кредита до выплаты первого? И стоит ли так рисковать жизнью?
Одна ипотека хорошо, а две — лучше?
Разнообразные льготные программы по ипотеке и возможность «вкусного» рефинансирования сильно подстегнули спрос россиян к этому продукту за последние годы. У некоторых из тех, кто распробовал ипотечную недвижимость, появилась такая уверенность в своих силах, что они добровольно согласились взять второй кредит на жилье.
Нельзя сказать, что это какой-то новый тренд, отмечают банкиры, — две одновременных ипотеки небольшое количество заемщиков имели и несколько лет назад. Однако тренд в том, что спрос на такие «параллельные» кредиты никуда не уходит.
Опрошенные Банки.ру участники рынка, включая лидеров ипотечного кредитования, обращают внимание: вторая, «параллельная» ипотека есть у 1—5% их клиентов. Спрос на такой «двойной» кредит достаточно стабилен.
В банке «ДельтаКредит», специализирующемся на ипотечном кредитовании, поделились следующими данными. На 1 августа 2018 года количество клиентов с несколькими кредитами в портфеле банка превышало 3,5 тыс. человек, это 4,3% от общего числа заемщиков. В 2017 году доля клиентов с двумя и более кредитами составляла 4,4% (3,3 тыс. человек), а в 2013 году — 3,5% (1,4 тыс. человек).
«Доля клиентов с двумя и более ипотечными кредитами составляет у нас не более 1% от общего ипотечного портфеля. За прошедшие пять лет доля таких клиентов не менялась», — говорит директор по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Елена Яковлева.
Значительного роста доли клиентов с двумя и более ипотечными кредитами не отмечают и в ВТБ. «В основном клиенты обслуживают одну ипотеку», — добавляют в пресс-службе банка.
Между тем, рассказывает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов, в последние пару лет с учетом тренда на снижение ставок по ипотеке банки в целом отмечают рост спроса на повторные обращения за ипотекой (правда, при первом полностью выплаченном жилищном кредите).
«Ипотека становится доступнее, а процедуры оформления — проще, поэтому люди приходят за вторым или даже третьим ипотечным кредитом. Если в первый раз клиенты в основном берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья или улучшение жилищных условий (переезд, разъезд с родственниками), то последующие покупки уже совершаются на фоне роста благосостояния семьи, — делится наблюдениями Вагабов. — При этом несколько ипотечных кредитов одновременно имеет незначительное количество заемщиков нашего банка, большинство предпочитает досрочно погасить один кредит и затем обратиться за новым».
По его словам, «страхи по этому поводу несколько излишни».
Не так страшен черт.
Банкиры рассказывают, что показатель просрочки остается на минимальных значениях у заемщиков как с одной, так и с двумя действующими ипотеками. Таким образом, просрочку по второму ипотечному кредиту даже при наличии еще одного действующего заемщики допускают не чаще, чем по первой ипотеке. Причина просрочки, если она все же наступает, традиционная — резкое изменение финансового положения заемщика (например, из-за увольнения, серьезных проблем со здоровьем или снижения заработной платы).
«Если у человека две ипотеки, он столкнулся с проблемами и просит банк дать ему какие-то кредитные каникулы, то, скорее всего, ему порекомендуют продать одну квартиру и с помощью этих средств обслуживать первый кредит, — предупреждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — То есть в таком случае нет какой-то социальной истории, и у банка есть моральное право действовать жестче, чем в том случае, когда ипотечное жилье у человека единственное».
По мнению управляющего директора продаж подразделений сети банка «Абсолют» Ивана Любименко, существует несколько причин, из-за которых люди приобретают несколько объектов недвижимости в кредит. «Кто-то приобретает сразу две квартиры для того, чтобы родители или дети жили по соседству, кто-то — с инвестиционной целью. Например, у нас есть несколько заемщиков, у которых по пять действующих ипотек, а у одного — более десяти», — приводит статистику Любименко.
Согласно данным Абсолют Банка, несколько ипотечных кредитов оформляют преимущественно люди в возрасте от 35 до 45 лет — на их долю приходится 53% таких займов. Второе место фактически делят между собой заемщики в возрасте от 25 до 35 лет и от 45 до 55 лет — 23% и 22% соответственно. Наиболее часто вторую и последующую ипотеку оформляют мужчины — на их долю приходится 63% от общего числа заемщиков, имеющих по несколько кредитов на покупку недвижимости.
«По географическим параметрам статистика такая: 50%, оформивших несколько ипотечных кредитов, из общего числа наших заемщиков проживают в Москве, 17% — в Санкт-Петербурге, 4% — в Новосибирске, по 3% — в Екатеринбурге, Краснодаре, Уфе, Перми», — рассказывает Любименко. «В абсолютном выражении доля клиентов с несколькими ипотечными кредитами невелика. Но при этом два ипотечных кредита — это не максимум, — говорит Вадим Пахаленко из ТКБ. — Например, у нас есть клиент с четырьмя ипотечными кредитами, которые он взял на покупку нескольких квартир в жилом комплексе в Москве для себя и своих детей».
Такими темпами доля ипотеки в ВВП росла в предкризисном 2013 году.
Кому доступна «двойная» ипотека
При принятии решения о том, готов ли он обременить вас вторым, «параллельным» ипотечным кредитом, в банке прежде всего обратят внимание на вашу платежеспособность и уровень долговой нагрузки.
«Если, согласно оценке кредитора, дохода заемщика либо дохода всех созаемщиков хватает для погашения как имеющейся, так и новой ипотеки, то получение второго кредита возможно. Критерии достаточности дохода определяются кредитором самостоятельно. На погашение всех кредитов должно уходить в среднем не более 40% семейного дохода заемщиков», — ответили Банки.ру в банке «Российский Капитал» (на 100% принадлежит «ДОМ.РФ»).
Однако в некоторых кредитных организациях при подаче заявления на получение второй ипотеки правило, что ваша кредитная нагрузка не должна превышать 30—40% от суммы ежемесячного дохода, несколько видоизменится.
Например, в Связь-Банке единственным критерием выдачи второго ипотечного кредита является платежеспособность клиента.
В банке «Открытие» комфортным считается соотношение ежемесячного кредитного платежа к доходу на уровне 60%.
Россияне берут взаймы все большие суммы на все более длительный срок. Почему банки готовы давать в долг все больше необеспеченных кредитов и не накроет ли страну новая волна закредитованности?
В ВТБ поясняют, что ограничение долговой нагрузки может зависеть от многих факторов. Как вариант: для клиентов, в прошлом имевших опыт успешного обслуживания кредитов, уровень долговой нагрузки может быть выше, чем для клиентов, которые впервые пользуются кредитными средствами.
«Кроме того, уровень максимальной долговой нагрузки может различаться в зависимости от типа кредитного продукта (для ипотеки данный показатель может быть выше, чем для кредитной карты), а также уровня дохода, — комментируют в пресс-службе ВТБ. — В нашем банке с учетом всех кредитов клиентов средний уровень долговой нагрузки составляет около 50% — в зависимости от типа обязательств, которые обслуживаются заемщиками. Данный показатель в банке из года в год стабилен».
В Сбербанке обращают внимание: при выдаче ипотечного кредита банк оценивает общую долговую нагрузку клиента и его платежеспособность и принимает решение на основе множества факторов. «Наличие одного ипотечного кредита не обязательно может быть ограничением для выдачи второго», — уверяют в пресс-службе Сбербанка.
В банке «ДельтаКредит» нет специальных требований при получении второго кредита.
«Естественно, первый кредит должен обслуживаться вовремя, и клиент не должен допускать просрочек, — указывает руководитель отдела продуктов и аналитики «ДельтаКредита» Алексей Подвигин. — Также при одобрении кредита мы анализируем, сможет ли заемщик обслуживать два кредита одновременно (это рассчитывается как отношение платежей к доходу). Отмечу, что для клиентов, имеющих действующий ипотечный кредит в нашем банке, а также для погасивших кредит и обращающихся повторно, мы предлагаем скидку в 0,25 процентного пункта со стандартной процентной ставки».
В Транскапиталбанке также смотрят на общее соотношение дохода и долговой нагрузки.
«Количество кредитов в штуках здесь не так важно, — объясняет Вадим Пахаленко. — При этом банк также контролирует, чтобы средства использовались по назначению. Нам приходилось сталкиваться с попытками недобросовестных застройщиков оформить ипотеку на друзей-знакомых и с помощью этих денег профинансировать продолжение строительства. Такие попытки жестко пресекаются».
Когда вы потянете две ипотеки
По словам Дмитрия Вагабова из банка «Открытие», не существует некоего уникального совета насчет второй, «параллельной» ипотеки, так как ситуации у всех клиентов разные. Тем не менее, советует банкир, следует здраво оценить свои финансовые возможности перед оформлением дополнительного кредита.
Для этого желательно отвести не день и не два, а при необходимости посоветоваться с родными или знакомыми, уже выплачивающими две ипотеки. Нелишним будет и почитать о подобном опыте в статьях на форумах и финансовых порталах, говорят банкиры.
Тем не менее, по мнению аналитиков «Российского Капитала», второй ипотечный кредит актуален, если доходы клиентов позволяют комфортно оплачивать два кредита без излишней нагрузки на семейный бюджет и при этом есть объективная потребность во втором объекте недвижимости. Например, первая ипотека была взята на покупку квартиры, а с помощью второй планируется купить дом или апартаменты. В некоторых случаях может также быть потребность в покупке отдельной недвижимости для взрослых детей.
Также второй ипотечный кредит можно взять в инвестиционных целях, советуют аналитики «Роскапа», — для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду.
Иван Любименко из Абсолют Банка обращает внимание: заемщик может оформить вторую ипотеку как спустя какое-то время, так и одновременно с первой. «У нас были клиенты, которые приобретали сразу две квартиры в одном объекте — для себя и для ребенка, — вспоминает он. — Если заемщик не проходит по уровню дохода для оформления второй ипотеки, то он может привлечь созаемщика».
Банкир убежден, что каждый человек, обладающий высокой платежеспособностью, может рассчитывать на второй ипотечный кредит. «Обычно такая необходимость возникает, если глава семейства покупает квартиру и хочет, чтобы его родители или дети жили на той же лестничной площадке или хотя бы в том же доме. Особенно удобно это в том случае, если есть жилье, которое можно продать и быстрее погасить за счет него кредит», — заключает Любименко.
Оформление еще одной ипотеки в Сбербанке при наличии действующей
Ввиду того, что ипотека – долгосрочный кредит, заранее предугадать характер взаимодействия заемщика с финансовой организацией достаточно сложно. У одних клиентов получается погасить задолженность досрочно, у других возникает потребность в реструктуризации ипотеки, третьи инициируют процедуру банкротства и лишаются залогового имущества. Не исключены и ситуации повторного обращения физических лиц в кредитное учреждение. В данной статье мы рассмотрим, как действующему ипотечному клиенту оформить в Сбербанке еще один заём на покупку недвижимости.
Особенности оформления второй ипотеки
Крупнейшая финансовая организация страны всегда идет навстречу своим клиентам, поэтому оформление двух ипотечных займов одним физ. лицом в Сбербанке – не редкость. Главным условием выдачи нескольких кредитов является высокий уровень платежеспособности заемщика. При расчёте данного показателя учитываются не только доходы гражданина, но и имеющаяся у него долговая нагрузка. Если ежемесячно более 50% заработка уходит на выполнение обязательств по текущим ссудам, об одобрении нового кредита в большинстве случаев можно и не думать. Следует иметь в виду, что для оценки рисков во внимание берутся все действующие займы, кредитки, карты с овердрафтом, будущие расходы по ипотеке, а также доля участия физ. лица в займах в качестве созаемщика.
Прежде, чем обратиться в Сбербанк для повторного кредитования, физ. лицу следует проанализировать свои финансовые возможности. С помощью онлайн-калькулятора, представленного на официальном сайте учреждения, можно легко посчитать размер ежемесячных расходов и требуемых для их покрытия доходов.
Зачастую потребность во второй ипотеке возникает у молодых семей, в которых после рождения детей проблема увеличения жилплощади требует срочного решения. При отсутствии денег на первоначальный взнос такие клиенты вправе оформить заём под залог недвижимости, однако подобные программы кредитования характеризуются высокими процентными ставками. Кроме того, при определенных обстоятельствах финансовая организация может не принять в качестве обеспечения жилище с обременением. В подобных ситуациях целесообразно на льготных условиях получить новую ипотеку, продать старую квартиру, осуществить частично досрочное погашение долга и постепенно аннуитетными платежами рассчитаться с кредитором.
Чтобы увеличить шансы повторного одобрения заявки на ипотеку, физическому лицу необходимо:
Примечание: Выполнение всех вышеуказанных действий не является гарантией выдачи крупного целевого займа. Кредитная организация вправе отказать в выдаче второй ипотеки без объяснения причин.
Требования к заемщику и документам
При рассмотрении заявок на ипотеку, Сбербанк оценивает потенциальных заемщиков по стандартным критериям:
Ввиду того, что выдача второй ипотеки – риск не только для клиента, но и для кредитора, финансовая организация предъявляет в таких случаях к заемщикам дополнительные требования. Основными из них считаются:
Перечисленные критерии в большинстве случаев играют для Сбербанка решающую роль во время принятия решения об одобрении второй ипотеки. Однако все случаи индивидуальны, возможны и снисхождения, и ужесточения условий.
Последним важным параметром оценки заемщика является пакет предоставленных им документов. Их повторная проверка занимает меньше времени, но перечень справок остается прежним.
При подаче заявки на вторую ипотеку физ. лицу в банк следует передать:
Примечание: Перечень документов может быть скорректирован по усмотрению финансовой организации.
Заключение
Погашение одной ипотеки – непростая задача, а одновременная выплата нескольких крупных займов может привести к банкротству. Чтобы не попасть в долговую яму, каждый заемщик перед повторным обращением в Сбербанк должен проанализировать своё материальное положение, проверить себя на соответствие требованиям к клиентам и ознакомиться с действующими программами оформления кредитных продуктов. Получить консультацию с учетом всех индивидуальных особенностей физ. лицу удастся в отделении кредитного учреждения.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Как родственники взяли для меня ипотеку и кредит на первоначальный взнос
И никто из нас пока об этом не пожалел
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Для себя я определил такие параметры поиска:
Как победить выгорание
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Первоначальный взнос
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.