можно ли военной ипотекой закрыть гражданскую ипотеку
Как погасить военной ипотекой гражданскую?
Основная цель военной ипотеки –это помощь военнослужащим в выборе и приобретении собственной недвижимости. После регистрации военного в НИС на его индивидуальный накопительный счет начинают поступать ежегодные зачисления денежных средств. Воспользоваться ими участник НИС полноправно может по истечении трех лет с момента регистрации.
Часто бывает так, что военнослужащие нуждаются в собственном жилье и поэтому берут гражданскую ипотеку раньше, чем возникнет возможность оформить военную.
Для чего предоставляются средства ЦЖЗ?
Средства, которые формируются на индивидуальном накопительном счете военного являются целевыми и могут быть направлены на:
Покупку жилплощади, земельных участков с постройками, в том числе и по договору долевого строительства, а также под имущественный залог.
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту
В качестве погашения возникших обязательств по договору ипотечного кредитования.
В целом, исходя из вышеперечисленного можно утверждать, что военная ипотека может выступать в роли суммы, которой военные могут погасить гражданскую ипотеку. На практике же такую схему еще никто не смог воплотить в жизнь. Это обусловлено тем, что банковские учреждения не готовы вести столь сложную и достаточно трудоёмкую процедуру.
Порядок погашения гражданской ипотеки военной
Порядок погашения гражданской ипотеки военной регламентируется п. 18 Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 г. Законодательные нормы гласят, что погасить кредитную задолженность военной ипотекой можно при соблюдении двух основных требований:
Заемщиком кредита должен быть исключительно военнослужащий- участник НИС
Военный должен быть единственным и полноправным собственником жилплощади, по которой необходимо погасить кредитную задолженность за счет военной ипотеки.
В случае, когда вышеперечисленные требования строго соблюдены, военному необходимо собрать пакет документов, который будет включать договор целевого жилищного займа в трех экземплярах, копию кредитного договора и график погашения платежей, копию договора об открытии банковского счета, заверенного кредитной организацией, который открыт для операций со средствами ЦЖЗ, отчет об оценке рыночной стоимости приобретенного в ипотеку объекта недвижимости, копию паспорта участника НИС. Вышеперечисленные документы военный должен подать в ФГКУ «Росвоенипотека».
По прошествии десяти дней военный будет уведомлён о принятии решения касательно согласия на погашения либо об отказе от погашения кредитного займа за счет военной ипотеки. В случае положительного решения данного вопроса денежные средства с личного накопительного счета военнослужащего-участника НИС будут зачислены на его банковский счет. В течении пяти рабочих дней ФГКУ «Росвоенипотека» предоставляет военному договор о принятом решении в двух экземплярах.
Отказ от использования средств с личного накопительного счета военнослужащего в целях погашения гражданской ипотеки возможен в следующих случаях:
Предоставления неполного пета документов
Сумма средства ЦЖЗ и сумма гражданской ипотеки выше рыночной стоимости жилплощади
Сумма взносов по договору ипотечного кредитования превышает суммы средств ЦЖЗ
Об отказе военного уведомляют либо по электронной почте в виде письма, либо звонят ему по телефону. Узнать подробную информацию касательно причин отказа от погашения гражданской ипотеки военной можно уже непосредственно на сайте «Росвоенипотека» в личном кабинете пользователя. Также военнослужащему предоставляется двадцать рабочих дней, чтобы устранить причины отказа.
Узнайте, можно ли погасить ипотеку военной ипотекой?
Военной ипотекой называется программа помощи от государства, которая была разработана специально для того, чтобы обеспечить военнослужащих собственным жильем. В рамках программы помощь выдается в виде льготных заемных средств.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Обычно документы участие в программе подают заранее, для полного проведения процедуры необходимо всего 7 дней. Министерство обороны России является в этой сделке залогодержателем, именно оно ликвидирует задолженность.
Общие положения
Когда военнослужащий вступает в НИС, на него открывают специальный именной счет. Именно здесь будут накапливаться средства, этой процедурой занимается процедурой «Росвоенжилье».
Государство определило тех лиц, которые имеют право приобрести жилье в рамках данной программы. Все лица условно разделены на две группы, но они обладают равными правами. Можно назвать следующие группы лиц:
Максимальная сумма займа в 2017 году составляет 2,4 миллиона рублей. Заемщик может самостоятельно выбрать качество жилищного объекта, его стоимость и вид.
Контрактники могут добровольно принимать участие в НИС, для этого им необходимо подать рапорт. Для остальных категорий военнослужащих участие в НИС предусмотрено в обязательном порядке.
Военнослужащего после подачи заявления обязательно уведомят о том, что он включен в реестр участников НИС. Ему будет присвоен 20-значный регистрационный номером. На именной счет военнослужащего будут приходить регулярные поступления от государства, средства будут ежегодно индексироваться.
Если военнослужащий заинтересован в том, чтобы накопления сохранили покупательскую способность, он может передать их в распорядительную компанию для доверительного управления. Специалисты поместят средства в облигации государства, другие ценные бумаги и депозиты.
Через три года с того момента, когда военнослужащий стал участником НИС, он может оформить кредит. Он имеет право приобрести на полученные средства квартиру или частный дом с земельным участком.
Когда военнослужащий обращается в НИС, ему от имени государства выдают заем. При этом на руки ему будет выдано свидетельство, с этим документом он должен пойти к кредитору.
Кредитные средства на приобретение жилья будут выданы, но при этом важным моментом станут данные о том, какие накопления имеются на именном счете. Эти средства будут использованы в качестве первоначального взноса.
Потом государство для погашения кредита будет каждый месяц направлять 1/12 годового накопительного взноса.
О том, что говорит закон о военной ипотеке, читайте тут.
Можно ли погасить обычную ипотеку военной?
В №117-ФЗ сказано, что такая возможность у военнослужащего есть. Но есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание.
На проведение процедуры необходимо согласие банка, но этот вопрос можно решить.
Как досрочно погасить кредит?
Военнослужащий, получив заем на приобретение жилья по программе, имеет право досрочно погасить свои обязательства. Существует частично досрочное и полное погашение ипотеки для военнослужащих. Санкций за это не предусмотрено.
Для того, чтобы погасить ипотеку досрочно, например, при увольнении с военной службы, нужно в банке написать заявление. После этого следует внести собственные средства.
Как частично погасить ипотеку?
Выгодно погасить часть ипотеки, это снизит основной долг и сократит срок кредитования. Переплата по процентам будет значительно уменьшена.
Чем быстрее военнослужащий погасит ипотеку, тем скорее на специальном счету начнут накапливаться средства. Поскольку накопления инвестируют в ценные бумаги, в будущем они станут приносить доход.
Уменьшить долг можно, внеся собственные средства. Для этого нужно в банке написать заявление, образец имеется на сайте организации.
Уточните у сотрудника банка, установлен ли минимальный размер платежа. Важно узнать, на какой счет следует перечислять средства. «Росвоенипотека» будет уведомлена о то, что военнослужащий частично погасил ипотеку в течение 10 дней.
Погасить заем можно, воспользовавшись средствами, которые находятся в остатке на счете военнослужащего в «Росвоенипотеке». Для этого необходимо заполнить заявление на имя руководителя «Росвоенипотеки» и направить его в организацию, приложив копию паспорта.
В заявлении нужно обязательно отразить номер кредитного договора. Также следует указать контактные данные.
В заявлении важно отобразить и номер договора жилищного займа. Отправить документы можно по электронной почте на официальный почтовый ящик, заказным письмом по почте, либо принести в один из филиалов организации.
Когда заявление будет получено, оно будет рассмотрено. На это отводится 30 дней. Заемщик может узнать дату перечисления средств на сайте «Росвоенипотеки» в специальном разделе.
Частичное погашение может быть выполнено после того, как был проведен первый ипотечный платеж. Когда остаток накоплений будет переведен, «Росвоенипотека» уведомит об этом банк. Военнослужащий также узнает об этом.
Частично погасить можно, если использовать материнский капитал, но предварительно следует уведомить ПФР. Получив положительный ответ, можно обращаться в банк. Когда банк одобрит заявку, следует подготовить документы для ПФР. Полный список бумаг можно узнать у сотрудника ПФР. О том, можно ли использовать вместе военную ипотеку и материнский капитал, а также обналичить субсидию на жилье, читайте тут.
Каждый раз, когда военнослужащий досрочно погашает заем, банк должен сделать перерасчет, а потом выдать новый график платежей.
Нюансы и особенности военной ипотеки
Особенностью программы можно назвать наличие четко разработанной схемы накопления. Программа доступна пониманию, подходит всем категориям лиц, проходящих военную службу.
Участникам НИС открывают индивидуальные счета, они предназначены для накопления средств. На них зачисляются средства из бюджета.
При расчете суммы, которая перечисляется на счет, принимается во внимание воинское звание, а также срок участия в НИС. Чем чин выше, чем дольше военнослужащий состоит в НИС, тем на большую жилплощадь он может рассчитывать.
Особенно привлекательны банковские ставки по военной ипотеке, они намного ниже тех, которые установлены для населения. Банки, которые предлагают займы по военной ипотеке, серьезно проверяют.
Случаи мошенничества исключены. Договор о приобретении недвижимости регистрируется в течение 5 дней, а вот гражданское население ждет около месяца.
Заключение
Ипотека, разработанная специально для лиц, проходящих военную службу, позволяет им приобретать недвижимость после 3 лет нахождения в НИС. Имеется возможность досрочного частичного или полного погашения займа.
Никаких санкций за это не накладывается, военнослужащий может погасить кредит в любой момент после проведения первого платежа по ипотеке.
Как устроена военная ипотека
И как военнослужащему купить квартиру за счет государства
В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных.
Пока гражданин служит, кредит за него выплачивает государство. Это и есть главное отличие военной ипотеки от гражданской.
Но все слишком сложно — нужно разобраться в требованиях к участникам и изучить тонкости. Я работаю с экспертами госпрограмм на покупку жилья и знаю, как все устроено. Расскажу о том, что это за программа и как военному принять в ней участие.
Что такое военная ипотека
Чтобы повысить престиж воинской службы, государство помогает военным приобрести свое жилье. Оно как бы говорит: «Служи мне долго и честно, а я тебе помогу с жильем». Военный сам выбирает квартиру, а государство выдает ипотеку и платит по ней, пока военный служит. Если он выполнит все условия программы, квартира остается в его собственности. Если нет, например решит досрочно уволиться со службы, придется вернуть все бюджетные деньги и выплатить кредит самостоятельно. И это главный минус этой программы.
В вооруженных силах России служат по призыву или по контракту. Льготная программа распространяется только на тех, кто заключил контракт. Она не зависит от семейного положения, детей или наличия другой недвижимости. Даже если у человека уже есть квартира, но он служит по контракту, он имеет право на военную ипотеку.
Государство не ограничивает военного в месте покупки жилья: если служит на Чукотке, а квартиру хочет купить в Москве, так можно.
Купить квартиру по программе военной ипотеки может любой, кто участвует в специальной программе накопительно-ипотечной системы.
Что за накопительно-ипотечная система
Это система жилищного обеспечения военнослужащих. Благодаря ей военнослужащий может получить целевой жилищный заем и купить собственное жилье. Государство дает эти деньги безвозмездно на время службы.
Целевой жилищный заем состоит из накопительной и инвестиционной частей. Для накопительной части государство перечисляет взносы из федерального бюджета на именной счет каждого участника накопительно-ипотечной системы. Сумму годового взноса индексируют с учетом инфляции в начале года. Инвестиционную часть накоплений государство передает в доверительное управление государственной компании. Она инвестирует их в разрешенные активы: государственные ценные бумаги, акции российских эмитентов, ипотечные ценные бумаги. Взносы зачисляются на счет ежемесячно, а доход от инвестирования — каждый квартал.
В первое время эти деньги только копятся. Через три года их можно использовать для первоначального взноса по ипотеке и обслуживания кредита, но они все равно пока еще будут принадлежать государству. Когда военный прослужит не менее 20 лет или уволится после 10 лет службы по уважительным основаниям, например если его часть расформировали, они станут его собственностью. Если уволится раньше, деньги придется вернуть.
Государство поручило исполнять эту программу Росвоенипотеке. Это специальное подразделение Минобороны, которое сопровождает программу информационно и контролирует ее.
Как попасть в реестр накопительно-ипотечной системы
Чтобы получить заем, нужно стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь основания для включения. Для этого необходимо выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Кто может стать участником программы. Участвовать могут не все, а только определенные законом категории военнослужащих, например:
Какие нужны основания. Даже если военнослужащий принадлежит к нужной категории, он попадет в реестр участников, только когда для этого появятся основания. Их перечень указан в законе. Например, если окончил военный вуз, заключил контракт и получил первое воинское звание офицера или прослужил по контракту как мичман больше трех лет.
п. 12 постановления правительства № 89 — категории участников и основания для включения в НИС
За этим следит воинская часть: оформляет данные, заводит личную карточку участника накопительно-ипотечной системы и прикрепляет ее к личному делу.
После этого департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ вносит военного в реестр. А Росвоенипотека выдает уведомление, где указан его регистрационный номер, и открывает на этот номер именной накопительный счет. По номеру на сайте Росвоенипотеки легко проверить сумму на именном счете, которая накопилась к этому моменту за счет взносов и инвестирования. Номер счета заносится в личное дело военного.
Программа начала работать только с 2005 года, и автоматически к ней подключают тех, у кого появляются основания. Но у многих военных основания возникли еще до того, как программа появилась, например если человек служит уже 30 лет. Такие военные могут подать рапорт на имя командира воинской части, чтобы участвовать в программе добровольно.
Форма рапорта на включение в реестр НИСDOC, 29 КБ
Чтобы подать документы для включения в реестр, потребуются:
Свидетельство о праве на целевой жилищный заем
Спустя три года с того момента, как военный попал в накопительно-ипотечную систему, он может получить целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт на имя командира воинской части и в течение трех месяцев получает свидетельство. Со свидетельством он может пойти в банк и получить ипотеку для покупки жилья. Если у него уже есть кредит на жилье, он может погасить его накопленными на счете деньгами.
Форма рапорта на получение свидетельстваDOC, 29 КБ
Свидетельство действует ограниченный срок — 6 месяцев. Если за это время военный не успеет купить жилье или использовать деньги с накопительного счета, свидетельство придется получать заново.
Сумму, которая накопилась за это время, можно узнать в личном кабинете участника накопительно-ипотечной системы.
Как происходит покупка жилья
Для покупки жилья военный может использовать целевой жилищный заем, материнский капитал и личные сбережения. Иногда даже хватает только займа, например если военный решил воспользоваться накоплениями в конце срока службы и добавил свои сбережения. Если средств не хватает — можно взять кредит. В стоимости жилья военного никто не ограничивает. Если он готов выплачивать ежемесячно большую сумму ради квартиры в центре Москвы, он может ее купить.
Банк выдает кредит военному на такой срок, чтобы он мог погасить его до конца службы. Многие банки считают 45 лет как предельный возраст пребывания на службе и выдают кредит на срок, оставшийся до момента, пока военному не исполнится 45 лет. Это условие и процентная ставка банка учитываются при расчете суммы кредита.
Ставки банков по программе военной ипотеки на июнь 2019 года:
Открытие — 9,2%,
Россельхозбанк — 9,5%,
Дом-рф — 10,3%
Как оформить военную ипотеку
Дополнительные расходы по оформлению ипотечного кредита оплачивает военнослужащий:
Если военный уволился
Его исключают из накопительно-ипотечной системы. Если к этому моменту он уже получил право использовать свои накопления, возвращать деньги в федеральный бюджет не придется. Если взял кредит и еще не выплатил, оставшуюся часть будет гасить за свой счет.
Также имеет значение, как военный уволился. По закону он получает право использовать накопления, если уволился по уважительным основаниям. Если уволился без уважительных оснований, должен вернуть все потраченные на него деньги.
По уважительным основаниям. К ним относится служба больше двадцати лет либо не меньше десяти лет при условии, что военный:
Также уважительным основанием считается признание военно-врачебной комиссией военного не годным к службе.
Если военный погиб, умер либо признан безвестно отсутствующим, его исключают из программы. Семья может принять на себя обязательства по ипотеке и продолжить погашать кредит за счет начислений на его накопительный счет.
При досрочном увольнении по уважительным основаниям накопительный счет участника закрывается, но остается право на получение дополнительных денежных накоплений. Их можно использовать для погашения военной ипотеки или на другие нужды.
Для расчета суммы дополнительных накоплений учитывают ежемесячную базовую выплату текущего года и количество месяцев и дней, которые оставалось прослужить до выслуги в 20 лет. Сумма перечисляется единовременно в течение трех месяцев после подачи заявления. Она идет на погашение задолженности по целевому жилищному займу и ипотеке или на указанные военным реквизиты.
Постановление правительства № 686 — правила выплаты дополнительных накоплений
Если он увольняется по уважительным основаниям, но право на использование еще не наступило, вернуть долг нужно в течение десяти лет. В этом случае проценты не начисляются. Возвращать долг он будет каждый месяц. Платеж будет считаться так:
Ежемесячный платеж = сумма долга по целевому жилищному займу / 120 месяцев
Без уважительных оснований. Если военный уволился, но еще не получил право использовать накопления, он становится должником перед государством. Теперь он обязан вернуть все деньги по договору целевого жилищного займа: первоначальный взнос и все ежемесячные перечисления в счет погашения ипотеки.
Если военный уволен по основаниям из пункта 76 порядка погашения ЦЖЗ, например лишен воинского звания или перестал быть гражданином РФ, то на долг начисляются проценты по ставке ЦБ РФ на дату исключения из накопительно-ипотечной системы. Вернуть долг нужно в течение 10 лет со дня увольнения.
При повторном восстановлении. По закону военнослужащие, которые уволились по окончании контракта после 18 марта 2017 года и снова поступили на военную службу, не теряют деньги на накопительном счете за предыдущий срок участия в накопительно-ипотечной системе.
Если военный купил жилье с использованием целевого жилищного займа и ипотеки, уволился по окончании контракта, а затем заключил новый контракт и восстановился на военной службе, он перестает быть должником. В этом случае он должен самостоятельно погасить лишь выплаты по кредиту за период между контрактами.
Как снять обременение
Квартира, купленная с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, — собственность военного, но находится в залоге у банка и государства. То есть чтобы свободно распоряжаться собственностью, нужно снять два обременения.
Обременение в пользу государства снимается в двух случаях: если у военнослужащего возникло право использовать накопления или если он уволился без уважительных оснований и вернул долг. После этого в течение 30 дней Росвоенипотека направляет в Росреестр заявление о снятии обременения в пользу государства.
Как только заявление поступило в Росреестр, в течение 3 рабочих дней он снимает обременение в пользу государства и подтверждает это документом.
Военным, исключенным из реестра накопительно-ипотечной системы до 1 января 2016 года, и тем, кто вернул средства целевого жилищного займа и продолжает службу, нужно подать заявление на снятие обременения с квартиры в Росвоенипотеку.
После этого в течение 30 рабочих дней Росвоенипотека направляет заявление в Росреестр о погашении ипотеки в пользу государства. А после подтверждения из Росреестра отправляет участнику накопительно-ипотечной системы уведомление.
Обременение в пользу банка снимается после погашения кредита. Этот вопрос военный решает с банком в порядке, который указан в кредитном договоре.
Рефинансирование военной ипотеки
Военную ипотеку можно рефинансировать — перевести в другой банк с меньшей процентной ставкой по кредиту. На счете продолжит накапливаться сумма, которую можно использовать по своему усмотрению после возникновения права использовать накопления.
Рефинансировать можно не в любом банке, а только в тех, в которых разрешило государство.
При рефинансировании военной ипотеки Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту и не может в этот же месяц платить новому кредитору. Поэтому первый раз новому банку платит сам военный. Обычно это сумма не выше той, что государство ежемесячно выплачивает за военного по ипотеке. Также на плечи военного лягут расходы на имущественное страхование и госпошлину.
Налоговый вычет по военной ипотеке
По военной ипотеке тоже можно получить налоговый вычет, но при одном условии: если заемщик использовал для покупки жилья собственные средства. Оформить налоговый вычет на бюджетные деньги не получится.
Размер вычета — 13% от максимально возможной суммы 2 миллиона рублей. Если заемщик использовал 2 миллиона рублей собственных средств, он получит 260 000 рублей.
Если муж и жена — военнослужащие
Если оба супруга — участники накопительно-ипотечной системы, каждый из них имеет право заключить с Росвоенипотекой договор целевого жилищного займа и купить жилье в общую собственность.
Если жилье покупается в ипотеку, на супругов оформляется кредитный договор, где один из супругов указан как основной заемщик. В этом случае Росвоенипотека перечисляет средства целевых жилищных займов на его банковский счет.
Раздел квартиры при разводе
Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым и подлежит разделу при разводе. Исключение — имущество, которое куплено за счет денег, имеющих специальное целевое назначение. По закону квартира по военной ипотеке не совместно нажитое имущество, так как при ее покупке использованы средства целевого жилищного займа. Та часть квартиры, которая куплена на эти средства, разделу не подлежит.
Если в семье один военный, бывшие супруги будут делить пополам только личные вложения, которые использовались при покупке жилья. Если есть брачный договор или документальное подтверждение размера участия одного из супругов, делить личные вложения могут в других пропорциях.
Но в судебной практике появились случаи, когда суд делит квартиру в равных долях. Вот как решают этот вопрос:
Условия военной ипотеки в 2021 году: подробное руководство по оформлению с комментариями эксперта
Военной ипотекой называется целевая государственная программа, направленная на улучшение жилищных условий людей, чья профессиональная деятельность связана с армией или флотом. Государство оплачивает покупку жилья при соблюдении определенных условий.
В чем они заключаются? Можно ли купить дом по военной ипотеке или только квартиру? Нужны ли собственные накопления? И каковы нюансы участия в программе и оформления кредита? На эти вопросы журналисту ФАН подробно ответила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Военная ипотека в 2021 году
Государственная программа, поставившая задачу решить жилищную проблему военнослужащих, была принята в 2005 году. Ее реализуют на основании закона ФЗ-№117, который определяет условия программы, требования к ее участникам, порядок субсидирования и выплат. Контролирует работу, распределяет деньги и следит за соблюдением требований единый орган — федеральное учреждение «Росвоенипотека».
«Социальная программа реализуется по принципу накопительно-ипотечной системы, — уточняет Татьяна Решетникова. — В отличие от обычной ипотеки, которую можно получить только при наличии собственных накоплений для первого взноса, для военной личные сбережения не нужны. Первый взнос платит не заемщик, а государство в виде целевой субсидии».
Условия военной ипотеки
Принять участие в программе может любой военнослужащий. Требований к участникам НИС немного. Главные — служба по контракту, то есть работа в армейских подразделениях на профессиональной основе. И определенный срок службы: только подписав контракт, подать заявку на участие в НИС не получится.
Предоставление военной ипотеки возможно, если военнослужащие после 2005 года заключили первый контракт с армией. Это правило распространяется как на выпускников военных вузов, так и на офицеров. Могут претендовать на покупку квартиры также прапорщики и мичманы, но в случае, если после 2005 года срок их службы составляет не менее трех лет. Для солдат, матросов, старшин и сержантов требования немного другие. К 2015 году они должны подписать второй или последующий контракты.
Принцип участия в программе следующий.
«Важный нюанс: если военнослужащий уволится из рядов вооруженных сил до достижения 10-летней выслуги, все деньги, потраченные государством на покупку ему жилья, потребуется вернуть. А платить за ипотеку с момента увольнения придется самостоятельно, — отмечает Татьяна Решетникова. — Если же человек уволится после десятилетней выслуги, вложенные «Росвоенипотекой» средства возвращать не нужно. При этом платить по ипотеке бывший военный также будет обязан сам. Иначе обстоят дела с теми, у кого выслуга составляет более 20 лет, и кто достиг 45-летнего возраста. Эти основания позволяют ничего не возвращать государству».
С момента покупки квартира станет залоговым имуществом. В ней можно жить, пользоваться ею, но вот продать без согласия банка не получится. И даже когда кредит за квадратные метры государством будет погашен, «Росвоенипотека» вправе наложить на жилье собственное обременение. Оно будет действовать до тех пор, пока военнослужащий не выполнит все условия участия в программе. Жилье станет его полноправной собственностью и будет избавлено от обременений только после окончания участия в ней.
Накопления по военной ипотеке
Участник программы может использовать для покупки жилья как целевые накопления, начисляемые ему ежемесячно в установленной сумме, так и личные средства. Последние не обязательны, но они расширяют возможности при выборе квартиры или дома.
Дело в том, что государство выделяет средства в строго установленной сумме, которая определяется регионом, где планируется покупка жилья, численностью членов семьи. Если квартира будет стоить дороже общей суммы целевого кредита и накопленных средств, изыскивать недостающие средства придется самостоятельно.
«В нашей практике были случаи, когда человек хотел купить квартиру дороже той, что позволяет программа, — комментирует Татьяна Решетникова. — Так происходит, если вступают в действие ограничения по размеру платежа и сроку выплаты кредита, например, при достижении военнослужащим 45-летнего возраста. В этом случае можно использовать и собственные накопления. Их размер может быть любым: государством не определены ни минимальные, ни максимальные требования».
Ставки по военной ипотеке
Размер ставки определяется банком, который выдает целевой кредит. В среднем, он составляет 7,3-8,95% годовых. В 2021 году некоторые банки снижали процентную ставку и меняли условия кредитования. На снижение ставки пошли Банк ВТБ, АКБ «Абсолют-Банк», Сбер, АБ «Россия». Причем последний предложил ставку на уровне 5,7% годовых при условии покупки квартиры на первичном рынке.
По словам Татьяны Решетниковой, несмотря на то, что выплаты за военнослужащего осуществляет «Росвоенипотека», обращать внимание на ставку нужно. Во-первых, потому что если потребуется выйти из программы досрочно, гасить кредит придется самостоятельно. А от размера ставки зависит сумма ежемесячных платежей. А во-вторых, чем ниже ставка, тем быстрее государство погасит кредит. И если человек остается участником программы, на его счете все так же будут накапливаться деньги, использовать которые пока можно как на покупку другого жилья, так и на улучшение жилищных условий.
В 2021 году «Росвоенипотека» анонсировала глобальные перемены в программе государственного целевого кредитования. В ближайшее время планируется внести изменения в основной закон, регулирующий НИС. И запретить использовать накопления, получаемые после 20 лет выслуги на любые другие цели, кроме жилищного обеспечения. По мнению регулятора, сегодня средства часто расходуются нецелевым образом и свою социальную функцию не выполняют. С вступлением в силу изменений в законе эта практика будет прекращена.
Требования к недвижимости по военной ипотеке военнослужащих
Выбирать жилье можно по своему усмотрению, но ориентируясь на размер финансовой поддержки со стороны государства. По типу недвижимости ограничений почти нет. Разрешается как купить квартиру по военной ипотеке в новостройке, так и на вторичном рынке. Можно выбрать частный дом и таунхаус в коттеджном поселке.
«Регион приобретения недвижимости не ограничен, — уточняет Татьяна Решетникова. — Совсем не обязательно покупать квартиру по месту службы. Но вот в выборе жилья есть нюансы, и устанавливает их не государство, а банки. Не все финансовые учреждения готовы предоставлять заем на покупку дома. Некоторые банки предъявляют повышенные требования к первоначальному взносу».
Уточнять условия предоставления кредита всегда стоит в банке, где планируется его оформление. Кроме того, важно согласовать и сам объект покупки с банковской организацией. Хоть кредит и гасит государство, риски при выдаче денег несет именно финансовое учреждение. И требования к недвижимости, приобретаемой за заемные средства, у каждого банка свои.
Процедура оформления и документы
Чтобы получить деньги на покупку жилья, военнослужащему нужно написать заявление об участии в программе. После этого его внесут в реестр, который направляется на согласование в департамент жилищного обеспечения. Если кандидатуру утвердят, заявителю присвоят индивидуальный регистрационный номер, а «Росвоенипотека» откроет персональный целевой счет, на котором в ближайшие три года и будет собираться сумма накоплений по военной ипотеке.
По прошествии трех лет можно подавать рапорт на получение свидетельства участника НИС. Когда документ будет на руках, медлить нельзя. На его «использование» отводится только шесть месяцев. И если за это время не успеть подобрать и приобрести жилье, рапорт нужно будет подавать снова. Проблема в этом случае заключаться не столько в ожидании, когда запрос утвердят повторно, а в том, что ежегодно государство выделяет на целевую программу четко обозначенную сумму. В какой-то момент деньги могут закончиться, и ждать придется до следующего года.
«Получив сертификат, нужно подобрать жилье, — советует Татьяна Решетникова. — После этого отправиться в банк для согласования объекта покупки и выбора подходящей банковской программы. В банке попросят пакет документов, которые нужно будет подготовить. Могут потребоваться экспертная оценка объекта недвижимости, его страхование».
Обычно в банковских организациях тщательно оценивают приобретаемый объект недвижимости. А вот требования к заемщикам по этой программе всегда более чем демократичные. Некоторые банки даже не проверяют кредитную историю, а в качестве поручителя могут привлечь супругу или супруга.
После получения разрешения на выдачу кредита нужно подписать предварительный договор купли-продажи и договор ипотеки. Все документы передают в «Росвоенипотеку» и дожидаются согласования. После этого договор нужно зарегистрировать и предоставить в банк. И лишь тогда продавцу будут перечислены деньги за недвижимость.
«Как правило, самостоятельно провести эту процедуру проблематично, — продолжает Татьяна Решетникова. — Особенно если военнослужащий покупает жилье не в том регионе, где проходит службу. Программой это не запрещено, как и подписание кредитного договора и договора купли-продажи по доверенности».
Рефинансирование военной ипотеки
Не все банки предоставляют одинаковые условия заемщикам. В различных финансовых учреждениях предлагают разные ставки, что отражается на продолжительности выплат по кредиту и общей финансовой нагрузке на заемщика. И хоть в данном случае речь идет о государстве, которое и выплачивает кредит по военной ипотеке, рассматривать возможности рефинансирования можно и нужно.
Во-первых, при выборе более выгодных условий и снижении ставки можно ускорить расчет по кредиту. Как показывает практика, военнослужащему выгодно быстрое погашение долга перед банком. В освободившийся срок выплаты продолжат накапливаться, а «набежавшая» сумма вполне может оказаться достаточной для приобретения еще одной квартиры или дома.
Налоговый вычет
Он тоже предоставляется при покупке жилья по спецпрограмме для военных. Но при его расчете учитывается не вся сумма, внесенная за жилье. Так как первый взнос выплачивается не покупателем, а представляет собой целевую субсидию, его в сумму налогового вычета не включают. А вот с остальной стоимости получить еще одну «компенсацию» от государства можно.
Максимальная сумма, с которой разрешается запросить налоговый вычет, составляет не более двух миллионов рублей от цены объекта и за вычетом субсидии на одного человека. Вычет можно получить и с уплаченных по ипотеке процентов на сумму до трех миллионов рублей. И даже если ипотека будет рефинансирована, вычет с процентов, заявленных изначально, не прерывается.
Военная ипотека при разводе
В случае расторжения брака учитывают условия покупки жилья. Если на момент его приобретения военнослужащий еще не был в браке, квартира или дом считаются его собственностью. Супруг или супруга претендовать на часть недвижимости не может. А вот если брак был уже зарегистрирован, а при покупке вносились собственные средства (общие деньги семьи), то жилье будет разделено на двоих супругов на общих основаниях.