можно ли вместо доли в квартире положить деньги на счет ребенка в банк
Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?
– Слышала, что после погашения ипотеки материнским капиталом выделить долю детям можно в денежном эквиваленте. Действительно ли это так?
Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Ирина Малышева:
Нет, это не так. Закон устанавливает обязательное оформление приобретенного с использованием средств материнского капитала жилого помещения в общую собственность родителей и детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих. Замена доли в жилом помещении денежной компенсацией законом не предусмотрена.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы имеете в виду, что вместо выделения долей детям можно выдать им сумму материнского капитала, например, на блокированный счет, то, скорее всего, нет. Материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий, и результатом этого улучшения может быть только приобретение детьми долей в недвижимости. Вы можете попробовать договориться с Пенсионным фондом и органами опеки, но вряд ли.
Если Вы имеете в виду, что можно ли выделить доли соответственно сумме материнского капитала – то да, можно. Размеры долей, которые Вы обязаны выделить после погашения ипотеки или просто при применении маткапитала, не регламентированы законом. Мой совет – выделяйте по маленькой доле, например, 1/10, или 1/20, чтобы впоследствии проще было совершать какие-нибудь обменные операции с квартирой.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Погашая ипотеку средствами материнского капитала, Вы даете обязательство Пенсионному фонду выделить доли детям в жилье уже после выплаты ипотеки. При этом, например, если квартира стоила 2 млн рублей, а средства маткапитала составили 450 тысяч рублей, то Вы можете выделить долю детям не по 1/4 в праве собственности, а по 1/10 (допустим). Это платная услуга, необходимо будет обращение к нотариусу за заверением документов, а также оплата государственной пошлины в размере 2 тысячи рублей.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Выделили доли детям, что дальше?
Прочитал статью о том, как выделять доли детям в квартире, которую оплатили маткапиталом.
Сергей, вы правы, что альтернатива в виде счета есть, но выделять доли придется в любом случае. А еще потребуется сходить в органы опеки. Расскажу подробнее.
Если вы вложили маткапитал в квартиру
В этом случае следует обязательно выделить доли детям. Мы уже писали о том, как это сделать. Причем выделять доли нужно именно в той квартире, в которую вложили маткапитал. Если выделите в другой — даже равноценной, — это будет нарушением закона. При проверке прокуратура может счесть, что маткапитал таким образом обналичили, а это уже мошенничество.
В теории есть вариант, когда можно не выделять доли и вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Я знаю ситуацию, когда женщина купила строящуюся квартиру в ипотеку и вложила маткапитал туда. Ипотеку она выплатила, но стройку заморозили.
По закону она должна выделить доли после того, как выплатила ипотеку. Но выделять ей негде: дом не построили, и права собственности на квартиру нет. Она купила другую квартиру, но по закону там выделять доли нельзя: нужно сделать это в том жилье, в которое вложил маткапитал. Женщина предложила вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Но порядка, как это сделать, в законе нет, и сотрудники пенсионного фонда тоже не знают, как это сделать. Во внутреннем регламенте ПФР есть упоминание, что маткапитал можно вернуть. Об этом же сказал и Верховный суд в одном из своих решений. Но детально процедура пока что нигде не описана.
Как продать квартиру с детскими долями
Бояться детских долей в квартире не стоит, хотя продавать такую квартиру вы будете дольше, потому что придется согласовывать продажу с органами опеки. Сразу оговорюсь, что у работников этих органов может быть свой взгляд на сделку. И то, что разрешат в опеке одного муниципального образования, необязательно разрешат в опеке другого: могут счесть это нарушением прав ребенка. Расскажу о вариантах, которые предлагает опека в моем районе.
Положить деньги на счет. Вы нашли покупателя на свою квартиру и идете в опеку. Она дает согласие на продажу квартиры. Вы продаете квартиру, а сумму, которая равна проданной детской доле, перечисляете на специальный счет. Снять деньги с этого счета без согласия органов опеки нельзя.
Если подберете другую квартиру, можете привезти в опеку комплект документов по ней. И после того как опека рассмотрит их и одобрит сделку, вам разрешат снять эти деньги и использовать для покупки новой квартиры. Но тогда в ней придется выделить доли детям. Либо можно вообще эти деньги не снимать, а, например, потратить на образование детей или оплату детского лагеря.
В этой схеме есть два нюанса. Желательно, чтобы дети были прописаны в другом месте, а не в той квартире, которую продают. Потому что выписать детей в никуда нельзя. И опека не разрешит положить деньги на счет, если доля ребенка в квартире не номинальная, а вполне реальная. Поясню на примере.
Допустим, у вас двое детей, квартира 80 квадратных метров, которая стоит 6 млн рублей, и вы выделили всем членам семьи равнозначные доли — по 20 квадратных метров. То есть в денежном эквиваленте доля каждого ребенка — 1,5 млн рублей. Скорее всего, эту сумму опека не разрешит положить на счет, а предложит сразу вложить в покупку новой квартиры и выделить доли детям в ней. Потому что найти квартиру за 3 млн рублей можно. А если бы детские доли были маленькими, например всего по 2 квадратных метра, в денежном эквиваленте получилось бы 150 тысяч рублей на каждого, или 300 тысяч на двоих. Купить квартиру на такие деньги вы вряд ли сможете.
Суммы здесь условные и зависят от того, в каком регионе вы живете и сколько у вас стоит недвижимость. Но общий принцип, думаю, понятен.
Выделить доли в новой квартире. Здесь все просто: продаете старую квартиру, покупаете другую и выделяете в ней детям доли. Всё проводите одной сделкой. Деньги замораживать на счету не нужно.
Возможно, существуют еще варианты, но в опеке мне других не предложили. Если знаете о них, расскажите в комментариях.
Если покупаете квартиру не больше предыдущей
Органы опеки следят за тем, чтобы вы не нарушили жилищные права детей. Им важно, чтобы доли в старой и новой квартире были прежде всего равными в денежном эквиваленте. То есть если ребенок владел раньше 2 квадратными метрами стоимостью 150 тысяч рублей, в новом жилье у него должна быть доля стоимостью также не меньше 150 тысяч рублей. Стоимость долей считают от суммы сделки.
Но все усложняется, если доли у детей большие. Например, вы жили с двумя детьми на окраине в квартире площадью 80 квадратных метров. У каждого члена семьи по 20 квадратных метров. Решили переехать поближе к центру в квартиру 65 квадратных метров за 8 млн рублей. Выставили старую квартиру на продажу за 6 млн и сразу же нашли покупателя. Стоимость каждой детской доли 20 квадратных метров в старой квартире — 1,5 млн рублей. Чтобы в новой стоимость была идентичной, вам нужно выделить не меньше 12,8 квадратного метра. Квадратный метр в новой квартире стоит дороже, а значит, доля ребенка будет меньше.
Все намного проще, если изначально вы выделили детям доли, которые соразмерны сумме материнского капитала. Скорее всего, это небольшие доли, порядка 2–5 квадратных метров. Поэтому, если будете покупать даже меньшую квартиру, уложиться в денежный эквивалент доли и выделить нужное количество метров или чуть больше будет намного проще.
Я рекомендую сделать вот что:
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Можно ли при продаже доли несовершеннолетнего положить деньги на его счет
Здравствуйте. Когда родители продают квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего, им потребуется сначала получить разрешение органов опеки и попечительства — п. 2 ст. 37 ГК РФ. Без данного разрешения сделку не зарегистрируют — пп. 15 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Разрешают не везде и не всегда
При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение начальства и комиссии отдельной опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Объясню почему.
В обязанность опеки входит защита имущественных прав несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу доли ребенка, если сочтут, что при сделке нет ущемления его прав, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Но главная проблема в том, что в законе четко не прописано, в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных органов опеки различаются.
Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в сделке по своим установленным правилам. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.
Чаще всего опека разрешает положить деньги на счет, если доля у ребенка маленькая. Соответственно, и стоимость этой доли низкая. Обычно детям выделяют маленькие доли, когда квартира куплена с помощью мат.капитала. Доля детей должна быть как минимум равна их части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.
Например, супруги купили квартиру за 5 млн.руб. После рождения второго ребенка, они использовали мат.капитал на оплату части ипотеки. Сумма мат.капитала тогда составляла 409 тыс. руб. Семья состоит из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,37% от 5 млн. руб (суммы покупки). Родители округлили до 3% и выделили доли каждому ребенку по 3/100. Затем квартиру решили продать за 6 млн.руб. Большинство органов опеки разрешат положить деньги на банковский счет ребенка, потому что его доля при продаже квартиры оценивается всего в 6 млн. * 3/100 = 180 тыс.руб. Это совсем маленькая сумма — на нее взамен недвижимость очень сложно купить.
А есть какая-либо минимальная стоимость доли ребенка, при продаже которой можно положить деньги ему на счет? Нет, такой цифры в каких-либо законах или официальных документах вы не найдете. Некоторые опеки не дают разрешение на это, даже когда у ребенка маленькая доля. Считают, что недвижимость для ребенка всегда лучше и безопаснее, чем деньги. А что у родителей может быть своя причина продажи, их не волнует.
Вывод: родителям нужно сначала сходить в районную опеку (РОНО) по месту прописки ребенка и проконсультироваться насчет своей ситуации, спросить какие есть варианты.
При продаже квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники, потребуется участие нотариус — подробности Полный список документов для продажи квартиры + инструкции как их получить
Небольшая хитрость
В каждом городе есть районные опеки как со строгими требованиями к сделке, так и с более мягкими — они чаще других идут на уступки родителям. Поэтому нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки более «лояльный». С ребенком должен прописаться хотя бы один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.
А где узнать какие отделы опеки более «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.
Оформление передачи денег на покупку квартиры
Неясно, с чем связана фраза: «чтобы она оформляла все на себя». Для этого приведу два варианта развития событий.
Но сначала непременно следует точно определить для себя содержание воли – деньги передаются в дар или взаймы? От этого зависит, каким договором оформить передачу денег и каковы будут последствия в будущем.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Теперь о вариантах оформления договора о долевом строительстве.
Первый вариант. Если дочь в браке и супруги намерены заключить договор о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), то следует учитывать имущественную особенность семейных отношений.
Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Да, родители могут «увеличить долю» дочери, чтобы потом дочери не пришлось делить квартиру поровну в соответствии с приведенными нормами закона. В этом случае передачу денег лучше оформить договором – дарения или займа и засвидетельствовать его у нотариуса, а в договоре участия в долевом строительстве следует прямо указать, кто из супругов и какую сумму вносит, а также определить доли каждого из супруга в соответствии с внесенными суммами. При этом дочь вправе указать в договоре участия в долевом строительстве обстоятельства происхождения денег (в дар, взаймы).
Второй вариант. Если дочь одна, но автор вопроса сомневается, на чье имя оформлять договор участия в долевом строительстве – свое (родителей) или дочери, то, следуя своей воле, надо заключить все тот же договор дарения (тогда дочь как собственник будет распоряжаться суммой и квартирой сама) или займа и засвидетельствовать его у нотариуса.
Однако при оформления договора займа есть особенности. Дочь должна определить в договоре участия в долевом строительстве, какая сумма ее личная, а какая получена взаймы; определить «заемную» долю и обременить ее залогом, на случай невозврата денег предусмотреть обращение взыскания долга на заложенную долю.
Сам факт передачи денег может быть оформлен двумя способами:
1) в договор дарения включается условие: «Деньги переданы до подписания договора» (сами деньги передаются в момент подписания договора, а сам договора будет служить «распиской»);
2) в договор дарения включается условие: «Деньги будут переданы после подписания договора. Факт передачи подтверждается распиской». Тогда сначала в присутствии нотариуса подписывается договор, а передача денег оформляется распиской, которая тоже должна быть засвидетельствована нотариусом.
Номинальный счёт на ребёнка: в чём подвох? Плюсы, минусы и подводные камни
На этот счёт приходят только детские деньги, его нельзя арестовать, а все средства защищены. Звучит замечательно, но есть у такого продукта и плюсы, и минусы. Какие преимущества у номинального счёта? И какие подводные камни «всплывают», когда его закрываешь?
Зачем нужен такой депозит?
Семья берёт под опеку ребёнка, родители разводятся, либо глава семьи умирает — и малышу органы опеки назначают социальные выплаты. Например, выплаты по потере кормильца, алименты одного из родителей или другие пособия. Родитель или опекун обязан открыть номинальный счёт, чтобы получать на депозит детские выплаты. Начислять деньги на карту или счёт опекуна нельзя.
Ребёнок становится фактическим обладателем выплат, несмотря на то, что счёт открывают взрослые. В материале «Выберу.ру» «Недетская проблема: почему родителей и опекунов обязали открывать номинальные счета?» мы подробно говорили об этом депозите. Так, мы выяснили, кто такие бенефициар и распорядитель счёта, и почему открывать такой депозит можно только в государственном банке.
Плюсы и минусы номинальный счетов
В предыдущем материале мы писали, что такой инструмент пришёл на смену опекунского счёта. «Номиналом» пользоваться проще: не нужно отчитываться перед органами опеки, если вы снимаете сумму, больше прожиточного минимума. С этого депозита легко перевести деньги на карту или другой вклад. Но продукт этот достаточно сырой, так как появился только в 2014 году.
Положительные стороны:
1. Гарантия.
а. Деньги на счёте защищает Агентство по страхованию вкладов. Накопления до 1,4 млн руб. вам вернут вне очереди, если с банком что-то случится.
б. органы опеки следят за состоянием счёта, банк контролирует безопасность, поступление средств — законодательство.
Фото: invest. profit. info
2. Вы можете распоряжаться деньгами и пользоваться счётом как депозитом.
а. по желанию опекун или родитель может пополнить счёт на любую сумму.
б. на остаток копится небольшой процент, можно использовать как вклад.
в. процедура открытия простая: минимальный и стандартный пакет документов.
3. Мобильные приложения.
а. онлайн-переводы между разными счетами и картами: такая опция в июле появилась в мобильной версии «Сбербанк Онлайн».
б. через приложение можно распечатать реквизиты счёта и предоставить их в органы опеки.
Несмотря на плюсы, система номинальных счетов — молодая и создаёт проблемы для опекунов:
1. Банковские ограничения.
а. открывать депозит разрешено только по месту проживания.
б. наличку можно снимать только в офисе, где счёт открывали. Поэтому необходимы переводы между картами.
в. для банков эти продукты новые, не каждый специалист может дать грамотную консультацию.
2. «Бюрократические» нюансы.
а. лечение ребёнка и занятия с частными специалистами сложно подтвердить документально. Возникают проблемы с отчётностью перед ОСЗН.
б. банк и органы опеки контролируют расходы, поэтому родители и опекуны могут чувствовать вмешательство в личную жизнь.
в. не все госструктуры «осознали» особенности работы с номинальными счетами.
Проблема закрытия. Как это сделать?
Закрыть счёт можно при определённых условиях. Просто так отказаться от обслуживания нельзя. Чаще всего счёт закрывает совершеннолетний бенефициар. Реже — опекун или родитель. Сделать это может другой человек по доверенности попечителя, например, близкий родственник.
В зависимости от статуса человека, который закрывает счёт потребуется отдельный пакет документов. И каждый закрывающий получает определённое право распоряжаться деньгами:
Когда государство назначает ребёнку социальные выплаты, родителю или опекуну приходится открывать номинальный счёт, хочет он того или нет. Оформить такой инструмент можно только в банке с госучастием. Взрослый — посредник между ребёнком и деньгами, так как всё средства на счету по закону принадлежат юному бенефициару. Но, так как до совершеннолетия подопечный не может полноценной пользоваться услугами банка, взрослый становится распорядителем.
Структура номинальных счетов достаточно сырая. Не все кредитные организации и госорганы могут объяснить нюансы продукта. Родителям или опекунам ещё сложнее, особенно, если попечители в возрасте. Но предупреждён, значит — вооружён. Теперь вы знаете о плюсах, минусах и подводных камнях при закрытии такого продукта.