Как у алкоголиков отбирают квартиры
Как защитить квартиру, если собственник алкоголик или наркоман. Советы родственникам
Наверняка при просмотре объявлений о продаже квартир или домов или об их обмене вы натыкались на объявления с достаточно невысокой ценой как за квадратный метр, так и за все жилье в целом. Причин этому может быть несколько, но особенно подозрительными кажутся объявления, которые предлагают приобретение недвижимости по цене на порядок ниже рыночной стоимости в районах, где цена, наоборот, гораздо выше.
🙅♀️ Как алкоголик или наркоман могут лишиться своего жилья
Подобная картина может сложиться по двум причинам: во-первых, речь идет о жилье, которому нужна срочная реализация, например, по причине того, что продавцу в лице собственника срочно нужны средства на какие-либо цели. Другая же причина – необходимость срочной продажи для того, чтобы как можно быстрее реализовать жилое помещение, приобретенное мошенническим способом у человека, страдающего алкогольной или наркотической зависимостью. Именно на этом вопросе мы остановимся.
Мошенники получают такое жилье достаточно просто – входят в доверие к собственнику, страдающему каким-то видом зависимости, и в период обострения получают от него подписи в договоре. В мошенническую схему нередко входят и нотариусы, и риэлторы, и другие люди, которые могут оказать помощь в покупке и продаже жилого помещения.
✅ Способы обезопасить зависимого родственника и его жилье
Одним из вариантов обезопасить себя в ходе проведения сделки с жильем, у которого заявленная стоимость ниже, чем по рынку, является требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная справка не является обязательной к предъявлению для оформления сделки. Ее не требуют регистрирующие организации при проведении сделок. Но при этом наличие такой справки позволит получить дополнительные гарантии на тот случай, если по каким-то причинам возникает сомнение в законности проведения сделки.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров показывают, что собственник жилого помещения не состоит в таких диспансерах на учете, а также подтверждают его дееспособность. Если такая справка есть, и она подтверждает психическое здоровье человека, то в будущем для желающих оспорить совершенную сделку такая возможность будет исключена.
Признание зависимого человека недееспособным со всеми правовыми последствиями
Если у человека есть алкогольная или наркотическая зависимость, одним из способов защиты его недвижимого имущества от мошеннических посягательств может стать признание его недееспособным с оформлением в отношении него опеки. Как результат, сделка может быть совершена только с учетом мнения опекуна, а данные о том, что собственник является недееспособным, вносятся по данному объекту недвижимости в специальные реестровые базы, где такая информация содержится и указывает на наличие обременения.
Признать человека недееспособным может только суд на основании специального заявления родственников, которые готовы стать опекунами признанного недееспособным человека. Однако это процесс очень длительный и потребует обязательного помещения человека в лечебное учреждение психиатрического профиля.
Под недееспособным человеком понимается такой человек, который в силу своего психического или физического состояния не может отдавать себе отчет в тех действиях, которые он выполняет. Признание недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью происходит в ходе специальной психиатрической экспертизы, по итогам которой врачами принимается решение о том, может ли человек отдавать себе отчет в своих действиях или не может. Если установлено, что отчет в своих действиях он отдавать себе не может, то данное заключение передается в суд, и уже судебным решением человек признается недееспособным.
Да, сама по себе процедура признания недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью достаточно сложна и длительна по времени, но в случае, если необходимо обезопасить человека от возможного мошеннического покушения на его жилье, она является необходимой.
Запрет на совершение сделок с недвижимостью
Если квартира находится в долевой собственности, можно попытаться установить запрет на осуществление регистрационных действий. Однако такой запрет может быть установлен только собственником в отношении своей доли имущества.
Полный запрет на регистрационные действия возможен только в случае признания собственника жилья ограниченно дееспособным с целью исключения возможности ухудшения своего жилищного положения.
🏠 Можно ли вернуть квартиру, если родственник уже лишился ее или ухудшил условия своего проживания
Если жилое помещение, собственником которого является лицо с алкогольной или наркотической зависимостью, было реализовано, в результате чего произошло ухудшение его жилищных условий, или в сделке усматривается мошеннический состав, можно попытаться такую сделку оспорить. Однако для этого необходимо быть уверенным, что:
Однако доказательства в этом случае должны быть твердыми и неоспоримыми.
Пример из практики
Так, например, 22 мая 2015 года в г. Орел было вынесено решение по оспариванию двух договоров купли-продажи недвижимости по иску гражданина Российской Федерации. Согласно материалам дела, истец просил отменить оба договора купли-продажи в связи с тем, что сделки совершал, находясь в состоянии сильного алкогольного опьянения в период длительного употребления спиртных напитков, а состояние его вменяемости никем не проверялось, так как нотариальное удостоверение сделок не производилось. Суд не увидел достаточных доказательств того, что истец был введен в заблуждение, в результате в удовлетворении иска отказал, так как сделки, по мнению суда, были признаны законными.
И таких дел – подавляющее большинство, так как суду нужны веские доказательства того, что права собственника были нарушены не по его же воле.
💫 Вместо итогов
Защитить жилое помещение и права на него собственника, являющегося зависимым от алкоголя, наркотических или токсических веществ, достаточно легко, если изначально добиться признания такого человека недееспособным и установить над ним опеку.
Можно также попытаться в случае нарушения прав такого человека оспорить сделку, но доказательства должны быть максимально убедительны для суда.
Это в лихие 90-е риэлторы были «страшилкой» для алкоголиков. Сегодня с таким контингентом чаще всего приходится иметь дело, когда надо подписать отказ на право первоочередного приобретения доли в коммунальной квартире, например. И тут «страдающей» стороной оказывается и риэлтор, и его клиент, продавец. Ведь любимая позиция такого персонажа: «мне ничего не надо, ничего покупать не буду, никуда не пойду, делайте все сами».
Но я хочу рассказать именно о клиенте, который в момент какого-то просветления пришел в сопровождении своей девушки к нам в агентство, чтобы продать свою комнату у Нарвских ворот и купить студию, без ремонта, в Девяткино. Чтобы затем начать новую жизнь.
Первая трудность
Одна соседка-бабулька проживала где-то в области, а в комнате обитал ее внук-студент. Бабке он не звонил, телефон не помнил, так что ее номер удалось узнать у ее подружек, сидевших на скамейке у парадной. И отказ подписали у нотариуса в ближайшем райцентре. Еще один сосед в квартире жил, но хорошо выпивал. Он оказался судимым, так что телефон удалось узнать через знакомого опера. Был сосед, который прятался от алиментов и жил у очередной подруги. Его нашла через сайт грузоперевозок, потому что он подрабатывал водителем и предлагал там свои услуги.
Вторая трудность
Третья трудность
Долги по квартплате и коммуналке. Года два назад мой клиент по каким-то причинам полностью забил на все выплаты государству и сбытовым компаниям. К тому же умудрился прописать к себе дядю, по факту проживающего в другом месте. За это время, и за двоих, долгов набежало на 150 тыс. и был еще солидарный долг в 50 тыс. перед Петроэлектросбытом. Причем, с учетом пеней, все долги росли, как на дрожжах. Несмотря на то, что с его зарплатной карты уже списывали энную сумму в счет уплаты.
С небольшим скандалом, но дядю выписали и прописали к его жене. Была возможность поделить солидарный долг, но соседи, опять же, из-за глубокой личной неприязни, и из-за того, что за два года мой клиент не заплатил ни копейки за общее электричество, никак не желали договариваться. В итоге, решили, что солидарный долг он оплатит, но покупатель должен был быть покладистым, и не пойти в отказку из-за того, что долг будет погашен после заключения ДКП.
Четвертая трудность
Непредсказуемость поведения. Я начала с того, что клиент пришел к нам в агентство на прием с девушкой. Она, похоже, была самым светлым пятном в его жизни. Она по-настоящему опекала своего непутевого возлюбленного. И как я поняла, всеми своими разумными действиями он был обязан ей. Время от времени они ссорились, и мой клиент впадал в запой. Потом мирились. Но тут вдруг девушка пропала, и клиент сказал, что это окончательный разрыв. И ему теперь вообще ничего не нужно, ни новой студии, ни новой жизни. А случилось это через 3 месяца после нашей первой встречи, когда у нас уже были покупатели, готовые подписать ПДКП. Рабочая семья сибиряков, которой надо было обосноваться в Петербурге. И их не пугали ни маргинальные соседи, ни долги по коммуналке. И они почти съехали со съемной комнаты, в надежде, что купят эту.
Пятая трудность
Трезвый вид и четкая речь. И вот наступил день сделки. И хотя с вечера внушала клиенту, что сегодня нельзя даже пива, но к утру он был еще с тем амбрэ! Чтобы как-то приглушить его, в ближайшей к рассчетному центру столовке он съел первое-второе. Потом погрыз специально принесенные для такого случая кофейные зерна. Так что сделка прошла благополучно. Заложили в ячейку деньги, расписку. Право собственности на нового продавца перешло. Клиент получил деньги на оплату долгов, покупатели получили справки, что все оплачено, и так далее. Пришло время подумать об ипотеке.
На одобрение ипотеки пошли так же, с кофейными зернами. Момент риска был, когда сотрудник банка по какому-то вопросу позвонил моему клиенту, а он и лыка не вязал. Но обошлось. Ипотеку одобрили. Так что студию он затем купил без особых приключений.
Послесловие
Я не знаю, чем закончится вся эта история. Выплатит ли мой клиент эту ипотеку, или окончательно сопьется. Заведет ли себе собаку, Вернется ли к нему его девушка. Но все, что могла для его «новой жизни», мне кажется, я сделала.
Эксперт: Как забирают квартиры у наркоманов и алкоголиков
Обмен жилья на бутылку пива
Чаще всего аферисты, незаконно отнимающие недвижимость у неблагополучных собственников, стараются сыграть на доверии. Махинаторы вычисляют потенциальную жертву, знакомятся и завязывают дружеские отношения, подселяются, спаивают, и, наконец, в подходящий момент подсовывают для подписания документы либо доверенность на осуществление таких действий. Дальше варианты развития сюжета могут быть различными. К примеру, после обманной продажи квартиры бывшего владельца жилья могут «уложить» в психиатрическую больницу и назначить опекуна. На практике встречались даже такие случаи, когда жертве подбрасывали наркотики, за что человек получал тюремный срок.
В поисках маргиналов
Согласно данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», ни одно дело по незаконному отъему недвижимости у представителей неблагополучных слоев населения не обходится без помощи чиновников, нотариусов или представителей правоохранительных органов. Работники паспортных столов и ЖЭКов, адресных бюро и БТИ оказывают поддержку преступникам в сборе информации. Служащие полиции помогают фабриковать дела против бывших собственников, нотариусы и чиновники осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество. При этом доказать причастность таких лиц к аферам не всегда легко, ведь пособник может заявить, что сам «попался на удочку» аферистов.
Если «утопающий» сам себе не поможет.
«Он влил в себя бутылку водки и устроил спектакль» История алкоголика, провернувшего идеальную квартирную аферу
Алкоголики, наркоманы и прочие «люди с низкой социальной ответственностью» — одна из особенно любимых черными риелторами категорий граждан, наряду с одинокими пенсионерами, инвалидами, сиротами. Отобрать у пьющего человека квартиру несложно — соображает он, очевидно, плохо, и круг общения у него соответствующий — юристов или стражей порядка там, как правило, не водится, заступиться некому.
Но бывают и обратные ситуации, когда мирный с виду алкоголик оказывается полноценным членом преступной группировки, обманывающей покупателей жилья. Рассказывает директор одного из подмосковных агентств недвижимости Александр Тестянов:
— Наверное, в каждом российском городе есть пьющие, которых все знают в лицо и не боятся — они «свои»: ну, злоупотребляют алкоголем, спят на лавочках, выглядят не очень, но не хулиганят и вреда никому не причиняют. В одном областном райцентре тоже живет такой, по прозвищу Артемич. Настоящее его имя все давно забыли.
Скандал разгорелся, когда Артемич продал свою квартиру. Спустя пару дней после заключения сделки он буквально начал ходить по улице и кричать, что его обманули и ограбили. Можно было бы не обращать на это внимания — все соседи знали Артемича как любителя выпить без закуски, но в этот раз он слишком явно привлекал к себе интерес.
Фото: Dmitry Ermakov / NurPhoto / Getty Images
И действительно, выяснилось: квартира продана, а Артемич непосредственно в день подписания договора был задержан сотрудниками местного ОВД после устроенного им дебоша в ближайшем кафе. Два дня он отлеживался и приходил в себя, а потом вышел на волю и поднял скандал — «Квартиру украли, караул!»
Тут же, откуда ни возьмись, появились «родственники» и принялись корить горе-алкоголика за то, что он натворил. А натворил он немало — по его словам, подписал в пьяном угаре какую-то подсунутую ему бумажку, которая оказалась договором купли-продажи горячо любимой квартиры.
«Родственники» были юридически грамотными, приехали со своим адвокатом и, недолго думая, подали исковое заявление в суд о признании сделки недействительной.
Основание? По версии все той же «родни» и самого Артемича, доверчивого владельца квартиры обвели вокруг пальца, наобещали золотые горы, напоили до одури, дали на подпись договор, а дальше он ничего не помнит.
Доказательства у ушлой группировки тоже были — свидетельства соседей о регулярных запоях Артемича, протокол из местного ОВД о его задержании в неадекватном состоянии и — главное — договор купли-продажи квартиры, подписанный именно в тот день, когда вусмерть пьяного Артемича доставили в «кутузку».
Фото: Joe Burbank / Orlando Sentinel / TNS / Getty Images
В Гражданском кодексе, как известно, есть статьи, защищающие слабых, в том числе находившихся под вредным воздействием алкоголя участников сделок: это, в частности, статья 177 — «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими», статья 178 — «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» и статья 179 — «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств».
Помимо главной функции, именно эти статьи закона подсказывают продавцу, как вернуть проданное. Их изучение и натолкнуло дружную компанию на мысль о проведении квартирной «операции Ы».
На самом деле произошло следующее. Артемич и два его новых друга, с которыми он познакомился при весьма загадочных обстоятельствах, решили провернуть нехитрую аферу: продать квартиру алкоголика, получить за нее деньги, а потом благородно и законно вернуть жилье обратно через суд, опираясь на статьи Гражданского кодекса. О возврате денег покупателю, конечно, и речи не было.
Обставили все мастерски. Немного занизив стоимость квартиры, привлекли сразу несколько покупателей, выбрали среди них наиболее сговорчивого, выложили перед ним все необходимые документы и заверили в том, что квартира «чистая», бояться нечего. Покупатель, проверив с помощью юриста все бумаги, убедился, что так оно и есть.
Рассчитаться предложили наличными сразу после подписания договора купли-продажи квартиры — мол, Артемич терпеть не может банкиров. Чтобы покупатель не переживал, пообещали ему выдать доверенность от продавца на регистрацию перехода права собственности и еще дать расписку в получении денег. К тому согласились провести расчеты в удобном и безопасном для покупателя месте — в его рабочем офисе.
Покупатель счел условия, предложенные бандой, вполне приемлемыми: квартира хорошая, цена приятная, да и продавец вроде бы приличный. В период переговоров Артемич не выказывал никаких признаков алкогольной зависимости: выглядел как нормальный человек — при костюме, галстуке, даже недешевым парфюмом попахивал. И справки из наркологического и психоневрологического диспансеров предоставил, чтобы не возникло лишних вопросов.
Договор подписали, рассчитались, и покупатель с доверенностью и распиской на руках уже самостоятельно отправился регистрировать сделку в отделении Росреестра.
А пока он это делал, Артемич с компаньонами буквально зашел за угол, быстро влил в себя бутылку водки, с помощью дружков устроил «показательное выступление» — должным образом запротоколированное в ОВД — и отправился спать на казенной койке.
Спустя пару суток, восстав из небытия и выйдя на свободу, алкоголик размял горло и стал громко рассказывать всем о том, как его обманули. История была, очевидно, подготовлена заранее и хорошо выучена.
Иск в суд тоже подготовили загодя. К делу быстро подключился адвокат со всеми нужными справками, протоколами и свидетельствами. Он, «родственники» и, собственно, Артемич уверенно направились в сторону храма Фемиды.
Именно в это время ничего не подозревающий покупатель, безмятежно улыбаясь, ехал в магазин выбирать новый унитаз для только что приобретенной квартиры.
История пока не завершена, но вероятность, что дело решится в пользу покупателя, небольшая.
Что можно посоветовать другим потенциальным покупателям жилья — возможным будущим жертвам подобных аферистов?
Вся схема строится на тщательно разыгранном спектакле. В суде мошенники будут упирать на то, что продавец в момент подписания договора был недееспособным. Задача покупателя — доказать обратное.
Весь спектакль разрушится, если есть свидетели, которые подтвердят, что при подписании договора продавец вел себя как нормальный человек. Таким свидетелем может выступать, к примеру, риелтор.
И еще один момент. Некоторые могут предположить, что покупателя спасет расписка — ведь она удостоверяет факт получения денег Артемичем. Но если суд поверит мошенникам, то, естественно, поверит и в то, что расписку бедный алкоголик подписывал в неадекватном состоянии — как и договор купли-продажи жилья. А это значит, что она не имеет силы, и в реальности выяснить, брал продавец деньги или нет, невозможно.
Как у алкоголиков отбирают квартиры
Жители Черногорка (Хакасия) в результате сделки купли-продажи рискуют не только лишиться крыши над головой, но и получить билет в рабство. Об этом 19rus.info рассказала одна из многотысячных читательниц Илона Тищенко.
Житель Черногорска Юрий Цыганков никогда не скрывал, что страдает алкоголизмом. До некоторых пор мужчина жил во времянке на территории участка, который достался ему от матери, а дом, на этом же участке, сдавал в аренду. Плату от арендаторов мужчина тратил на покупку еды и выпивки. Как бы жалко это ни звучало, но порядка 20 лет жизни Цыганкова прошло в пьяном угаре. Время от времени Юрия навещала дочь, помогала по дому и материально, если в этом была нужда. К такому ритму жизни все уже привыкли, но в один прекрасный день дочь Цыганкова Илона Тищенко узнала, что отец продал бабушкино наследство, а сам без денег и жилья остался на улице.
Эта женщина оказалась соседкой Юрия, она же по мере надобности, по словам собеседницы, снабжала мужчину спиртом.
Затем, 2 сентября, был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Жилье Цыганкова оценили в 700 тысяч рублей. Но никаких денег, как утверждает мужчина, он не получал.
Однако в таком случае Лариса М. и Юрий Цыганков должны были заключить договор ренты, только на деле заключили договор купли-продажи. А юридическую помощь при оформлении сделки оказывала дочь Ларисы Олеся. Именно Олеся, как утверждает ее мать, занималась и составлением договора купли-продажи, и расписки о передаче денег, которые, пояснил Цыганков, он подписывал, не понимая сути документов.
На суде Юрий и его представитель неоднократно говорили, что мужчина заключал сделку, будучи нетрезвым либо с похмелья. Более того, Юрий Цыганков даже не помнит, как это происходило. Возникает вполне логичный вопрос: отдавал ли он отчет своим действиям, когда подписывал договор купли-продажи? Если нет, то согласно ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, пусть и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
К слову, к любопытным выводам пришли и специалисты, проводившие почерковедческую экспертизу:
» Изображения рукописной записи (расшифровка подписи) «Цыганков Юрий Михайлович» и подписи от имени Цыганкова Ю.М., расположенные в копии договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 2 сентября 2016 года, на строке ниже печатного слова «Продавец» выполнены в необычном психофизиологическом состоянии, вызванные болезненным состоянием лица, которое выразилось в заторможенности выполняемых действий «.
Казалось бы, все указывает на то, что Цыганков подписал документ, находясь в состоянии, несвойственном здоровому человеку. Да и сам мужчина утверждает, что его попросту ввели в заблуждение. Множество вопросов вызывает и то, каким образом были оформлены документы на наследство, если все оригиналы, а также домовая книга, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, находились у дочери Юрия Илоны Тищенко? Тем не менее суд и полицейские ничего странного в этой истории не видят. Черногорский городской суд сделку недействительной не признал, полицейские в возбуждении уголовного дела отказали.
Илоне больше ничего не оставалось, как попытаться докопаться до истины самостоятельно.
Журналист информагентства связался с одной из женщин, которая несколько лет назад продала Олесе комнату в бараке. Любопытно, что несмотря на то, что сделку совершили сравнительно недавно, женщина даже приблизительно не может вспомнить, какую сумму она получила от Олеси за продажу комнаты. Тем не менее претензий к покупательнице не имеет.
Зато претензии к Олесе хоть и давно, но были у семьи Сафроновых из Черногорска. Как рассказала 19rus.info Татьяна Сафронова, брат ее мужа часто злоупотреблял спиртным. Примерно лет восемь назад, по словам собеседницы, некая Олеся предложила ему продать квартиру и заняться бизнесом.
Известно множество случаев, когда аферисты, незаконно отнимающие недвижимость у неблагополучных собственников, стараются сыграть на доверии. Махинаторы вычисляют потенциальную жертву, знакомятся и завязывают дружеские отношения, подселяются, спаивают и в подходящий момент подсовывают для подписания документы либо доверенность на осуществление таких действий. Дальше варианты развития сюжета могут быть различными. К примеру, после обманной продажи квартиры бывшего владельца жилья могут уложить в психиатрическую больницу и назначить опекуна. На практике встречались даже такие случаи, когда жертве подбрасывали наркотики, за что человек получал тюремный срок или, как выяснилось, билет в казахстанское рабство.
19rus.info подготовило официальные запросы в правоохранительные органы.
Редакция агентства просит многотысячных читателей, которые аналогичным образом пострадали от чьих-либо действий, сообщить в информагентство либо полицию.
Имена некоторых героев публикации изменены.