хозяйка квартиры требует деньги за порчу имущества
Собственники не освобождают жилье после продажи
Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи. Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?
Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.
В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).
Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.
Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.
Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.
Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.
Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.
Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.
Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье
При сдаче арендованной квартиры арендодатель увидел, что у дивана в одном месте разошелся шов. Кроме этого, за время эксплуатации светлый кожаный диван немного запачкался. Диван эксплуатировался правильно, на него ничего не проливали, пятен нет, только стал потемнее со временем. Фотографий исходного состояния дивана у меня нет. Арендодатель говорит, что это диван б/у. Он хочет заменить обивку всего дивана, что довольно дорого, или предлагает отдать этот диван, чтобы ему купили новый. Арендодатель прав?
В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Сдавая квартиру, собственник должен осознавать, что, скорее всего, получит свое жилье не в том состоянии, в каком оно было передано квартиросъемщику, поскольку квартира и находящаяся в ней мебель являются средством для получения прибыли наймодателем и наниматель имеет полное право использовать указанное имущество.
Следует различать понятия «порча имущества» (случайная или намеренная) и «естественный износ» (амортизация). При этом законодательно эти понятия четко не определены. Амортизация – это постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию (в нашем случае – перенесение стоимости ремонта на стоимость арендной платы). Наниматель не должен платить за повреждения, появившиеся по естественным причинам. Если есть повреждения, учитывается их характер, оценивается, не относятся ли они к нормальному (естественному) износу. Например, продавленный матрас – это естественный износ в процессе эксплуатации, а порванный – это причиненный вред, ответственность за который ложится на нанимателя, если он был передан в нормальном состоянии.
Как следует поступить,если хозяйка квартиры требует возместить ущерб за технику в квартире?
Хозяйка нелегально сдавала квартиру. Налоги не платила. Вьехала без предупреждения. Муж выгнал ее из дома и она завезла вещи и стала там жить на наших вещах. Просит возместить ужерб за плиту и стиральную машинку говорит не может ими пользоватся. Все целое и ничего не сломано. Договора не было составлено. Не отдала детскую кровать, нашего ребенка. Сегодня натровила своегопенсионера отца, он приехал наорал на меня и пригрозил что напишет заявление если мы им не купим новые вещи, напишет заявление что мы его обокрали. Как поступить? Как защитить себя и ребенка
Можете в судебном порядке истребовать Ваши вещи. Что касаемо вещей сломанных, то если Вы их не ломали, то бояться нечего, а заявление в полицию писать они вряд ли будут, т.к в случае отказа в возбуждении уголовного дела грозит ст.306 УК РФ
Статья 306 УК РФ. Заведомо ложный донос (действующая редакция)
наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.
наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на срок до шести лет.
Кто платит, если имуществу собственника причинён ущерб
Представьте: собственник попросил вас провести ремонтные работы в квартире. Вы наняли подрядную организацию с хорошей репутацией, но что-то пошло не так и имуществу собственника был причинён ущерб.
Как вы поступите: поругаетесь с собственником и откажетесь платить, поругаетесь с подрядчиком и заставите платить его или возместите ущерб собственнику, а после разберётесь с подрядчиком?
Сегодня мы расскажем, как нужно действовать.
Установите характер ущерба
Управляющие организации, ТСЖ, ЖК и ЖСК имеют право оказывать услуги собственникам помещений самостоятельно или с помощью подрядных организаций. Ответственность за работу подрядчиков несёт управляющая организация, поэтому рекомендуем всегда оформлять договор. Так в случае непредвиденной ситуации легче будет предъявить убытки подрядчику.
Если произошла авария, не торопитесь выяснять отношения, для начала зафиксируйте причинённый ущерб. Для этого в письменной форме составьте акт о причинении ущерба помещению.
и то, как он был причинён, это поможет вам в дальнейшем доказать степень ущерба.
Акт подписывают УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и собственник помещения в МКД. Можно привлечь к осмотру помещения свидетелей, тогда и они должны подписать акт. Если пострадавшего собственника нет и нет его представителя, акт подписывают исполнитель КУ и два незаинтересованных лица (п. 152 ПП РФ N 354).
Важно успеть составить и подписать акт за двенадцать часов после обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу (п. 152 ПП РФ N 354).
Получите претензию
Претензию об ущербе, который причинён помещению в МКД, вам может предъявить только его собственник. Срок исковой давности для возмещения ущерба – три года (ст. 195, 196, 199 ГК РФ).
В первом случае собственник направляет УО письменную претензию с требованием возместить причиненный ущерб. Это самый быстрый способ разрешить конфликт. В противном случае одна из сторон имеет право обратиться в суд.
Установите виновных
Получили претензию – определите виновного.
Ответственность за действия подрядчиков несёт управляющая организация. Поэтому если виноваты они, сумму ущерба выплачивает управляющая организация, а уже после разбирается с подрядчиком.
Если ущерб был причинён по вине собственника помещения, вследствие умысла собственника или в результате непреодолимой силы, УО не обязана его возмещать (п. 1 ст. 1083, ст. 1098 ГК РФ).
Если же ущерб причинён из-за ненадлежащего состояния общего имущества в МКД или некачественного выполнения работ по его содержанию, то виновной признают УО.
Привлеките подрядчика к ответственности
Потому что солидарная ответственность возникает, когда это предусматривает договор или устанавливает закон (ст. 322 ГК РФ). Такой вид ответственности предусматривает, что лица, которые совместно причинили вред, отвечают перед потерпевшим солидарно (ст. 1081 ГК РФ). Чтобы взыскать с подрядчика ущерб в рамках солидарной ответственности, необходимо доказать вину каждой стороны вреда.
Если вы не указали в договоре условия о солидарной ответственности, но у вас на руках доказательства вины подрядчика, возместить убытки можно в порядке регресса – обратного требования (ч. 1 ст. 1081 ГК РФ).
Будьте дальновидными – ещё на стадии разрешения конфликта между вами и потерпевшим собственником соберите документы, которые подтверждают вину подрядчика.
Чек-лист
Арендаторы разбили дорогой телевизор, а обвиняют в этом мою кошку
Сдавал в краткосрочную аренду свою личную квартиру, пока жил в другой стране. Был один нюанс: квартиру сдавал вместе с кошкой, поскольку не мог взять ее с собой. Через полтора месяца жильцы сообщили, что на моем дорогом OLED-телевизоре появились горизонтальные и вертикальные полосы. Когда вернулся, мы составили акт приемки, где указали этот недостаток, и я обратился в официальный сервис компании. Мастер сообщил, что матрица имеет механические повреждения вследствие физического воздействия — нажатия или удара, и зафиксировал это в акте диагностики.
Жильцы утверждают, что никакого физического или иного воздействия не было и, возможно, телевизор повредила наша кошка, когда их не было дома. Но дело в том, что за шесть лет кошка никогда не прыгала на телевизор. Он стоит на высокой тумбе, а место предполагаемого повреждения матрицы находится в самой верхней части телевизора. Если бы она даже прыгнула — могла бы только поцарапать, а следов царапин на телевизоре нет.
Николай, вопрос, с одной стороны, очень простой, а с другой стороны, скорее всего, без суда его решить невозможно. Но доказать невиновность кошки и взыскать деньги за элитный телевизор все-таки можно.
По закону за вред имуществу отвечает тот, кто его причинил. Если, конечно, он не докажет, что не виноват. Например, если толкнуть человека и он упадет и разобьет при этом вашу любимую вазу, получится, что непосредственный вред причинил он. Но виноват ли он в том, что упал? Нет, виноват тот, кто его толкнул. Вопрос в таких спорах всегда только в том, как доказать виновность того, кто причинил вред.
Ответственность за вред имуществу
Но для арендных отношений это работает иначе. Очень часто договоры составлены так, что арендодатель вправе предъявлять требования о возмещении вреда как тому, кто причинил вред, так и виновному лицу — по своему выбору. То есть договор дает собственнику право не разбираться, кто виноват.
В случае если арендатор не виноват, но расплатился с собственником за причиненный вред, он может потребовать настоящего виновника возместить затраты. Это называется «регрессные требования». Но это не ваш случай.
Уточню, что правильнее говорить «наем», а не «аренда». В аренду имущество берут только юридические лица. Физические сдают и берут жилье внаем. Поэтому все вопросы будут регулироваться главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения. А если в ней есть пробелы — тогда следует руководствоваться нормами закона об аренде.
Договор и опись имущества
Когда сдаете квартиру, вы передаете ее во временное владение и пользование нанимателю. То есть квартира выбывает из вашего контроля и попадает под контроль нанимателя. Вы не можете влиять на то, что с ней происходит, так, как влияете, когда сами в ней живете.
Обычно на рынке найма жилья никто не заморачивается с составлением договора, актов приема-передачи, описи имущества. Считается, что это сложно, требует затрат, времени и может отпугнуть нанимателей, которые пойдут искать хозяев попроще. Но это нежелание связываться с бюрократией в последующем усложняет жизнь вот в таких ситуациях. Поэтому, если вы вообще не подписывали договор или подписали договор, но не описывали имущество в квартире, доказать что-либо будет очень непросто, хотя и не невозможно.
Наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения, потому что получил его во владение по договору. И обязан вернуть в том виде, в котором принял, с учетом естественного износа. Но помещение, которое описывается самим договором, и имущество в помещении — разные вещи.
Чтобы в суде можно было доказать, за что именно отвечает наниматель, я рекомендую всегда составлять опись особо ценного имущества, которое вы передаете вместе с квартирой, и описывать в договоре ответственность нанимателя за сохранность этого имущества. Если есть опись и наниматель принял исправный телевизор, а вернул сломанный — значит, должен заплатить.
Часто в договорах пишут, что наниматель «несет ответственность за все имущество, которое находится в квартире». Так тоже можно. Но нужно помнить, что в этом случае именно вам, как собственнику, потребуется доказать, что сломанный предмет вообще был в квартире на момент заключения договора. И, более того, что вы передали его нанимателю целым и рабочим.
Без договора придется идти на разные ухищрения: искать свидетелей, фотографии, видеозаписи, которые помогут в суде доказать, что дорогой телевизор все-таки был в этой квартире. Потому что без описи в суде наниматель может не моргнув заявить, что никакого телевизора, пока он снимал квартиру, там не было. И что вы поставили его потом, сломали и теперь требуете у него денег.
Теперь о том, что делать с кошкой и телевизором
Все опять упирается в договор. Я сомневаюсь, что в договоре вы описывали, что сдаете квартиру со своей кошкой. Вы удивитесь, но домашние животные с точки зрения закона — это имущество. А за вред, который причинило ваше имущество другому, отвечаете вы. Поэтому если кошка выступает предметом договора, а наниматели смогут доказать ее вину — то, как бы смешно это ни звучало, отвечать будет кошка. Вернее — вы, как ее хозяин.
Но вероятно, в договоре никакой кошки не было, поэтому ситуация для вас упростится. Доказать вину кошки как раз должны наниматели. И тут словами не отделаешься. Если вы описывали передаваемое имущество и там был рабочий телевизор, доказать, что он сломался из-за кошки, должны именно наниматели.
Хорошо, что вы составили акт о неисправностях. Еще лучше, если наниматели в нем расписались. Как минимум вы избавлены от необходимости доказывать, что телевизор вообще был. Тем более у вас есть заключение экспертизы, что повреждения механические. Поэтому, если был договор, опись имущества или если наниматели расписались в акте о поломке телевизора, вы можете требовать возмещения вреда у них. Для этого направьте им письменную претензию по месту жительства. Или сразу обращайтесь в суд. О том, как подать иск, мы уже писали.
Теоретически техническая экспертиза может даже установить силу, которая воздействовала на экран. И это может оправдать несчастную кошку, поскольку докажет, что лапами такое не сделать. Но это экзотический способ. Доказывать это понадобится только в случае, если суд по невероятному стечению обстоятельств встанет на сторону нанимателей и обвинит во всем ваше животное.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.