что такое редевелопмент недвижимости
Просто о сложном: редевелопмент
Все больше ЖК строится в Сером поясе — бывших промзонах вокруг исторического центра. У такого жилья есть много плюсов, но и минусы стоит учитывать. Читайте, на что обратить внимание при покупке квартиры в подобной локации.
Редевелопмент – это преобразование старых промышленных территорий в жилые кварталы, бизнес-центры, лофт-пространства с различным функционалом. В Петербурге реновации ждут многочисленные промзоны рядом с историческим центром. Некоторые из них уже застроены и заселены. Речь идет о новостройках Московского района, Охты, Выборгской стороны. Уже застраивают Пискаревский проспект, Петровский остров другие локации.
Редевелопмент бывает полный, частичный и поверхностный. Для строительства жилья на месте завода обычно необходим первый вариант.
Полный редевелопмент промзоны предполагает переделку объектов и территории. Застройщик изменяет целевое назначение участка, очищает его от существующих зданий и конструкций, а затем прокладывает новые инженерные коммуникации и транспортные развязки. Из-за этого редевелопмент часто занимает больше времени, чем новое строительство. Соответственно и ЖК в промзонах сдаются дольше.
Все это сказывается на стоимости квартир в новых ЖК. Поэтому бюджетное жилье в таких локациях почти не строится. Чаще всего речь идет о домах комфорт- и бизнес-класса.
ЖК «Четыре горизонта» на месте Охтинской бумагопрядильной мануфактуры
Плюсы
· Близость к центру города. ЖК располагаются на расстоянии одной-двух станций метро от главных достопримечательностей.
· Видовые квартиры. Многие жилые комплексы строятся на набережных, которые раньше занимали заводы. Из домов открываются прекрасные виды на реку и красоты центра города.
· Часто для ЖК в промзоне близ центра города действует ограничение высотности. Это значит, что в домах будет меньше квартир, а значит — проблем с парковкой, очередей в лифт по утрам и т.д.
Минусы
· Дома возводят дольше типовых многоэтажек на окраинах. Покупая квартиру в таком ЖК на этапе котлована, обратите внимание на заявленные сроки сдачи. Возможно, квартиру придется ждать не один год.
· Цены на жилье выше, чем в новых районах.
· Плохая экология. Территория ЖК может оказаться плохо очищенной от загрязнений бывшего предприятия. Кроме того, рядом с комплексом могут продолжать работать заводы с их ядовитыми выхлопами.
Обратите внимание на окружение будущего жилого комплекса. Поинтересуйтесь у застройщика, выполнил ли он все требования по очистке почвы.
· Недостаток инфраструктуры. Эта проблема коснется покупатели первых очередей ЖК в исторической промзоне. Новые дома поначалу могут окружать заводы и заброшенные здания, а не парки и магазины. Но это дело наживное – за 3-5 лет застройщик обычно обеспечивает квартал всем необходимым.
ТОП-3 ЖК в Сером поясе
Квартал «Галактика»
Масштабный жилой комплекс строится на месте бывшей Варшавской железной дороги между набережной Обводного канала и Московским проспектом. В пешей доступности 3 станции метро: «Балтийская», «Фрунзенская» и «Московские ворота».
В кирпично-монолитных домах комфорт-класса разместят квартиры от студий до трешек. Внутри квартала застройщик возводит школы, детские сады и развивающие центры для подрастающего поколения. ЖК расположен Строительство завершится до конца 2018 года.
ЖК «Два ангела»
Комплекс из двух 15-этажек строится в 5 минутах пешком от метро «Новочеркасская» на месте снесенного завода. Дома расположены рядом с Малоохтинским парком, реками Охта и Оккервиль. Их сложно назвать чистыми, однако в ближайшие годы городские власти обещают избавить их русла от отходов.
В ЖК будет всего 280 квартир, при этом студий в проекте нет. В половине из них запланировано панорамное остекление с видами на Охту, Смольный собор и другие достопримечательности. Сдача ЖК в 2020-21 годах.
ЖК Magnifika
На противоположном берегу Охты строится масштабный проект в скандинавском стиле Magnifika. Квартал высоток возводят на месте бывшей промзоны, часть которой в процессе сноса. До метро «Новочеркасская» — 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на автомобиле. В двух шагах ТРЦ «Охта Молл», который скандинавы строили с расчетом на Magnifika.
Застройщик за свой счет благоустроит набережную Охты, к которой примыкает ЖК. Внутри квартала построят детские сады и школы, а придомовую территорию облагородят по дизайн-проекту с учетом особого ландшафта местности. Квартиры в ЖК проектируют в шведском стиле – с просторной кухней-гостиной и большим видовым балконом. Первая очередь сдается в 2019 году, полностью ЖК завершат в 2020-м.
Словарный запас: РЕДЕВЕЛОПМЕНТ
ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ
Редевелопмент — процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление. ( Concept Development )
ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»
Ревитализация — частный случай редевелопмента. Означает буквально «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют. Чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города.
Ревитализация промышленных объектов как самостоятельный жанр существует уже примерно 50 лет. Началось все в 1970-80 гг. в индустриально развитых странах Западной Европы и Северной Америки. Промышленное производство уходит из городов, и поиск нового применения для пустующих цехов и бывших фабрик, иногда сопоставимых по размерам с целыми городскими районами, становится актуальной задачей. Тогда же произошло осмысление промышленных объектов как носителей исторического и культурного наследия. Поэтому сегодня ревитализация включает в себя и этот смысловой оттенок — внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранения духа места и материальной памяти о прошлом.
Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom
Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно.
В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан.
Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду.
Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ».
ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ
ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО
Редевелопмент повышает процент полезных площадей. (Жанна Дикая)
ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНО
Программой редевелопмента завода шампанских вин предусмотрено полное сохранение исторического облика всех зданий и структуры территории. (Пояснение: правильнее сказать — ревитализация, так как изменения коснутся только функциональной программы и интерьера.) (Жанна Дикая)
Офис вместо мельницы: что нужно знать о редевелопменте с архитектурной точки зрения
Редевелопмент промзоны с сохранением промобъектов обходится на 50% дороже, чем возведение новых зданий, однако плюсы налицо — срок ввода в эксплуатацию обновленного фабричного здания или научного института, превращенного, скажем, в комплекс апартаментов, зачастую короче. Какова роль архитектора в монетизации проекта в каждом из выбранных сценариев, какие задачи он призван решить и как его работа повлияет на судьбу промобъекта?
От Ливерпуля до Москвы
Для современных крупных городов территории, занятые промышленными, фабричными объектами, пустующие трамвайные депо, автобусные парки, газгольдеры, элеваторы — один из основных ресурсов для строительства жилых, коммерческих комплексов и культурных объектов внутри существующих городских границ. Так, индустриальные зоны Москвы занимают порядка 20,5 тыс. га, то есть пятую часть площади столицы (в границах до 2012 года), что является самым значительным территориальным резервом из всех рассматриваемых.
По этому пути идут западные и российские мегаполисы. Лондон и Ливерпуль подвергли редевелопменту целые кварталы и районы (из самых известных это Паддингтон, Шордич и Докленд в Лондоне, Альбер-доки в Ливерпуле, которые переделали в общественный квартал и филиал галереи TATE), Берлин, Москва с уже нашумевшими проектами реновации территории ЗИЛ и многих других фабрик («Красный Октябрь», «Даниловская мануфактура», «Луч», «Арма», «Винзавод» и др.), Санкт-Петербург (комплекс «Новая Голландия» и многие другие) и региональные центры, скажем, немецкий Гамбург или польский Лодзь. Растет интерес девелоперов к реновации промзон и в российских регионах.
Экономика проекта: новое строительство или редевелопмент
Такие проекты сложны и заманчивы одновременно: работа с деликатной тканью исторической застройки промзон, вплетенных в городской ландшафт, требует ответственного подхода от всех участников процесса. Судьба промзоны и во многом ее будущий архитектурный облик определяется владельцем актива. Получая в собственность промышленный объект, собственник делает выбор, который задает вектор развития территории на годы вперед. Этот выбор в подавляющем большинстве случаев диктуется коммерческими интересами и финансовыми возможностями хозяев объекта.
Выбирать приходится всегда из двух вариантов: новое строительство или редевелопмент с сохранением существующих объектов. Первое — дешевле (в среднем, порядка 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м против 55–60 тыс. руб. в случае редевелопмента) и зачастую проще в реализации, но не в согласовании, и существенно дольше. Второе — реновация — в большинстве случаев дороже, сложнее в осуществлении, но быстрее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов могут составлять от 9–12 месяцев, тогда как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, затем согласования и строительства.
Новое строительство в рамках промзоны позволяет значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания: его этажность, объем, площадь. Работая же в рамках проекта реновации архитектор ограничен параметрами, заданными существующей постройкой, и не может их как-либо менять. Для городской застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент — терапия.
Для оценки целесообразности возможных сценариев зачастую прибегают либо к услугам компаний консультантов, либо сразу к архитекторам. Основная задача при этом — определить конечную площадь объекта, сроки и стоимость реализации исходя из существующих для каждого из вариантов ограничений.
Для девелоперов объекта на проспекте Вернадского в Москве нам пришлось подготовить две полноценные концепции. В бывшем административно-торговом здании площадью 3,5 тыс. кв. м 70% площадей занимали продуктовые магазины, объем необходимых инвестиций в реновацию под полноценный офисный центр с зоной ретейла должен был составить порядка 175 млн руб. при сроке реализации в 16 месяцев с момента начала проектно-изыскательских работ. Мы рассмотрели сценарий полной внутренней перепланировки с заменой фасадов. Зачастую это влечет за собой перемещение лестничных и лифтовых узлов, что выливается в серьезные конструктивные изменения. Добавление помещений стрит-ретейла требует организации загрузочных зон, которые не предполагались предыдущим функционалом объекта, и тут уже добавляется работа не только со зданием, но и прилегающей территорией — правильное и грамотное разведение транспортных и людских потоков. Работа в заданных объемных параметрах объекта (пятно застройки и высотность) не дает нужной гибкости в планировочных решениях. При таком варианте девелопер четко должен себе отдавать отчет, что высок риск появления неликвидных лотов. Все эти факторы существенно влияют как на стоимость реализации проекта, так и на перечень и сроки необходимых согласований, и важно не перейти черту, после которой становится проще снести и заново построить.
Проект реновации многофункционального комплекаса на проспекте Вернадского (Москва)
Для другого объекта, одного из административных корпусов бывшего завода на севере Москвы, в котором до реновации уже находились офисные помещения и который предполагалось выделить в полноценный обособленный бизнес-центр класса В, объем инвестиций в редевелопмент 9 тыс. кв. м площади составил чуть менее 400 млн руб. со сроком реализации также 15–16 месяцев. Подобная разница стоимости вложений на 1 кв. м как раз связана с уровнем адаптивности «материнского» здания под новое назначение, а также с незначительным вмешательством в конструкции объекта, которые по результатам проведенных обследований показали необходимость лишь локальных усилений.
Новое строительство требует большого количества согласований, получения исходно-разрешительной документации — этот процесс может длиться до года, в зависимости от сложности площадки и грандиозности замыслов. Таким образом, процесс запуска строительства проекта может не просто затянуться (в среднем сбор документов занимает от 4 до 6 месяцев), но и вовсе не начаться. А ведь к этому моменту объект, как правило, уже перестает генерировать денежный поток и начинает простаивать, принося убыток.
Используя результаты предварительного анализа, девелопер самостоятельно или с привлечением консультанта может с большей точностью спрогнозировать арендный поток или стоимость продажи, учитывая класс получаемого объекта и потенциальные ставки.
Подводные камни реновации
Быстрый путь редевелопмента существующих объектов в большинстве случаев сопряжен с неожиданными сложностями, которые выявляются только в процессе строительства и редко могут быть спрогнозированы заранее. Такие проекты всегда требуют тщательной предварительной экспертизы и дополнительных изысканий уже в процессе реализации.
Проводя перед проектированием дополнительные изыскания несущих конструкций одного из построенных в первой половине прошлого века зданий в центре Москвы мы обнаружили, что все его несущие колонны неоднородны. Архивные изыскания предполагали, что все несущие элементы — железобетонные, однако оказалось, что часть из них была монолитными, часть металлическими, часть представляла собой кирпичную кладку в металлической обойме, будто каркас здания возводился из подручных материалов. Данный факт увеличил изначально предполагаемую стоимость работ с конструкциями здания на 30%. Удача, что инвестор согласился провести повторное обследование и это было выявлено при проектировании, а не при строительстве уже самого объекта.
При проектировании пяти корпусов делового комплекса в Замоскворечье (также проект на основе редевелопмента промышленных зданий) пришлось закладывать под каждый из корпусов свой собственный тип усиления несущих конструкций. Это было обусловлено тем, что здания строились в разное время и по разным технологиям, начиная от деревянного особняка и заканчивая административным зданием, построенным хозспособом в 60-х годах ХХ века. При новом строительстве риск непрогнозируемого и существенного роста бюджета стройки от вновь выявленных особенностей здания гораздо ниже.
Но не только неприятные сюрпризы сопровождают редевелопмент. Работая с территорией мельницы Шмидта в Саратове, построенной в 1899 году на берегу Волги, мы обнаружили множество артефактов, которые удалось реанимировать и вдохнуть в них новую жизнь. Одним из них стал полутораметровый в диаметре старый колодец, который находился возле паровой котельной. Особенность его в том, что на уровне 40 м он соединялся с рекой через 200 м. В проекте колодец стал центром одной из площадей в рамках реконструкции всей территории бывшей мельницы.
Определение архитектурной и функциональной концепции проекта
Помимо крепости несущих конструкций и фундамента долгую и успешную жизнь объекту редевелопмента гарантирует верно выбранный инвестором новый функциональный профиль. Собственники небольших, отдельно стоящих объектов не всегда привлекают консультантов для оценки потенциала коммерческого использования промышленного здания, полагаясь на собственное бизнес-чутье. В случае ошибки с выбором специализации объекта он будет стоять пустым вне зависимости от качества архитектурного проекта и уровня его воплощения. Этот подводный риф редевелопмента вполне возможно успешно миновать на самом раннем этапе планирования реновации промзоны. Заложенная в проект функция должна удачно вписываться в существующий городской контекст, отвечать потребностям потенциальных пользователей предлагаемых сервисов — будь то офисы, апартаменты, музей или торговый комплекс.
Проект реновации промышленной территории мельницы Шмидта (Саратов)
Как девелоперы могут заработать, сохраняя памятники архитектуры
Вопрос сохранения и использования памятников архитектуры стоит остро во многих странах мира. Этот вопрос актуален и для российских мегаполисов, в том числе, для Москвы и Екатеринбурга.
Два российских архитектора рассказали редакции о существующих проблемах в работе с памятниками. По их словам, у многих исторических зданий большие инвестиционные перспективы.
Эксперты в этой статье
Редевелопмент промышленных зон
Задача чиновников, архитекторов, девелоперов состоит, в том числе, в том, чтобы включать исторические объекты в жизнь города, наделять их новыми функциями, полагает основатель и генеральный директор архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин.
По его словам, современный комфортный город — это гибкая структура, живущая вместе с его жителями, развивающаяся с течением времени, меняющаяся под запросы. «Венеция — законсервированный город, привлекающий туристов, но не всегда устраивающий жителей, вынужденных жить в музее. Обратный пример — Лондон, где история тесно переплетена с настоящим и даже будущим, небоскребы и бизнес-центы граничат со средневековыми церквями, и это выглядит так гармонично и комфортно, что сложно представить, что может быть как-то по-другому», — привел примеры глава IND architects.
В Москве после вывода промышленных предприятий за черту города освободилось большое количество промзон. Такую же картину можно увидеть и в других крупных промышленных центрах, как, например, Екатеринбург. Сегодня большая часть промзон не используется — территории не включены в город, они становятся преградами между жилыми районами, что негативно влияет на проницаемость города. Редевелопмент промышленных зон с сохранением исторических построек идет на пользу всем — если экономика продумана, то территория или здание будет жить и развиваться, сохраняя актуальность, считает Амир Идиатулин. К удачным примерам редевелопмента в Москве он относит Миусское троллейбусное депо, «Винзавод» и ARTPLAY.
Принципы грамотной реставрации
Василий Большаков, руководитель группы мастер-планирования компании «Брусника»:
— Грамотная реставрация возможна при соблюдении двух правил:
Первое — дифференциация исторических памятников и определение уникальных норм регулирования для них. Важно выявить ценность, которую транслирует объект. Если она заключается в материалах, принципах строительства, личности человека, жившего в этом здании, то историческая скрупулезность должна быть на первом месте. Если же это «средовой объект», который должен сохранить территорию с точки зрения ее масштаба, то возможен менее детальный подход.
Второе — рассмотрение объекта культурного наследия в качестве отдельного инвестиционного проекта. Без изменения сценариев использования пространства органично включить исторические памятники в современный контекст невозможно.
Город должен развиваться
По словам руководителя группы мастер-планирования компании «Брусника» (занимается реновацией нескольких исторических зданий в Екатеринбурге и Тюмени) Василия Большакова, сегодня охранные регламенты — один из сдерживающих факторов, останавливающих застройщиков от того, чтобы инвестировать в реновацию объектов наследия.
«Город и его исторический центр как место концентрации культуры, смыслов и связей, должен развиваться, а архитектура — работать и соответствовать актуальным потребностям жителей, — уверен главный архитектор мастер-плана «Брусники» Василий Большаков. — Безусловно, сохранять объекты наследия нужно, но не путем музеефикации. Архитектура — это не только эстетика, это еще и функция. Дать ей вторую жизнь, не проводя никаких изменений, невозможно. Исторические здания должны быть вовлечены в повседневную деятельность человека».
В Москве сохранилось множество районов исторической застройки, которая, к сожалению, далеко не всегда используется. «На прошедшем в Москве фестивале «Зодчество» я участвовал в дискуссии, где один из спикеров предлагал сохранить промышленные территории ЗИЛа в первоначальном виде, законсервировав их. Я категорически не согласен с таким подходом, как и не питаю симпатии к городам, полностью построенным заново», — рассказал Амир Идиатулин.
Девелоперы, которые могут играть главную роль в восстановлении памятников, сегодня часто воспринимаются как хищники, гонящиеся за прибылью, уточнил Василий Большаков. «Но они — такие же стейкхолдеры, как и городские сообщества, власть, эксперты. Они готовы нести ответственность за развитие территории и обладают для этого необходимым ресурсом», — сказал архитектор.
Занимаясь редевелопментом, архитекторы сохраняют старый объект, но привносят что-то новое, дают новую жизнь, наделяют новыми функциями, чтобы сделать востребованным, отметил Амир Идиатулин. Сегодня же охранные регламенты — один из главных факторов, сдерживающих застройщиков от инвестиций в реновацию объектов наследия, уточнил Василий Большаков. По его мнению, правовое регулирование не может решить проблему вкуса и архитектурного мастерства, но может затормозить развитие центра мегаполиса и способствовать разрастанию депрессивных территорий, «выключенных» из городского контекста.
«Соблюдая нормы, можно сохранить объект культурного наследия, но при этом не вписать его в пространство улицы и кварталы, не интегрировать во вновь создаваемую среду. И в итоге реставрация становится насмешкой над памятником, превращая его в руины, которые не находят применения в новом контексте», — сказал Василий Большаков. Поэтому, по мнению архитектора, система регулирования должна соответствовать ценностям городского развития. Формальное следование регламентам не гарантирует высокого качества реставрации.