Цены вырастут осенью: что происходит с арендой жилья в Москве
Пандемия COVID-19 изменила предпочтения российских граждан при выборе арендного жилья, в том числе с переходом многих на удаленную работу.
Рассказываем, как изменились стоимость, спрос, предложение и приоритеты арендатора московских квартир за последнее время.
Ставки компенсировали снижение
В июне этого года ставки долгосрочной аренды квартир в столице выросли на 13% по сравнению с июнем 2020 года, что полностью компенсирует снижение прошлого года, которое произошло из-за локдауна, рассказал руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Он отметил, что в июне 2021 года снять недвижимость в Москве можно было в среднем за 45 тыс. руб. в месяц.
Цены на рынке долгосрочной аренды квартир в Москве
Комнатность
Средняя цена, руб./мес. за объект, июнь 2020 года
Средняя цена, руб./мес. за объект, июнь 2021 года
Изменение средней цены, июнь 2021 года к июню 2020 года
1
30 000
34 000
13%
Таблица: «Авито Недвижимость»
По сравнению с началом 2021 года стоимость аренды в Москве существенно не изменилась, есть колебания в 2–4% в обе стороны в зависимости от месяца, округа и уровня экспонируемых квартир, рассказала управляющий директор компании «Миэль» Мария Жукова. Она отметила, что на рынке аренды такие колебания не играют существенной роли.
В разрезе отдельных округов динамика ставок разнонаправленная. Минимальный рост в июне по сравнению с январем 2021 года в ЦИАН отмечен для ЦАО (+1,1%), СЗАО (+1,6%), СВАО (+2,6%) и ЗелАО (+1,9%). По остальным округам зафиксировано снижение, при этом самая дорогая недвижимость в аренду предлагается в центре, на севере и западе Москвы.
Средняя ставка аренды однушки по округам (тыс. руб.)
За прошедшие полгода сильнее всего снизилась ставка для квартир в новых домах (построенных после 2010 года), что объясняется высокой конкуренцией с недавними новостройками, выходящими на рынок аренды, уточнила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По ее словам, из-за снижения платежеспособности многие стали чаще рассматривать более бюджетные варианты в старых домах ради экономии.
Изменение арендных ставок по типам домов с начала года (тыс. руб.)
Спрос растет
В июне 2021 года интерес к аренде жилья на длительный срок в Москве стал выше на 20%, чем годом ранее, подчеркнул Сергей Хахулин. По его словам, в общей структуре спроса в июне текущего года преобладали однокомнатные квартиры, на которые пришлась половина всех запросов потенциальных арендаторов.
«Однокомнатные варианты стали рассматривать на 19% чаще (июнь 2021 года к июню 2020 года.). В то же время относительно 2020 года наиболее заметная динамика зафиксирована в сегменте двухкомнатных квартир — плюс 24% год к году. В июне 2021 года ими интересовались 36% потенциальных арендаторов», — уточнил Хахулин. Большинство столичных арендаторов выбирают однокомнатные комфортные квартиры стоимостью до 40 тыс. руб. в месяц в районах с хорошей транспортной доступностью, отметила Жукова. Она рассказала, что при этом максимальное количество запросов поступает на поиск вариантов стоимостью до 30 тыс. руб.
Предложение восстанавливается
Объем предложения московских квартир сегодня больше, чем год назад, и превышает показатели января 2021 года, подчеркнула Кирюхина. Сейчас экспонируется порядка 16 тыс. квартир для долгосрочной аренды, рассказала аналитик ЦИАН. Она отметила, что с начала года прирост предложения составил 58% — полгода назад экспонировалось порядка 10,1 тыс. квартир в долгосрочную аренду в столице.
«Сегодня наблюдается дефицит предложения качественных квартир комфорт- и бизнес-класса с двумя и более комнатами в обустроенных спальных районах (такая же ситуация и на вторичном рынке). Чтобы найти удобную квартиру, нужно постараться», — подчеркнула директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Для владельцев недвижимости сейчас наиболее подходящее время для сдачи квартиры в длительную аренду: спрос в Москве превышает прошлогодние показатели, а объекты сдаются в течение нескольких дней или даже часов, уточнил Сергей Хахулин. Он отметил, что поддержанию активности в отрасли способствует рост цен на покупку собственного жилья, в результате чего многие делают выбор в пользу съемных объектов. Кроме того, многие арендаторы заключили договор с собственниками на выгодных условиях еще в период строгих пандемийных ограничений и не стремятся переезжать, отметил эксперт «Авито Недвижимости».
Цена аренды вырастет осенью
В августе и осенние месяцы вместе с традиционным увеличением спроса на аренду квартир в Москве с высокой долей вероятности вырастут и ставки, прогнозирует аналитик «Авито Недвижимости». С ним согласилась директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Осенью будет рост цен, особенно по ликвидным лотам, — по таким предложениям возможна коррекция до +10%. К середине — концу сентября ставки могут вырасти на 3–4%», — считает Дымова. По ее словам, часть арендаторов сохраняет дистанционный или гибридный режим работы. Они много времени проводят дома, и им нужны комфортные условия. Многие из тех, кто работает дистанционно, обладают высоким уровнем оплаты труда, их больше интересует не только и не столько уровень цен, сколько качественная квартира для жизни, пояснила эксперт.
Дальнейший сезонный рост спроса при снижении предложения в сегменте стандарт-класса приведет к росту цен, который прогнозируется на уровне 5–7%, считает Жукова из компании «Миэль». По ее словам, если не произойдет резких экономических, эпидемиологических и других потрясений, которые могут сказаться на рынке аренды, рост спроса вместе с ростом цен продлится до середины октября, а затем остановится до середины следующего года.
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%. По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Предложение растет
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова. В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости». Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока. «Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию. Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены падают
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей. По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу. По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
«Не от хорошей жизни»
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes). «В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН. — Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%. Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт. Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
Новые правила
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль». — Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы. Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы. Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто. На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду. Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья. Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
«Разбирают как горячие пирожки»: московский рынок арендных квартир переживает бум
«Спрос приобрел ажиотажный характер. Выстраивается очередь на просмотр квартир. За неполный август спрос увеличился в два с половиной раза — на 150% — по сравнению с июлем, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — По сравнению с августом 2020-го спрос выше на 125%, а по сравнению с августом 2019-го — на 40%».
Ее коллеги подтверждают рост, хоть и более скромный. «Люди возвращаются из отпусков, каникул, приезжают абитуриенты, — рассуждает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — В привычном режиме работают рестораны, кафе, малый бизнес активно нанимает специалистов на постоянную работу. Рост спроса начался уже в конце июля и существенно активизировался в августе. Если сравнивать с предыдущими месяцами текущего года, спрос увеличился на 15-20%». В годовом выражении, по ее словам, рост составил 17-24% в зависимости от локации.
Агрегаторы приводят сопоставимые цифры. По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), за три неполные недели августа число просмотров объявлений о долгосрочной аренде в Москве оказалось на 32% выше, чем за тот же период июля, годовая динамика — плюс 31%. «Рынок чувствует себя увереннее, июльская активность потенциальных арендаторов в 2021 году была сопоставимой с августовскими показателями прошлого года, — рассказывает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — А вот число просмотров объявлений об аренде в августе 2021 года оказалось на 28% выше, чем в сентябре 2020 года в те же даты». По данным Авито-Недвижимости (также в распоряжении Forbes), по итогам первых двух недель августа средние показатели спроса на аренду жилья в Москве превысили аналогичные значения июня в два раза, июля — на 40%.
«Второго локдауна не предвидится»
В столицу возвращаются студенты и приезжают абитуриенты. «Сейчас каждый третий звонок — это родители, ищущие квартиру в аренду для детей-студентов, — рассказывает Жукова из МИЭЛЬ. — Как правило, ищут объекты в пешей доступности от вуза, но понятно, что [объектов] на всех не хватает, да и не все собственники хотят брать студентов».
По данным ИНКОМ-недвижимости, с которыми ознакомился Forbes, сейчас 60% спроса приходится на иногородних и иностранных студентов московских вузов, 25% — на граждан стран СНГ (в основном это трудовые мигранты), 10% — на приезжающих из других регионов, 5% — на переезжающих из одних съемных столичных квартир в другие.
Рынок труда оживился, и это непосредственно влияет на рынок жилья. «За неполный август 2021-го количество открытых вакансий на hh.ru по Москве составляет 183 000 штук, что в ровно в два раза выше, чем в августе 2020 года, и на 91% выше, чем в августе 2019 года, — рассказывает руководитель службы исследования hh.ru Мария Игнатова. — Работодатели поняли, что второго локдауна не предвидится, есть шанс сделать годовые, трехлетние и пятилетние планы компании, поэтому наем ведется очень активно».
«Рекрутинговая активность по итогам полугодия выше, чем в аналогичные периоды 2017—2019 годов, — подтверждает руководитель исследовательского центра SuperJob Наталья Голованова. — В августе 2021 года по сравнению с августом 2020 вакансий в Москве больше на 73%. По отношению к августу 2019 года прирост количества вакансий составил 12%».
Дороже, чем до пандемии
Аренда дорожает, утверждают риелторы. Средняя ставка увеличилось на 10% в годовом выражении, говорит Жукова из МИЭЛЬ. По данным Мищенко из НДВ, рост даже более существенный — на 15-20% в зависимости от локации по отношению к августу прошлого года. «Если в 2020 году однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 30 000 рублей, то сейчас разбираются с рынка «как горячие пирожки» уже за 35 000-37 000 рублей, — говорит аналитик. — Еще в июне предложения за 32 000-33 000 рублей простаивали. По сравнению с предыдущими месяцами рост цен составил — 9-12%».
Агрегаторы по-разному оценивают рост. По данным Авито-недвижимости, цены выросли на 25% по сравнению с июлем 2021-го и в полтора раза к августу прошлого, пандемийного, года. Циан более сдержан: «По сравнению с июлем, средняя ставка аренды однокомнатных квартир выросла на 1,1%, что в рублевом выражении — всего 400 рублей. Ставка аренды двухкомнатных квартир выросла на 2,2% (на 1100 рублей)», — приводит данные Циан Алексей Попов. Но относительно допандемийного 2019 года ставки аренды уже выше: основной рост отмечен в сегменте однокомнатных квартир, как более доступных и ликвидных — плюс 8,4%. «Из-за снижения доходов населения, особенно в период локдауна, многие задумались о сокращении расходов, в том числе — путем переезда в более доступные квартиры. Это позволило рантье активнее наращивать стоимость именно по однокомнатным лотам», — говорит Попов.
Заметно цены выросли цены в столице в районах рядом с вузами. «Рядом с МГИМО, МГУ, РАНХИГС что-то приличное меньше 50 000 рублей в месяц найти сложно. Район Бауманки — 45 000-50 000 рублей в месяц», — говорит Мария Жукова.
Вернувшиеся в Москву «удаленщики» приезжают с семьями. «Увеличилось число обращений российских граждан из регионов по квартирам не самым дешевым, в диапазоне 50 000-100 000 рублей в месяц, — говорит Жукова. — Мы это связываем с тем, что отменена обязательная удаленка и люди, которые в прошлом году уехали и освободили квартиры, начали активно возвращаться».
Рост цен и стагнация
В сентябре и октябре продолжится традиционное оживление рынка аренды, поэтому ставки будут расти, считают эксперты. Вслед за спросом, арендные ставки у наиболее ликвидных объектов будут примерно на 5-7% выше, чем весной, летом или зимой, предполагает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Жукова из МИЭЛЬ и Мищенко из НДВ прогнозируют рост цен в пределах 7-10%, но не по всему рынку, а на отдельные востребованные сегменты, например, на однокомнатные квартиры.
По словам Попова, на рынке существуют несколько факторов, которые дают почву для дальнейшего роста цен. Во-первых, пересмотр условий кредитования на фоне рекордно высоких цен на жилье (часть клиентов из потенциальных покупателей станут арендаторами), во-вторых, наплыв студентов, который будет продолжаться и август, и сентябрь.
C другой стороны, признает аналитик, на рынке высокая конкуренция. «Удаленная работа, большое количество инвесторов, завершение сезона краткосрочной аренды «под отпуск» — все это сдерживает ставки аренды. Поэтому существенного роста ставок даже в деловой сезон не произойдет. Однако рынок аренды существенно отстал по темпам роста от сегмента купли-продажи. Если ставка аренды даже однокомнатной квартиры за год выросла на 7,8%, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — на 26%. Поэтому в сентябре мы ждем продолжения роста ставок, после чего рынок снова ждет стагнация, которую мы наблюдали в первом полугодии», — подытоживает Попов.
Российские риелторы зафиксировали на московском рынке недвижимости рекордный с прошлого года всплеск спроса на съемное жилье. Люди массово вернулись с удаленки, приехали в город с отпусков и к началу учебы в вузах и переключились на аренду квартир, сообщает «Российская газета» со ссылкой на специалистов «ИНКОМ-Недвижимость» и других участников рынка.
Материалы по теме
Скиньте денег.
Всем по коробке.
Жители страны установили ажиотажный спрос на съемное жилье в столице в августе 2021-го, по сравнению с июлем он увеличился в полтора раза, а с прошлогоднего лета на 72 процента. «Августовский всплеск интереса на аренду квартир стал на 59,07 процента выше, чем среднемесячное число обращений в с начала года, более чем в два раза больше среднемесячного спроса в 2020-м», — отметил эксперт по рынку недвижимости Вадим Зайков.
Риелторы добавляют, что наибольший вклад в рост популярности съемного жилья принадлежит иногородним студентам, которые к осени приехали в Москву для начала или продолжения учебы и предпочли заселиться в квартиры, а не общежития. Подогрелся интерес к объектам эконом-класса. «В сентябре допандемийного 2019-го активность арендаторов в указанном сегменте была на 15 ниже, чем сейчас», — подчеркнула замдиректора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Эксперт добавила, что на конкуренцию среди арендаторов, собственники отвечают повышением цен на съем. «В сентябре около 70 процентов наймодателей жилья эконом- и комфорт-класса повысили ставки в среднем на 7-10 процентов», — добавила представитель компании.
Специалисты по недвижимости прогнозируют спад спроса на арендное жилье к ноябрю. Пока (сентябрь-октябрь) потенциальным съемщикам стоить приготовиться отдавать в месяц 35-40 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, от 50 тысяч рублей за «двушку», и 60 тысяч рублей за трехкомнатное жилье.
Ранее аналитики ЦИАН сообщили, что средний прирост ставки на аренду московской квартиры за последние полгода составил 18 процентов (8,2 тысячи рублей). По трети объявлений о сдаче жилплощади хозяева снизили ценники (в среднем на девять процентов, или 5,4 тысячи рублей). Риелторы такое поведение объяснили тем, что первоначально собственники переоценили свою недвижимость.
Что будет с арендой жилья в Москве, если завтра введут карантин
Весной, когда в Москве действовали жесткие ограничения, рынок аренды жилья рухнул: спрос упал до 70–80%, аренда тоже подешевела. Многие собственники во время карантина давали скидки на оплату квартир своим арендаторам, которые оказались в сложном финансовом положении. К концу лета арендный рынок жилья почти оправился от последствий пандемии. Но ситуация вновь стала ухудшаться.
Спросили у экспертов, почему рынок арендного жилья реагирует на любые кризисы и что будет со спросом и ставками, если завтра новый карантин.
Что было с арендой жилья в весенний карантин
Рынок аренды жилья быстрее других сегментов реагирует на любые перемены в социально-экономической жизни страны, поскольку тесно связан с ней. Он напрямую зависит от экономики, рынка труда, а в этом году еще от ограничений, связанных с распространением COVID-19.
Люди арендуют жилье за собственную деньги, и их поведение на этом рынке зависит от их доходов в настоящий момент. В условиях карантина многие компании сокращают штат или количество рабочих часов своим сотрудникам, а следовательно, и зарплату. Это сильно затронуло рынок аренды, так как снизился платежеспособный спрос. «Некоторые и вовсе лишились работы или были отправлены в отпуска без сохранения заработной платы и потеряли возможность вносить арендную плату. А для многих семей арендные платежи составляют основную статью расходов», — рассказала управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
В результате часть арендаторов из-за потери заработка не могли платить за съемные квартиры. Многие собственники в разгар пандемии шли на уступки — одни давали рассрочку, другие скидки до 50%, третьи — на время карантина и вовсе разрешили арендаторам оплачивать только коммуналку.
Кроме того, многие перешли на удаленную работу, следовательно, отпала необходимость снимать квартиру в пределах МКАД. Часть арендаторов переехала в Подмосковье, где рекордно вырос спрос на дачи, часть — вернулась в регионы. А потенциальные арендаторы из регионов, планировавшие переезд в Москву, наоборот, отложили свои планы. В результате это привело к падению спроса, увеличению объема предложения и сроков экспозиции. По оценкам экспертов, в мае активность арендаторов в Москве была на 72% ниже мая 2019 года, а ставки снизились почти на 12%.
«Последние четыре месяца в столице устойчиво растет как число новых объявлений, создаваемых в течение месяца, так и число объявлений, доступных для арендаторов: больше новых лотов выводится на рынок, но они медленнее уходят», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Арендные ставки отыграли две трети от весеннего снижения
Снятие ограничительных мер в Москве оживило рынок аренды жилья. По оценкам компании «Инком-Недвижимость», в июне спрос вырос на 17% по отношению к данным мая. Эксперты связывают это с миграцией арендаторов — новые варианты для себя искали те, кто из-за снижения доходов, смены места или характера работы был вынужден переехать.
Еще одна волна оживления спроса прошла в августе — перед началом учебного года и стартом бизнес-сезона, когда многих сотрудников вернули обратно в офисы, отметил Алексей Попов из ЦИАН.
Однако спрос на аренду жилья в Москве сейчас остается ниже показателей прошлого года. «Спрос не приблизился к уровню традиционного высокого сезона: в нынешнем сентябре он был на 20% ниже, чем в прошлогоднем. Причем после окончания режима самоизоляции основной арендный спрос в Москве формировали мигрирующие из одних квартир/комнат в другие», — отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Сегодня на рынок постепенно приходят также новые региональные и иностранные арендаторы, хотя их число невелико. «Однако опасения заболеть сдерживают наплыв приезжающих, да и в столице ситуация с трудоустройством довольно напряженная — количество рабочих мест не увеличивается», — добавила эксперт.
Ставки аренды летом тоже медленно подрастали. «Но они смогли отыграть примерно две трети от своего весеннего снижения. Сейчас однокомнатные квартиры в Москве сдаются на 4% дешевле, чем в начале марта, двушки — на 5%», — сказал руководитель аналитического центра ЦИАН.
Среднюю стоимость аренды однушки в Москве эксперты оценивают в 30–32 тыс. руб. в месяц, двушки — в 40–45 тыс. руб, трешки — от 49 тыс. руб. «Конечно, многие арендаторы рассчитывали, что в связи с эпидемией цены снизятся на 25%, однако снижение составляет лишь порядка 6–8%», — добавила Мария Жукова из «Миэль».
Что будет с арендой жилья в Москве осенью 2020 года
Эксперты не видят предпосылок для увеличения спроса и роста арендных ставок в Москве до конца года. Столичный рынок труда пока не восстановился, поэтому приток в Москву новых арендаторов слабее, чем обычно осенью. Влияние на сегмент аренды жилья оказывает ситуация с пандемией. «Арендаторы и собственники в ожидании второй волны пандемии», — сказала Мария Жукова из «Миэль».
Затишье на рынке длится дней десять, как только пошли показатели по заболеваемости коронавирусом вверх, рассказал руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
«Еще до первых новостей о росте заболеваемости коронавирусом мы говорили собственникам о предоставлении арендаторам дисконта, чтобы сдать квартиры быстрее. Но сейчас, когда уже понятно, что, вероятнее всего, будут введены ограничения, спроса на квартиры почти нет», — сказал эксперт. Люди не спешат переселяться, поскольку понимают, что могут остаться без работы на какое-то время или уехать домой в регионы. Желающих сдать свои квартиры тоже в последнюю неделю стало меньше.
По мнению экспертов, в случае введения жестких ограничений (пропуска, режим самоизоляции) на рынке арендного жилья можно ждать повторения весеннего сценария. «В частности, при ограничении на въезд в город спрос может упасть до 80% относительно показателей октября прошлого года. Цены также будут регулироваться в индивидуальном порядке. Вполне вероятно, что в отсутствие новых арендаторов многие собственники согласятся на временное снижение цен по действующим договорам найма», — считает Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Согласен с ней руководитель аналитического центра Алексей Попов. «В случае двух с половиной месяцев карантина рынок аренды повторит свой «весенний» тренд — со снижением объема спроса и падением ставок, особым режимом платежей для части арендаторов — предоставлением отсрочки или скидок», — полагает аналитик.
Аналогичную позицию озвучил Роман Бабичев из «Азбуки жилья». «В случае введения жестких ограничений ситуация на рынке арендного жилья сложится такая же, как и весной — сделок почти не будет из-за невозможности показов», — сказал он. По его мнению, собственники также будут готовы предоставить скидки арендаторам на оплату, как это было в весенний карантин. Поскольку они понимают, что в противном случае останутся без денег. Более того, на скидки пойдут даже те, кто не был готов к ним весной.
По словам Оксаны Поляковой, сейчас скидки на аренду для новых клиентов регулируются в индивидуальном порядке. «Собственники опасаются простоя объектов из-за ограничений, который может повлечь за собой более масштабные потери дохода, нежели уменьшение арендной платы. В среднем ставки снижаются на 5%», — добавила она.
Однако обрушения цен на аренду жилья аналитики не прогнозируют, но допускают небольшое снижение — до 5–7%. Многое будет зависеть, как долго столица будет оправляться от последствий пандемии.
