что относится к жилой площади в частном доме

Что относится к жилой площади в частном доме

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008, № 30, ст. 3597, 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419; 2011, № 1, ст. 47; № 23, ст. 3269; № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563, 4594) приказываю:

Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Требования к определению площади здания, помещения

I. Общие требования к определению площадей

1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

II. Определение площади здания, помещения

4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

— площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

— площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

— площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Текст приказа опубликован в «Российской газете» от 11 ноября 2011 г. N 254

Обзор документа

В кадастровой деятельности площадь здания и помещения имеет важное значение. Минэкономразвития России установило, как ее определять.

Так, чтобы установить площадь и общую площадь здания (помещения), нужно обратиться к площади простейшей геометрической фигуры (прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника и т. п.). Либо разбить такой объект на последние и суммировать их площади.

Площадь здания рассчитывается как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (в т. ч. технических, мансардных, цокольных). При этом не забываем про площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей. Здесь также отдельно учитывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания.

Общая площадь жилых помещения и дома состоит из суммы площади всех их частей. Сюда включается и площадь помещений вспомогательного использования, которые удовлетворяют нужды, связанные с проживанием в жилом помещении (кроме балконов, лоджий, веранд и террас). Речь идет о кухнях, коридорах, ваннах, санузлах, встроенных шкафах, кладовых, а также о площади, занятой внутриквартирной лестницей.

Расстояния, применяемые для определения общей площади жилья, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1-1,3 м от пола.

Источник

Понятие и виды жилых помещений

В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.

Законодатель использует это понятие в нескольких значениях

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

— изолированность (законодатель не расшифровывает);

— отнесение к недвижимому имуществу;

— пригодность для постоянного проживания

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»

Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:

(п.2-4) названы их отличительные признаки

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется

Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.

Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.

Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)

Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться

Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.

В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Кроме понятия «жилое помещение» существует понятие «жилище». Это более широкое понятие. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского Суда по правам человека, который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб граждан на нарушение «неприкосновенности» жилища.. Так, Суд признает «жилищем» и строения, предназначенные для временного проживания, но не признает таковым незастроенный земельный участок, пусть даже и предназначенный для этих целей. (постановление от 28.11.1997 по делу Ментеш против Турции; от 18.12.1996 по делу Лонзиду против Турции // Обзор «содержание понятия «жилище» в практике Европейского Суда по правам человека» Вып. 89, 2005)

Источник

Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома

Что входит в площадь индивидуального дома, как рассчитывается налог и как на нем сэкономить

В чем разница между чердаком и мансардой, включается ли открытая терраса в общую площадь дома, почему этажность и количество этажей — разные вещи, что пришло на смену техпаспорту и как схитрить, проектируя расположение бани — в новой статье проекта «Дом в фокусе». Кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина помогает нам разобраться, какие элементы входят в общую площадь дома, а какие — не входят. Вооружившись этой информацией, вы сможете заранее спланировать, где поставите на участке баню или гараж, как распределите жилые этажи и не решите ли вместо террасы с чайным столиком построить отдельно стоящую беседку.

Не техпаспорт, а техплан

Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.

До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).

До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ). Фото yandex.ru

Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.

Площадь вашего дома, с которой вы впоследствии будете выплачивать налог, определяется именно в соответствии с техническим планом. Как она будет рассчитана, четко регламентируется рядом документов. Кадастровые инженеры, составляя технический план после постройки, руководствуются в определении площади дома Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года №П 03/93 — опубликованная по ссылке редакция будет действовать с 1 января 2021 года, это самая свежая версия этих правил. А пока действует приказ №90 от 1 марта 2016 года (с изменениями, вносившимися в 2018-м). Различия между этими двумя приказами незначительные и касаются в основном не измерения площади дома, а расчета погрешностей.

Все, что внутри стен, входит в площадь

Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.

Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:

Кадастровый инженер Лилия Купчихина предостерегает:

— Часто при подготовке документов, когда определяется окончательная площадь дома, люди удивляются: почему получилось так много? Ведь планировали совсем по-другому. А дело в том, что в головах у многих еще действуют правила из тех времен, когда площадь еще делилась на жилую и нежилую (скажем, коридор и ванная комната считались нежилой площадью, а гостиная и детская — жилой). А сейчас по закону такого деления нет. Площадь вашего дома подсчитывается целиком и определяется как сумма площадей этажей. А площадь этажа считается по наружным стенам изнутри по периметру.

Выходит, что какими бы ни были толстыми стены и перегородки изнутри, все это никак не уменьшит площадь вашего дома. Интересный нюанс: по сравнению с ранее действовавшей методикой подсчета площадь дома теперь становится больше. А это означает, что граждане платят больше налогов на зарегистрированную недвижимость.

Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади

Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».

А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них.

Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).

А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более — то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Фото mosreg.ru

Что не включается в площадь дома?

Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:

Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.

Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:

— Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома. Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь. Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.

Какие бывают этажи

Согласно СНиП 2.08.01-89, есть четкие определения, регламентирующие, что считается этажом жилого дома, а что — нет.

Итак, мансардный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж в чердачном пространстве. Его фасад полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. Плоскость крыши и фасада должны пересекаться не выше, чем на 1,5 метрах от уровня пола. Таким образом, обитаемость мансардного этажа ограничена полутора метрами в высоту (максимум).

Надземный этаж (входит в площадь, обитаемый) имеет отметку пола помещения не ниже планировочной отметки земли (а она, в свою очередь, отсчитывается по отмостке).

Подвальный этаж (учитывается в площади, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.

Цокольный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Технический этаж (не учитывается в площади, необитаемый) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

И из всего этого многообразия однозначно не входит в общую площадь дома только технический этаж, так что будьте внимательны, составляя проект дома.

Кстати, не стоит путать количество этажей в вашем доме и его этажность. Не удивляйтесь, но это разные вещи. Росреестр на эту тему сообщает, что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах — и подземных, и надземных. При определении этажности будут учтены все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный (если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли минимум на 2 метра). Но количество этажей может быть и больше, потому что здесь учитываются и подземный, и подвальный, и любой цокольный, и все остальные этажи.

Источник

Как узнать, что входит в жилую площадь частного дома, и как ее можно посчитать?

При выборе частного дома для покупки или при проектировке перед строительством одним из самых важных параметров является его площадь. Однако часто продавец, покупатель и застройщик говорят на разных языках, понимая под площадью дома совершенно разные понятия.

Существует несколько терминов, которые используются при определении размеров здания: это площадь застройки, общая и жилая площадь, причем значения терминов сильно различаются. Что входит в жилую площадь частного дома?

Основные термины в строительстве

У многих людей совершенно разные понятия о площади частного дома

При проектировке здания проектировщик и застройщик используют для расчета 4 основных понятия:

Также при строительстве очень важным является понятие «площадь застройки»: по закону она не должна превышать 30% от общей площади участка. В эту величину включается общая площадь горизонтального разреза здания, проведенного на уровне цокольной части.

При этом в данную величину включается площадь крыльца, террасы или веранды, но не включается размер балкона на втором этаже, если у него нет дополнительных несущих столбов.

Знание всех этих понятий позволяет понять, каким должен быть дом по размерам и определиться с требованиями к застройщику и проектировщику. Кроме того, общая и жилая площадь указываются в объявлениях при поиске покупателя на дом.

Чем отличаются общая и жилая площадь?

В жилую площадь частного дома входит площадь комнат для проживания

Понятие общей площади дома учитывается при расчете нормы, которая должна приходиться на каждого человека, проживающего в данном помещении. Если она не соответствует норме, то человек имеет право встать на очередь, чтобы улучшить жилищные условия.

Кроме того, этот параметр учитывается при подсчете стоимости отопления, если в квартире или доме не установлен тепловой счетчик. В этом случае приходится платить за все отапливаемые помещения в здании.

Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Так в большом доме может быть оборудована просторная прихожая или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными. Решение нужно принимать не только после оценки документов, но и после визуального осмотра дома.

Нюансы оценки общей и жилой площади

Площадь мансарды — спорный момент при оценке жилья

При расчете общей и жилой площади у покупателя и продавца или у заказчика и застройщика нередко возникают разногласия, так как не учитывается несколько важных нюансов:

Особо сложно рассчитывать размеры жилого помещения мансардного этажа или используемого чердака. В этом случае основным параметров для расчета становится наклон кровли. Если наклон кровли составляет 27 градусов, в общую жилую площадь входит только часть помещения с высотой 1,5 метра до кровли.

Каждому будущему домовладельцу необходимо научиться самостоятельно замерять общую и жилую площадь, чтобы проверить соответствие готового здания данным заявленным в проекте. Для этого помещение необходимо освободить от мебели, после чего измерить длину и ширину комнаты. Полученные размеры перемножаются, таким образом измеряется размер каждой комнаты в доме.

Точный расчет общей и жилой площади необходим при проектировке будущего дома и при последующей приемке здания после завершения строительства. При продаже это один из ключевых параметров, напрямую влияющий на оценку итоговой стоимости здания.

Как правильно посчитать площадь помещений, расскажет видеоматериал:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник