что относится к перепланировке квартиры в многоквартирном доме
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Что является перепланировкой? Подробный разбор 2021.
Многие собственники квартир и нежилых помещений имеют лишь поверхностное представление о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в полном соответствии с действующим законодательством.
Некоторым кажется, что, делая ремонт, они просто проводят небольшие косметические изменения в помещении. В то время, как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка, для выполнения которой нужно специальное разрешение.
В этой статье мы разберем, что входит в перепланировку, что такое переустройство квартиры, какие работы в себя включают эти понятия и чем они отличаются от косметического ремонта.
Что такое перепланировка?
Для выяснения вопроса о том, что относится к перепланировке, в первую очередь следует обратиться к российскому жилищному законодательству. А именно к ст. 25 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г., в которой вполне определено сказано, что к перепланировке относятся любые ремонтные работы, изменяющие конфигурацию квартиры, обозначенную в поэтажном плане БТИ.
Эти действия позволяют объединять или разъединять помещения в квартире/нежилом помещении, изменять их площадь и функциональное предназначение.
Что такое переустройство?
В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти термины, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.
Контрольно-надзорные органы также относят перепланировку и переустройство, по сути, к взаимодополняемым видам работ и согласовывают их комплексно, в установленном законом порядке.
Что является перепланировкой в квартире по законам?
Для лучшего понимания того, какие изменения в квартире считаются перепланировкой, рассмотрим виды работ, которые проводят для изменения конфигурации помещений. Итак, в момент перепланировки в квартире или нежилом помещении:
Если говорить более конкретно о том, что такое перепланировка квартиры, то стоит назвать следующие ремонтные мероприятия:
То есть, если вы решили объединить две квартиры между собой, сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную, совместить ванную и туалет в единое помещение с расширением его на коридор, демонтировать подоконный блок для присоединения балкона к кухне или комнате, то это как раз те мероприятия, что входят в перепланировку квартиры.
Пример перепланировки квартиры с устройством кабинета (4), гостиной (2), гардеробной (7), постирочной (3) и переносом санузла (5).
В свою очередь переустройством считаются:
Любая работа по перепланировке/переустройству должна осуществляться легально и только после согласования с органами, уполномоченными заниматься этими вопросами.
Что не относится к перепланировке квартиры?
Перепланировкой не являются следующие мероприятия:
При этом, если вы, например, решили заменить ванну на душевую кабину, то это будет считаться переустройством, на которое требуется получение разрешения.
Кроме того, перепланировкой не считается так называемый косметический ремонт, к которому относятся:
Все перечисленные действия не затрагивают проектного положения помещений, обозначенного на поэтажном плане БТИ, поэтому не являются перепланировкой или переустройством. Вы можете менять обои, настенную плитку в ванной комнате, сантехнику (за исключением душ-трапа), и при этом не обязаны ставить в известность работников надзорных служб. Для всех других работ обязательны разработка проектной документации и получение разрешения на перепланировку.
Но сам по себе косметический ремонт не всегда помогает решить проблемы, свойственные большинству типовых квартир. Тесные помещения ванной комнаты и санузла, крохотная кухня, узкий и неудобный коридор – исправить все это одними лишь новыми обоями, ламинатом вам не удастся. Чтобы избавиться от этих проблем, вам потребуется изменить первоначальную планировку своей квартиры.
То же самое касается и нежилых помещений, которые в большинстве своем используются предпринимателями в коммерческих целях. А любой бизнес имеет свои особенности, которые отражаются в специфических требованиях к помещениям, в которых он ведется. И для того, чтобы открыть на первом этаже многоквартирного дома аптеку, продуктовый магазин или парикмахерскую, без перепланировки не обойтись.
Примеры усиления проемов в несущих стенах металлоконструкциями, что является перепланировкой квартиры и требует согласования по проекту с техническим заключением от автора дома.
Пример типичного ремонта, который не является перепланировкой квартиры: замена двери, подготовка стен под поклейку обоев и пр.
Что входит в перепланировку квартиры? Ответы на вопросы.
Подводя итоги, давайте подробно пройдемся по наиболее частым вопросам от наших клиентов относительно того, что считается перепланировкой и что считать перепланировкой квартиры нельзя.
Является ли арка перепланировкой?
Да, является, так как при ее устройстве организуется проем в перегородке или несущей стене.
Считается ли перенос двери перепланировкой?
Перенос двери считается перепланировкой квартиры. Как мы говорили в начале статьи, не считается перепланировкой устройство раздвижных дверей на месте распашных. Особенное внимание стоит уделить переносу входной двери в квартиру в сторону подъезда – таким образом вы незаконно присвоите часть общедомовой собственности, а это является серьезным нарушением и не останется без внимания ваших соседей.
Является ли перепланировкой установка гипсокартонной перегородки?
Это изменение в конфигурации планировки будет отмечено в техническом паспорте вашей квартиры, что можно считать перепланировкой.
Считается ли перенос газовой плиты перепланировкой?
Да, расположение плиты отмечено на плане БТИ, а все изменения, отличные от плана, являются перепланировкой и должны быть согласованы. Перенос газовой плиты требует разработки проекта перепланировки.
Считается ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой?
Демонтаж встроенного шкафа считается перепланировкой, если шкаф указан на плане БТИ и экспликации и ему присвоена цифра. Бывают случаи, когда встроенный шкаф не имеет отдельной цифры на плане и экспликации, в этой ситуации демонтаж не будет считаться перепланировкой.
Считается ли разворот унитаза перепланировкой?
Считается, так как данное мероприятие вносит изменения в план БТИ.
Является ли остекление балкона перепланировкой?
Здесь сложно дать однозначный ответ. С одной стороны, согласовывать с Мосжилинспекцией такие действия зачастую не нужно, с другой – иногда требуется согласование с Москомархитектурой или Департаментом культурного наследия города Москвы (в случае, если ваш дом относится к объектам культурного наследия или архитектурным памятникам).
Четких строительных норм по остеклению балкона не существует, однако есть ряд запретов, от которых и стоит отталкиваться при остеклении балкона:
Является ли перепланировкой совмещение санузла?
Здесь все также зависит от ряда условий. Совмещение может производиться как по типовому проекту, так и по индивидуальному. Однако, вне зависимости от этих факторов, совмещение санузла считается перепланировкой.
Является ли перепланировкой демонтаж двери?
Демонтаж межкомнатной двери без замены ее на аналогичную считается перепланировкой.
Если у вас есть какие-нибудь вопросы, что такое перепланировка квартиры или нежилого помещения, задавайте их нашим консультантам на сайте или по телефону.
Что относится к перепланировке квартиры? Важная информация.
Косметический ремонт и работы, не изменяющие текущей планировки квартиры, не нуждаются в оформлении. Если же вы планируете любое из числа тех мероприятий, что являются перепланировкой или переустройством, то до начала ремонта все работы нужно согласовать с Мосжилинспекцией и другими заинтересованными государственными организациями (архитектурное управление, Мосгорнаследие, АО Мосгаз и т.п.). Как именно это сделать, читайте в нашей статье «Согласование перепланировки квартиры».
Практика показывает, что подготовка того, что входит в перепланировку квартиры, должна осуществляться исключительно в порядке, утвержденном законодательством, только это гарантирует вам отсутствие проблем с соседями и коммунальными службами и соблюдение строительных норм в процессе проведения ремонта.
Не стоит проводить самовольно то, что входит в перепланировку квартиры, поскольку последствия незаконных работ, выполненных без разрешения, могут затронуть не только вас, но и ваших соседей.
Кроме того, что вас обяжут выплатить административный штраф, вам также выдадут предписание либо вернуть помещениям прежний вид, либо, если существует такая возможность, узаконить выполненную перепланировку задним числом.
Но, помимо этого, те несогласованные работы, что относятся к перепланировке, могут привести к возникновению аварийной ситуации, устранять последствия которой вам придется за свой счет.
Рассматривая понятие перепланировка, нужно упомянуть еще об одном обстоятельстве – о мероприятиях, которые запрещены в процессе ремонта. Речь идет о видах работ, которые относятся к перепланировке/переустройству, но какие ни в коем случае нельзя проводить, поскольку они нарушают санитарные и строительные нормы, ухудшают условия проживания, являются небезопасными и их никогда не получится согласовать ни до, ни после ремонта. Так, закон запрещает:
Как показывает практика, согласование перепланировки занимает у собственников слишком много времени и сил. Не каждому хочется ходить по инстанциям, собирать документы и стоять в очередях. Этого можно избежать, если поручить согласование перепланировки надежной организации с большим опытом работы.
Мы являемся компанией полного цикла и предлагаем весь спектр услуг по согласованию перепланировки в квартирах и нежилых помещениях Москвы и городов Подмосковья. Наш опыт в сотрудничестве с государственными организациями и профессиональные связи позволяют выполнять заказы в максимально короткий срок.
У нас вы можете заказать оформление перепланировки «под ключ» или разработку проектной документации (проект перепланировки с техническим заключением) для самостоятельного согласования. При заключении договора наши услуги оплачиваются поэтапно, что очень удобно для вас.