что делать если площадь квартиры меньше чем в кадастровом паспорте
Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?
Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Кто делает обмер квартир и как это происходит?
Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
По какой цене придется доплачивать?
Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.
Можно ли оспорить результаты обмера?
Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.
Ошибки в данных ЕГРН о доме и шаги, необходимые для их исправления
Управляющие организации размещают в ГИС ЖКХ данные о площади многоквартирного дома и количестве этажей. Приоритетным источником такой информации считается Единый государственный реестр недвижимости. Читайте о том, что делать УО, если данные ЕГРН о доме не совпадают с фактическими.
В ЕГРН содержатся основные и дополнительные сведения о доме
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В ЕГРН включены реестры недвижимости и прав на неё, особых зон, реестровых дел, кадастровых карт и книг учёта документов.
В реестр недвижимости, или кадастр, заносится основная и дополнительная информация об объекте (ч. 1 ст. 8 № 218-ФЗ). Перечень основной информации содержится в ч. 4 ст. 8 № 218-ФЗ. К таким сведениям относятся площадь объекта недвижимости и количество этажей, если это здание или помещение (п. п. 9, 14 ст. 8 № 218-ФЗ).
Основными являются данные о площадях помещений, которые входят в состав общего имущества собственников и находятся в общей долевой собственности, и их местоположении в здании (п. 16 ч. 4 ст. 8 № 218-ФЗ).
Дополнительная информация, которая содержится в ЕГРН по объекту недвижимости, перечислена в ч. 5 ст. 8 № 218-ФЗ. Сюда входят такие сведения о доме, как включение его в реестр объектов культурного наследия, адрес и назначение здания: жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение и другая информация (п. п. 8, 9, 10, 21 ч. 5 ст. 8 № 218-ФЗ).
Количество этажей дома и отличие его от этажности
При определении площади объекта недвижимости применяются требования, изложенные в приложении № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90. В соответствии с п. 8 указанного приложения, площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех его этажей.
Следовательно, правильность указанных в ЕГРН сведений о площади многоквартирного дома напрямую зависит от правильности данных о количестве этажей. Разъяснения по определению количества этажей и этажности дома даны в письме Минэкономразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426.
Этажность – это количество надземных этажей здания, к которым относятся в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются (прил. Б, В СНиП 31-01-2003).
Однако к основной информации, вносимой в сведения ЕГРН, относятся сведения не об этажности, а о количестве этажей, что закреплено в п. 14 ст. 8 № 218-ФЗ. Количество этажей, согласно ГрК РФ, – это все этажи здания, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный.
Виды ошибок в ЕГРН и сроки их исправления
Несмотря на то, что ЕГРН считается системой с достоверной информацией, в реестре встречаются ошибки, в том числе из-за путаницы в понятиях этажности и количества этажей. Их исправление проводится в соответствии со ст. 61 № 218-ФЗ. При этом закон выделяет два вида ошибок в реестре, и их исправление происходит по разным схемам:
Это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил орган государственной регистрации прав на недвижимость при занесении данных в реестр.
Такая ошибка приводит к несоответствию сведений в ЕГРН и технической документации на дом. Она исправляется по решению Росреестра в течение трёх рабочих дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления от заинтересованных лиц.
Это ошибка, содержащаяся в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Допустить ошибку могли лица, ответственные за кадастровые работы, или неточность данных уже содержалась в документах, предоставленных в орган регистрации прав в рамках информационного взаимодействия.
Реестровая ошибка в ЕГРН исправляется в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, доказывающих наличие ошибки и содержащих сведения для её исправления, или на основании вступившего в силу решения суда.
Исправления любых ошибок вносятся в реестр только в том случае, если они не приведут к прекращению, возникновению или переходу права собственности на объект недвижимости (ч. ч. 1, 3 ст. 61 № 218-ФЗ).
Если существует вероятность, что изменения нарушат права и интересы правообладателей или третьих лиц, то исправления ошибок проводятся только по решению суда. Обратиться в суд может как орган регистрации прав, так и заинтересованное лицо (ч. 4 ст. 61 № 218-ФЗ).
Заявление об исправлении ошибок в ЕГРН и правила его подачи
Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 15 № 218-ФЗ, с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки в ЕГРН в Росреестр может обратиться собственник недвижимости (группа собственников) или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности.
Форма заявления для внесения изменений в содержащиеся в ЕГРН данные утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920 и приведена в приложении № 2. В приложении № 5 к приказу № 290 даны подробные рекомендации по заполнению каждой графы заявления. Приказ Минэкономразвития РФ от 26.09.2018 № 524 внёс изменения форму заявления, которая вступила в действие 3 ноября 2018 года.
Оно направляется в орган государственной регистрации прав на бумажном носителе или в электронной форме, заверенной усиленной электронной подписью заявителя (ч. 1 ст. 18 № 218-ФЗ). Заявление, представленное в электронной форме, должно быть оформлено в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных (п. 2 приложения 5 к приказу № 920).
Действия УО для исправления ошибок в сведениях о доме в ЕГРН
Если управляющая организация заметила в данных из ЕГРН ошибку или их несоответствие сведениям техдокументации многоквартирного дома, то ей следует обратиться в Росреестр. Это касается в том числе фактов несоответствия данных о количестве этажей при путанице с этажностью и площади многоквартирного дома.
Также заявление может быть написано от имени одного из собственников помещений в доме. В таком случае к письму необходимо приложить заверенную копию документов, подтверждающих его право собственности в данном доме. Если орган госрегистрации прав откажет во внесение изменений в данные реестра, то УО или сами собственники могут добиться этого через суд.
При этом управляющие организации должны помнить: при расхождении информации, которая содержится в технической или иной документации дома и используется УО для расчётов за ЖКУ, и информации в ЕГРН, УО имеет право вносить в ГИС ЖКХ свои сведения. Такая информация обязательна должна быть подтверждена документами (пп. 10 п. 2 приказа Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр).
Площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровым или техническим паспортом.
Изучая документы на квартиру, Вы обнаружили, что площадь в Свидетельстве не совпадает с Кадастровым или Техническим паспортом.
Любые разногласия в документах на недвижимость тревожат. Что это — техническая или юридическая ошибка.
Как получилось, что площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровыми и техническими документами. Ведь площадь окса (объекта капитального строительства) — эта важная характеристика.
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 11.06. 2021 г.
Свидетельство о государственной регистрации права выдавал Отдел регистрации прав (регистрационная палата) Росреестра с 30.01.1998 года.
То есть разногласий между Свидетельством и ЕГРН (ЕГРП) быть не может, ну если конечно не произошло технического сбоя.
Изменения в ЕГРН в части площади квартиры вносятся по мере обращения правообладателей с различными заявлениями на регистрационные действия: перевод права собственности, наложение обременения и т.д, а также по мере поступления документов в рамках межведомственного документооборота — из суда, Земельного комитета, Органов по опеке и попечительству, Адресного реестра и других государственных учреждений. Что влечет за собой внесение различных изменений в ЕГРН.
Посмотрите пример современной выписки Выписка из ЕГРН Быстро получить достоверную выписку на электронную почту можно через сайт Госуслуг.
Так же выписка содержит информацию об арестах и обременениях права.
Кадастровая палата является внутренним подразделением Росреестра, и осуществляет учет недвижимости и ведет Государственный кадастр недвижимости —ГКН.
Информация об объектах недвижимости заносится в ГКН при постановке на кадастровый учет.
В свидетельствах о государственной регистрации образца ранее 01.03.2013 г может быть указан условный номер объекта, а не кадастровый!
Первичным документом для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года — является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
02.01.2017 года ГКН и ЕГРП объединены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Ранее данные об объектах недвижимости вносились в реестр в ручном режиме. И конечно технические ошибки не исключены.
К тому же 01.05.2005 года произошли изменения в правилах учета площади жилых помещений и с тех пор площадь лоджий и балконов не добавляется к площади квартиры.
С о1.01.2021 г действуют новые правила (см. ниже).
Таким образом площадь большинства квартир уменьшилась и в Выписке из ЕГРН вы увидите значительно меньшую площадь.
Площадь в свидетельстве не совпадает с Техническим и Кадастровым паспортом часто и просто из-за технических ошибок специалистов.
Разногласий в документах на недвижимость пока очень много!
Для исключения отказа в регистрации не допустите разногласий между договором купли-продажи и ЕГРН
10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого
здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака,
внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном
пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.
10.2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей
наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте
от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба,
системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и
веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их
площади в уровне данного этажа.
10.4. Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних
поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13
настоящих требований.
11. Площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме,
определяется с учетом положений пунктов 2 — 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.
11.1. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого
помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен
и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения,
измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные
элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не
учитываются).
11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и
ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий,
террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и
иных подобных частей помещения или здания.
12. Площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 — 4, 6, 12.1 —
12.4, 13 настоящих требований.
12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы
площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым
между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас,
эксплуатируемой кровли.
12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся
площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь,
занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на
высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные
короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа
выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее не включается в площадь помещения, в
котором размещена лестница.
12.5. Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в
отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не
включается.
13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного
этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до
45° — от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого
здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее
1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не
включаются).
Статья 24. Требования к техническому плану
1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Данные расхождения могут быть связаны с тем, что в ЕГРН в общую площадь квартиры была включена площадь балконов и лоджий, если они есть.
Проблема с покупателем может возникнуть и в том случае, если Вы определили стоимость квартиры за квадратный метр, а не полную стоимость без учета метража.
Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации
общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в ЕГРП включается площадь без балкона, а в тех паспорте с балконом которые НЕ входят в общую площадь. Я считаю ни каких проблем возникнуть не должно.
С 02.01.2017 г произошло объединение этих реестров в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости.
То есть сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) объединены с данными о зарегистрированных правах на эти объекты, которые ранее содержались в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Поэтому очень часто, особенно если документы на вашу недвижимость выданы ранее 01.03.2013 года, встречаются разногласия между имеющимися документами и фактическими данными, содержащимися в новом реестре недвижимости — ЕГРН.
Ошибки специалистов
ЕГРН содержит устаревшие данные, так как изменения в него носятся только по заявлению правообладателя, чаще всего это происходит при отчуждении недвижимости.
Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 30.01.1998 года, сведений в ЕГРН о них нет. Эти данные вы получите в БТИ.
Иногда по объекту недвижимости нет данных даже о кадастровом учете — это значит вам предстоит постановка объекта недвижимости на кадастровый учет. Без этой процедуры невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить, обменять, заложить
Подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРП или ГКН, предоставив документ — основание для внесения изменений ( в вашем случае свидетельство о праве на наследование где указана верная площадь жилого помещения).
Неверная площадь ипотечной квартиры в выписке ЕГРН
Через полгода после оформления покупки квартиры в ипотеку обнаружили, что площадь квартиры в документах (договор купли-продажи, договор ипотечного кредитования, выписка из ЕГРП ) одна, а в квитанциях ЖКХ и в новом плане квартиры, которую в 2004 году перепланировали бывшие хозяева, площадь на 0,3 кв. м больше за счет удаления стены (из трехкомнатной сделали двухкомнатную квартиру). Перепланировку бывшие хозяева зарегистрировали, в новый план внесли, а про площадь все структуры забыли. Что нам теперь предпринять? Имеем ли мы такое право в условиях ипотеки?
Общая площадь жилого помещения рассчитывается в соответствие с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ как сумма площадей всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Расхождение площади, тем более, как видно из текста вопроса, общей площади квартиры на 0,3 кв. м не является существенной, и ошибкой для имеющихся документов не является.
Согласно п. 1 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
Учитывая факт нахождения квартиры в залоге, подобные действия (исправления) можно совершать только с письменного разрешения залогодержателя – банка кредитора, так как в документах банка, а именно в закладной, являющейся ценной бумагой, будут изменения существенных условий – площади.
В случае если никаких изменений до момента выплаты ипотечного кредита вами не будут совершаться, это не повлечет каких-либо правовых последствий для вас как для собственника помещения.